Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言： : 言歸正傳 : 找了一下橋頭水岸花園標的物 : 嘗試模擬槓桿前報酬率 : https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg

: 以上標的 : https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg

: 以上查到最近的實價租賃登錄 : 所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權 : 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費 : 減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月 : 一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年 : 算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電 : （假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入） : 家具家電給他搞個50萬搞定 : 所以總成本1038萬 : 用每年273,444毛租金除下去 : 大概是年毛報酬2.63%年 : 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅 : 不用扣利息費用（槓桿前 : 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦 : 房價會怎麼漲我無法預測 : 資本利得獲利都還是要適用 : 房地合一稅，才能稅後淨現金 : 那換到00878的年化報酬試算 : 假設兩百萬90,000股 00878 : 未來三年都發1.3好了（我下修了 : 那股利總共351,000 : 稅後0.28就287,820稅後淨現金 : 然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股 : 九萬股就261,000的資本利得 : 假設賣出，證交稅0.3% 得260,217淨現金 : 成本1,999,176 含手續費 : 股利淨現金287,820 : 資本利得淨現金 260,217 : 本利和 2,547,217 : 三年期 : 無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41% : 這是我的預測 : 我就比這個 : 以上 你比這個根本就偏離現實，意義是什麼？ 今天ceca的設定就是有一個年輕人，身家兩百萬，負擔得起這間房子頭期跟 房貸，現在這個年輕人要做出一個決策，是要買房，還是選擇另一個買房就 得放棄的機會成本：買股？（或是其他例如期貨、選擇權，等等 ...） 這個年輕人白手起家，以千萬富翁為目標，現在資產好不容易存到了兩百萬 ，正在苦惱該怎麼辦，請各位幫幫他： 上面兩個選擇，哪一個獲得較佳結果的機率比較高？ 就這樣而已。 租金按你算的273,444扣除貸款800萬2%利息16萬跟房屋稅地價稅綽綽有餘， 但這部分ceca自己說當送你，不用滾入本金，所以不用算。 至於買房要負擔房貸，沒錯，但ceca也沒有阻止買股開槓桿啊，你可以在「 同樣的條件」下，也就是與房貸同樣還款額的前提下開信貸，照你說的還款 額缺口是每月4725，你大可以拿去信貸開槓桿，用這4725借好借滿，或是把 每月還款額再加上你的股利去信貸，甚至股票質押再質押，要怎麼操作隨便 你，你算得合理就行了，沒有任何限制，也不質疑一般人敢不敢這麼做，反 正你敢講就當你辦得到。 但是無論你怎麼做，基礎設定就是這個年輕人身家兩百萬。 這個年輕人不可能多買800萬00878，也不可能信貸800萬買00878。 所以回到本文開頭，這個模擬盤的目的是幫助這個年輕人做出決策，而決策 ，就該基於現實，現實就是：買房自帶5倍槓桿。 買股當然也可以有槓桿（我認為也應該要有），但怎麼規劃一個現實可行的 股票標的槓桿組合，不就是各位股神要發揮的重點？ 如果你比較無槓桿報酬率，那要如何幫助這個年輕人基於這個比較結果做出 決策，幫助他成為千萬富翁呢？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.107.181.33 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708187791.A.2AC.html