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[心得] 房板Ceca的投資謬論大解析(上)
既然被房板綠舍99號點名了
自然要上來回應一下
房地產套利的方法有幾種
我們從80年代的三黃一劉開始講
1:舊屋翻修
80年代的時候
台灣剛經濟起飛 當年是景氣最好的時候
上面提到的三黃一劉是最大咖
會不斷的買入破舊的中古屋
透過精美的裝修
搭配仲介把便宜的房子拉高售價
當年因為法規有很多漏洞
所以這些投資客賺得盆滿缽滿
當年巨東房屋的李經康
用這麼簡單的方法
在80年代30多歲就賺了3000多萬
想看詳情可以翻閱他的兒子兵法
這種買舊房裝修後高價賣出的方法
一直到現在還是相當多人用
但現在被房地合一跟裝修發票封起來
還是能做 只是很困難
下面再來講困難點在哪
2:預售屋換約
誠如各位所知
預售屋顧名思義要2-3年才會蓋好
早期並沒有越賣越貴的情形
加上早年大家對預售屋有很多疑慮
所以預售屋是相當難賣遑論套利了
預售屋套利
是到80年代台灣電子業帶動所得
開始有了價差
投資客利用更名的方式賺取價差
套利的方式有兩種
第一種是紅單轉讓
也就是下訂10萬的紅單
因為現場銷售速度太快
後面的人買不到
前面的人就拿紅單牟利
一般來說紅單成本低
牟利的金額也較低
一張紅單10-30萬都有
我入行的時候雙北市已無紅單轉讓
印象深刻的是新竹的椰林
光是買紅單就要排隊了
第二種是透過預售屋合約書上的更名套利
台北市已經行之有年
畢竟一切合法
新北市最有名的
則是由興富發開始
最早的頭前重劃區 新富都系列
從藝術首席 公園首席 綠藝首席 達麗首席等
印象中當年第一期開35成交27-28
兩天完銷
題外話
為什麼會賣這麼快
等我有空寫副都心與頭前
再來跟大家說明
第二期成交推出馬上嘎到32-35
第一期沒買到的消費者
馬上就跑去買第二期
第三期推出價格馬上上攻35-38
這下第一期馬上就有套利空間
買27 賣37 一坪賺十萬
30坪就300萬
當年可沒有什麼房地合一稅
連所得稅都不用報
買越多賺越多
台灣的房市
就是從這幾年開始慢慢脫離正常走勢
3:成屋轉售
前面的預售屋如果沒有換約
蓋好後再賣
由於台灣從85-100年
剛好從戒急用忍 到阿扁一邊一國
當時房地產是很慘的
買房不用自備款還能貸款到110%
這在當年是不可能有套利機會
到了馬英九上任
兩岸簽署MOU
最有名的鮭魚返鄉
樂透廣告 小孩跟爸爸說 我要買帝寶
到這個時候房地產
才開始又有價差可以套利
大家發現 預售換約一坪才賺5-10萬
但放到成屋可以賺20-30甚至翻倍
所以很多人就放到成屋後來賣
講完了
總結一下結論
1:老屋裝修轉賣
2:預售屋換約套利
3:新成屋後成屋套利
這三個方法就是房地產最早期的套利方式
當然還有很多延伸方法
比方說ab合約 增貸轉投資
更高階的還有房屋抵押給銀行套利
為什麼2023-2024房地產套利空間驟降
以及Ceca教的方式在2024年後行不通
這個等我到公司再來寫下集
這邊應該蠻多現實生活認識我的人
熟一點的就知道
我的房地產生涯
只有我結案代銷
從來沒有代銷結案我
下集待續
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-17home-sale
Re: [閒聊] 偷工減料怎麼來的所以這就是我很希望建商慢慢蓋的原因 疫情前我發一篇政府可以延遲兩年交屋 被噴到X2還被前版主M起來 現在延遲交屋已經成為常態 就算有判賠也還在申請再議中 但不管判賠與否 重點房子不是澆水就會自己長 他需要人來蓋的 這幾年業內大事記 1:疫情
Re: [閒聊] 租屋蟑螂很難搞吧?
這真的很麻煩 我有個客戶房子租人 遇到一個人渣 對 標準人渣 在網路上認養很多貓 然後拍照說貓貓很可憐 要大家捐款 結果把整個租屋處塞滿流浪貓 不照顧 排泄物貓毛一大堆 還有貓咪死掉也在裡面 整個冷氣全部都是臭味貓毛 室內跟地獄沒兩樣 臭到
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