Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）

兩個人其實講的東西不相關 只是有時候 ceca 講多了 太膨風難免有語病 總結一下 N講的是預售屋 1:預售屋投資 如果就投資角度來說 預售屋在交屋階段前 我認為並不算不動產 可以看成是一個期貨 雙方事先約定好交易價格 建商讓利避險 買方承受風險賺取溢酬 所以才會有 100萬漲到120萬 跟20萬漲到40 哪個好賺的問題 看起來後者翻倍漲, 但是因為預售屋並不是成屋 交易當下就要拿出兩成 有時候紅單十萬就能轉讓 所以投報率到底哪邊好 這很難說,因為100漲到120 通常會比20漲到40簡單 基本上我都把這樣的 預售屋交易當成勝率比期市高 的期貨(O)賭博(X)交易就是了 後來政府粗暴簡單的 直接禁止了預售屋換約 解決了這個問題 我是覺得這個手法太粗糙了 跟豪宅線一樣,早晚要出問題 2:成屋的轉增貸 預售屋交屋後就來到這個戰場 這也才是真正的不動產市場 才有所謂的轉增貸的問題 我先講明 轉增貸沒有 ceca 說的那麼神 我們今天講一般正常人 身分是受雇僱員, 最多就是拿執行業務所得 然後買幾間房投資 這種人最頂就是醫生,工程師 這種人因為收入透明 銀行很愛放貸,貸個八成簡直是 piece of cake! 但是貸款金額很難突破 本業收入計算收支比的天塹 你說把租金列入所得可以 但是因為你不是常業收租戶 銀行在評估你的收入 還是會以你本業所得為主 租金收入只是拿來輔助 這種認列直接分行就可以 所以會看到各種花式認列方式 有的只要流水,有的要看合約 更狠的還要租金繳稅 不一而足 至於要把租金變成主要收入 讓銀行認可你的租金收入 是"常規穩定"的收入 那屬於另一個層次的東西 不是一般投資個兩三套房的 上班族能搞的事情 然後走到這種名下十幾間房 的專業的收租戶 也不要夢想每一間 都能貸好貸滿八成 ceca那種是家裡做了兩代 跟銀行往來很久 在銀行有很多隱形的credit 一般手無寸鐵的普通人 不管你怎麼搞什麼掛一掛四 除非你有其他的資產證明 否則這種資產只有房子 靠租金就想貸滿多間八成的 一定都會被婉拒! 至於轉增貸的錢弄出來後 是要轉個彎繼續投入不動產 還是改去玩風險更高的金融資產 那只是一塊大餅要怎麼切的問題 跟轉增貸本質無關 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.77.147 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706687613.A.A36.html