Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼

今天來講講台灣房地產大循環 其實這個話題以前我講過了 有興趣就自己找我的文章出來看 今天就簡單講點台灣房價(其實也是股價) 未來必崩的原因 XDDDD ※ 引述《NovaShin (DAMN)》之銘言： : 有生之年要看房價崩 : 就證明你是還太年輕 : 我一個前輩在房地產行業已經四十多年了 : 從中美斷交，郭婉容證所稅 : 92亞太金融風暴，兩國論飛彈危機 : 金融海嘯 雷曼兄弟 奢侈稅 房地合一 : 什麼慘況沒看過？ : 聽過1900元的國泰金嗎 : 崩盤也輪不到你，多得是現金滿手的人 : 真的崩盤你連手機月租費都繳不出來了 : 還有時間讓你上PTT發文喔？ 首先我們就要先從上面這段回文講起 ``40幾年``是甚麼意思??? 也就是1970年代開始從事房地產行業 這位前輩的命真好... XDDDD 因為他是在利率接近最高點與台灣房地產循環最低點附近進場的 我以前在文章裡就講過了 ``七分天注定 三分靠打拼`` 許多人的成功 不代表他本身有多努力或多牛逼 而恰恰只是剛好在正確的時間點 上對了車而已 (其實這種年紀 就是我以前常說的戰後嬰兒潮一代) https://reurl.cc/ZGb6z6 投資點來了? 一張圖秒懂房市6次循環 (民視新聞網 記者蔡佩蓉/台北報導 2021/02/17) 上面網址點進去可以看到從1970年代開始的台灣房地產走勢 很容易我們就可以發現 台灣房地產起飛是在約1979以後 這個時間點剛好就接近美國10年期國債利率的高點(請看下面網址) https://reurl.cc/zeNdke 美國10年期減2年期公債殖利率利差 (財經M平方) 大家都知道其實房子在台灣與其說是拿來住的 不如說更大的功能是拿來炒的或是拿來存的 但不管是哪種功能 大多數人買房子的時候 都絕不會拿100%現金出來買 而是要跟銀行貸款 尤其利率越低 貸款就越借越多(請看下面網址) 這才是台灣房地產價格不斷上漲的主因 https://reurl.cc/pgMkj4 台灣-住宅貸款餘額 (財經M平方) 所以講一大堆看漲或看跌的理由都沒屁用 影響所有風險資產(包括房價股價等等...) 價格漲跌最根本的原因其實是利率未來的走向 而且這是早就注定好的~ XDDDD 未來利率必漲 所以房價(股價)必跌 https://reurl.cc/gWMq5z <--美國60年利率循環 請看上面網址 很多人不知道從美國建國以後 利率就是60年會回到高點1次 CCC... XDDDD 然後又受到主流媒體的影響 認為QE會無限期推進下去 但這其實是不可能的... 不可能的原因 現在大致已經顯現出來了 只是大多數人還裝作沒看到而已 XDDDD 那就是``通貨膨脹即將失控`` 照60年/1輪的邏輯 我們會在2040年(1980+60) 看到10年期國債利率至少高於5% <--因為歷史均值就是高於5% 如果存美元就可以有年均5%以上的無風險收益 請問誰還要收房租??? 以現在的房價來說 光靠收房租可以有年均5%的無風險收益嗎??? 如果10年期國債利率真的回到5%以上 房價應該跌到多少 兩者收益率才能平衡 自己想想看吧... 這只是簡單的算數問題而已 所以最後的問題就是甚麼時候會開始升息而已 XDDDD 這當然某種程度要看FED的臉色 但我認為不會超過2025就會開始狂升~ 因為利率是60年/1輪 正常狀況應該是下跌30年+上漲30年 而到了2025就只剩下15年可以升了 是正常狀況的1/2時間而已 假如FED的最終目標是回到1980的水準 那斜率必然是超陡的 不過這種事情在歷史上 其實也不是沒有發生過... 但是在升息前 我認為最重要的預兆 應該是10年期國債利率會下跌到接近``零``... 然後才會跟2年期國債利率出現倒掛 而且在利率回到最高點之前 會長期都處於倒掛狀態 XDDDD 大家都知道倒掛的時候 多數都會出現金融危機 既然FED已經保證短期不會大升息 那未來要出現倒掛 大概率只有我講的這種方式了 https://reurl.cc/zeNdke 美國10年期減2年期公債殖利率利差 (財經M平方) 而10年期國債利率接近``零``是甚麼意思??? 這其實是一種透支未來 吃子孫飯的意思而已 到那時候就表示預期未來做任何生意都無利可圖 道理其實很簡單 如果做生意可以賺5% 你以為銀行家有那麼笨 會只跟你收接近``0%``的利息嗎??? 他保證跟你收接近5%的利息啊... 所以他敢接近0%利息借你 就是他手上爛頭寸太多 而且知道做任何生意都賺不到錢的意思而已嘛... 這其實就是最近很火紅的詞 叫做``內卷化`` 而反過來說 如果最近大家在吹的 電動車 物聯網 綠能 AI 生技 等等等... 未來的新產業真的``錢途無限`` 那就表示產業毛利率必然高到不行 請問產業毛利率高到不行 = =/// 利率還會只有現在這種水準嗎??? 我還是那句話~ 銀行家沒那麼笨好嗎... 所以不管從正面推論 還是反面推論 如果你覺得未來還是很有希望的 那利率就必然要升 所以房價(股價)就必然要完蛋~ XDDDD (講完了~) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.14.253 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1623604467.A.565.html