Re: [閒聊] 聊一下貸款

※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言： : 先開頭講一下 : 政策對於房地產影響 是屬於剛出來會短期影響一下 : 不過主要還是走長鞭效應 除非一些比較特殊的政策 : 過年大家忙碌先給結論 : 第一間八成~八成五 : 第二間 七成~八成 : 第三間四成 : 穩定一點就是這樣去估計貸款能力 : 為什麼之前我會說 現在賣房比較重要 應該說 賣房能力>>買房 : 啊廢話 賣房當然比買房重要 你要實現獲利必須賣房 不然都不夠踏實 單據還要保留七年 : 基本上現在搬錢不容易 借出來之後先不要還回去惹 : 就我自己跟銀行聊啦 銀行不至於到缺錢 應該都是管制問題 : 最近真的是不太好借 : 重點是 戶數影響>金額 : 今天就算你現金流強到本利和都能幹過去 : 當你買到第三間以上 就能感受到那個不願意貸款壓力 : 不過有趣的是 開始跑的才感受到壓力 : 就是說 如果本來就一堆掛4 那我就沒感受到什麼壓力 : 已經清償完也不要塗銷這是基本常識 : ======================================================== : 然後一堆來私信問我斷點問題 : 我有點百思不得其解 台灣人真的這麼賭性堅強? : 你就把借來的錢 丟到自己POOL 然後弄一弄在丟出去 就這樣而已 : 是不是很多人都是錢逼到最緊繃啊 : 不管你是怎樣從A房 要去搞B房的錢 : 通常都是你A房錢 跑去買 股票 債券 定存 房貸 : 然後把原本那些股票 債券 定存 月租金 月收 拿去付B房的錢 : 就這麼簡單而已啊 : 當然交易的一些磨損 這是沒辦法的事 : 舉例來說 : 你持有 股票100 債券100 定存100 B房要頭期300 A房可以增貸300 : 就把前面都換成現金去買B 然後A增貸出來的去買金融商品 : 當然也可以質押 股債這些 但是就風險比較高 : 當然不建議你手上就A房 其他什麼都沒有 想買B 結果一增貸A就去買B : 這看就很怪很炒作啊 : 而且有個不動產3000 至少也有股票 債券 兩三百吧 : 所以我不太懂現在一堆人卡斷點是在卡什麼 在這個版也逛一段時間了 看一堆投資者為了房貸問題煩惱 問題不外乎 掛4轉掛1怎麼操作 週轉金還房貸怎樣不被追金流 央行限貸7成怎麼繞過去...... 我老實講 會煩惱這些問題 其實就是跟銀行往來不夠久，貢獻度不夠 一堆人以為來辦貸款是給銀行做業績，衝數字 但我老實講 銀行根本就不缺房貸業務 就連信合社改制的銀行 天天都會有人走進去問房貸 基本上我每天上班 一個早上就有3~4件估價 如果不是熟的代書PASS 基本上過路客都是直接打槍的 做都做不完 所以不要覺得房貸是給銀行業績 事實上根本不缺 我可以保證在現在的環境下 沒有銀行會缺房貸業務 會缺的都是因為想挑優質客戶才在缺 再來 所有的放款業務都有風險 都在消耗銀行的資本 銀行放款有所謂的資本消耗率 基本上你每作一筆放款 就要提供100%~150%的打呆準備金 看擔保品品質會有不同的%數 會占掉銀行的資本 也就是行內人在講的"子彈" 打沒了就是打沒了 唯一的方法就是增資 銀行能隨便增資嗎? 所以對於放款業務銀行都是謹慎再三 另外購置還有72-2的問題 基本上對不動產放款跟銀行的存款還有發債的數量有關 因此牽涉到放款的業務都要考慮收益性 所以有些人遇到一堆銀行拒貸的狀況 講白了就是收益性不夠、對銀行貢獻度不夠 銀行才不做 那如何快速提高自己在銀行的貢獻度呢? 最快的方法就是買保險 次好的方法就是下基金，買IPO 在我的實務經驗中 一些上道的投資客來借周轉金 挑明就會跟你說他要借來當不動產的頭期款 但是會幫你捧場買個一張儲蓄險 請你幫他安排一下 基本上這種的 央行規定可以無視 你第2戶要8成，沒問題，我還是作7成，但房價直接多估500萬幫你拉高 讓你實質上拿到8成 再幫你把案件壓在經權內 直接分行經理就可以放行 反正辦法只有想不到，沒有做不到 就是會幫你辦到好讓你可以用就對了 真正的大戶要辦房貸 是經理直接打給消金副總喬這件一定要過的 利率做最低 手續費收最低 甚至不收 一切都是一張保單就能達成 審查打來問 直接回客戶有買理財，他們就會閉嘴了 你有貢獻度連總行稽核都要讓你3分 單位也比較有子彈跟總行討價還價 只要有保險一切好談 而且儲蓄險頂多鎖6年 完全不會侵蝕本金 你存多少未來解約還加利息還你 外加被銀行捧成VIP尊貴服務 你想怎麼增貸，降利率 聯徵想要怎麼洗 銀行絕對盡全力配合 連送申請書都親自到家服務 我們單位一個理財大戶，只是下了600萬的保險 他的房貸從送申請書到對保 都是分行經理親自服務，連下班時間都願意親自去她家對保 我相信這板很多人都可以買超過這個數字拉 基本上這種的連貸後管理的金流分行都會幫你做好 連資料都不用提供，那些還會被要看存摺看金流的 看證券帳戶的，根本太遜 真正的大咖是不會被煩這些東西的 好保險，為什麼不買? 第2上道的就是下基金 反正你週轉金借出來也是要有地方放 夠上道的就會下基金放個2周 銀行也懂禮尚往來 你給我業績 我也絕不會虧待你 一定是幫你挑波動度最低的 不會讓你虧到 手續費絕對折讓 只要放2個禮拜你就自由了 後面的授信管理銀行會幫你搞定 我看過銀行幫大戶安排借周轉金理由是裝修 連工程估價單都幫你生出來 根本不用煩惱甚麼先匯給親友在作贈與BALBAL的 有理財一切好談 直接銀行幫你搞定 至於那種什麼都不要的 要85成30年5年寬限利率2.01的 除了房貸什麼貢獻都沒有的 不好意思 慢慢排隊 如果你質夠好 銀行還是會承做 只是你就是慢慢等核貸 資金流向部分 如果是週轉金 借出來要做金流入不動產的 歹勢 審查要甚麼就請提供甚麼 不然一切按合約走 貸後管理查好查滿 該收本金收本金 該加利率加利率 不要跟我說金管會規定貸款不能搭保險搭基金 那些屁話 你今天要銀行掩護你閃央行規定 本來就要付出多一點成本 金檢抓到週轉金流入不動產 被罰的是銀行 阿炒房投資賺錢都你在爽 罰金都銀行付 你只是付出一點小小的理財貢獻 就可以跨過央行規定 不用想東想西會不會有一天被加利率收本金 WHY NOT? 我想這種在商言商的道理 很多人都懂 所以才會有買3間以上 銀行依舊有好條件的人 反正 銀行要的是無風險手收 就是這樣而已 你想投資不動產 銀行要有手收跟上面交代 那就大家來交換吧 就是這樣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.218.9.74 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1707498275.A.554.html