Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）

※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言： : 既然被房板綠舍99號點名了 : 自然要上來回應一下 : 房地產套利的方法有幾種 : 我們從80年代的三黃一劉開始講 : 1:舊屋翻修 : 80年代的時候 : 台灣剛經濟起飛 當年是景氣最好的時候 : 上面提到的三黃一劉是最大咖 : 會不斷的買入破舊的中古屋 : 透過精美的裝修 : 搭配仲介把便宜的房子拉高售價 : 當年因為法規有很多漏洞 : 所以這些投資客賺得盆滿缽滿 : 當年巨東房屋的李經康 : 用這麼簡單的方法 : 在80年代30多歲就賺了3000多萬 : 想看詳情可以翻閱他的兒子兵法 : 這種買舊房裝修後高價賣出的方法 : 一直到現在還是相當多人用 : 但現在被房地合一跟裝修發票封起來 : 還是能做 只是很困難 : 下面再來講困難點在哪 : 2:預售屋換約 : 誠如各位所知 : 預售屋顧名思義要2-3年才會蓋好 : 早期並沒有越賣越貴的情形 : 加上早年大家對預售屋有很多疑慮 : 所以預售屋是相當難賣遑論套利了 : 預售屋套利 : 是到80年代台灣電子業帶動所得 : 開始有了價差 : 投資客利用更名的方式賺取價差 : 套利的方式有兩種 : 第一種是紅單轉讓 : 也就是下訂10萬的紅單 : 因為現場銷售速度太快 : 後面的人買不到 : 前面的人就拿紅單牟利 : 一般來說紅單成本低 : 牟利的金額也較低 : 一張紅單10-30萬都有 : 我入行的時候雙北市已無紅單轉讓 : 印象深刻的是新竹的椰林 : 光是買紅單就要排隊了 : 第二種是透過預售屋合約書上的更名套利 : 台北市已經行之有年 : 畢竟一切合法 : 新北市最有名的 : 則是由興富發開始 : 最早的頭前重劃區 新富都系列 : 從藝術首席 公園首席 綠藝首席 達麗首席等 : 印象中當年第一期開35成交27-28 : 兩天完銷 : 題外話 : 為什麼會賣這麼快 : 等我有空寫副都心與頭前 : 再來跟大家說明 : 第二期成交推出馬上嘎到32-35 : 第一期沒買到的消費者 : 馬上就跑去買第二期 : 第三期推出價格馬上上攻35-38 : 這下第一期馬上就有套利空間 : 買27 賣37 一坪賺十萬 : 30坪就300萬 : 當年可沒有什麼房地合一稅 : 連所得稅都不用報 : 買越多賺越多 : 台灣的房市 : 就是從這幾年開始慢慢脫離正常走勢 : 3:成屋轉售 : 前面的預售屋如果沒有換約 : 蓋好後再賣 : 由於台灣從85-100年 : 剛好從戒急用忍 到阿扁一邊一國 : 當時房地產是很慘的 : 買房不用自備款還能貸款到110% : 這在當年是不可能有套利機會 : 到了馬英九上任 : 兩岸簽署MOU : 最有名的鮭魚返鄉 : 樂透廣告 小孩跟爸爸說 我要買帝寶 : 到這個時候房地產 : 才開始又有價差可以套利 : 大家發現 預售換約一坪才賺5-10萬 : 但放到成屋可以賺20-30甚至翻倍 : 所以很多人就放到成屋後來賣 : 講完了 : 總結一下結論 : 1:老屋裝修轉賣 : 2:預售屋換約套利 : 3:新成屋後成屋套利 : 這三個方法就是房地產最早期的套利方式 : 當然還有很多延伸方法 : 比方說ab合約 增貸轉投資 : 更高階的還有房屋抵押給銀行套利 : 為什麼2023-2024房地產套利空間驟降 : 以及Ceca教的方式在2024年後行不通 : 這個等我到公司再來寫下集 : 這邊應該蠻多現實生活認識我的人 : 熟一點的就知道 : 我的房地產生涯 : 只有我結案代銷 : 從來沒有代銷結案我 : 下集待續 房地產的部分我不討論 我只就銀行貸款的部分 講一下實務上增貸追金流的問題 常常看到推文說基金股票過一下水就好了 銀行沒權利看你基金帳戶之類的言論 我坦白講好了 其實推文裡洗金流的方式 銀行都知道 只是睜一隻眼閉一隻眼而已 畢竟那是央行規定，不是銀行要求的 大部分的銀行內規也沒寫死金流要追幾層 大家都馬意思意思叫客戶交代一下入金到哪就好 這種方法平常沒事就沒事 但一有事就是大事 去年下半年金管會就針對房貸的部分重點稽核 抓了好幾個洗聯徵增貸的客戶 有些客戶手上4,5間房子都用人頭貸的 全部被要求出示資金來源 不提供或無法證明頭期款來源非增貸的 很抱歉 一律收回本金 有個客戶就這樣失聯了 打手機找不到人 打他老婆也找不到 跑去他家找到他爸媽，他爸媽也不知道人去哪 現在不動產進入法催程序等著申請拍賣 我只能說 時代不一樣了 想增貸當頭期款的 真的要想清楚要不要睹這一把 基本上現在公股 大型金控都是金檢重點 真的要玩就避開吧 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.75.136.73 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706627385.A.264.html