Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言： : 這個模型如果有錯誤訊息或錯誤算法也請跟我講，我會修正 : 橋頭房假定青安貸款貸款八成寬限期五年930萬台幣成交 這種真金白銀在玩的給予最高尊重，也感謝L大花時間整理這張表。 以下有幾個建議參考看看，要不要改請自行評估。 1. 這種物件的家具家電費用我看表上估了 50 萬，這幾乎是不可能的。 實際上整間家具電 20 萬內有找，我去年才幫家人弄了一間全室家具電， 還包含了油漆 + 全室電線抽換，坪數還比這個僑頭的房更大， 也只花了 20 萬而已。 租人用的家具電就算全買 IKEA 也絕對是 20 萬有找。 50萬就佔原購屋款的 5% 多了耶，這間又不是老屋要重新翻修，沒理由抓 那麼高的金額。 2. 買賣仲介費已經是抓最高，不過這個很看仲介，以及買賣當下的狀況。 實際上買方仲介費計入，還行。 賣方仲介費的 4% 多半都是賣方開一個實拿價，這點我看原文下面有人分享。 不過因為一案一市場，很難確立實際會怎樣，如果要按原本買2賣4去估也無不可， 只是要提醒這估法已經相對對橋頭的選手較為嚴格。 3. 既然租金有合法申報納稅的話，費用的部分計算有誤。 在合法申報納稅的前提下，我想不出有甚麼理由房東不加入公益出租人。 請納入公益出租人的條件計算較為合理。 a. 如透過包租代管每年可領政府1萬修繕費用 (原估年修繕費1萬則可抵掉) b. 租金綜所稅需扣除每月免稅額 15000，扣除後實際計入稅額 3000 / 月， 年應納稅額 36000 * 57% * 20% 可得 $4,104 - 實際繳納稅額。 4. 我看表上計算 18000 是含管理費？ 這個也是原設定的條件嗎？ 還是 18000 的租金不含管？ 沒特別注意原文有沒有提到，單純提出來待確認。 5. 以 930 萬的房子來說，年保險費不會是 5000，除非有買凶宅險，不過這項金額 差異不大，僅參考。 裡面確認金額比較差異大的是預估的家具電費用，可能 L大買的都是這種等級的， 忽略一般租給市井小民的不會是高價家具電。 再者則是買賣仲介費的認定，這個差距也是可大可小，不過如上所述可暫不調整。 至少要調整家具電預估費用較為合乎現況。 以上建議請參考。 最後認證就是原預估的漲幅，不論是指橋頭預估或是878預估漲幅， 這兩者實際的走勢都會影響最終的結果。 但我真心地認為，若有計入房子5倍槓桿的狀況，878也可以設定質押去比較， 不過質押部分就單純計算即可不用真金白銀，更甚者可以設定多種質押率的情境， 說不定有些質押率過高的，不到五年就斷頭被抬出去的也是可能。 這件事情的設定與否，除了彰顯雙方都可槓桿外，最重要的是要彰顯出風險的差異。 以上建議也請參考。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.215.6 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708517451.A.E05.html