[心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）

終於要來寫重點了 其實前面兩篇是楔子 也就是說跟Ceca一點關係都沒有 我描述的只是過去十年的現況 現況是什麼意思？ 玫瑰是紅的 紫羅蘭是藍的 他就是一個當時現況，過去歷史 但Ceca跟他的信眾還是可以對當時現況 唏哩嘩啦放一堆屁 說什麼老人啦，廢話啦，租房仔啦，代銷仔啦 就代表他們在房版樹立很久的威信 一夕被真正職業的戳破後惱羞成怒 也沒管你對或錯，先噴再說 其實要怎麼噴我沒意見 因為我也不是寫給那些人看的 那些人槓桿全開，多買多貸我是很樂意 最好是把老爸老媽祖產祖田都抵押去買房 再過陣子應該就有新聞可以看了 好，本文開始，先上圖 https://imgur.com/fmbXuZU https://imgur.com/d0HAENq 這兩張圖是房地產稅賦修正的演變 增貸轉貸買房的先不說 早期沒有房地合一的時候房子多好賺 根本不是現在房板這些菜雞能想像 光是簽十張紅單 訂金的票期還沒兌現就換出去了 所得稅也沒啥人在報 不然就是戴帽子，但我不太想講戴帽子是什麼 有老前輩看得懂的就懂 跟現在再那邊東扣西扣比起來 以前才叫賺錢好嗎？菜比吧 舉個例子 淡水房子潛銷期600萬 訂金10%＝60萬買四間 簽約金240萬 正式開案的時候漲到650先賣一間 獲利50 快蓋好的時候750賣一間 獲利150 等成屋之後800賣一間 獲利200萬 200+150+50＝400 也就是說600萬的房子我實際成本是200 那誰說我只能買四間？ 那誰說我只能買淡水？ 當年新富都27x40=1080 自備10%買個10間也才1080萬 用上面的方式可以賺多少？ 所以像什麼Ceca操作什麼掛一掛四 在做久一點的面前根本是笑話 誰在跟你那邊增貸轉貸 丟人現眼 也因為這樣不斷的棧棧嘎 中央終於開始動刀 奢侈稅前面講過了，因為濫殺太多無辜 所以到105年開始推房地合一 而到了房地合一1.0時 預售換約要併入年度所得 但因為沒有確實的申報查核 所以那時候大家也換得很開心 該報的要報一下，大家好來好去 真的放到成屋 第一年45% 第二年35% 第三年10% 咦？第三年就變10% 寬限期兩年就過關啦！ 所以當時大家就是用寬限大法先撐兩年 兩年後10%當做給政府的香油錢 大家賺來賺去還是賺得好不開心 ok，問題來了，房地合一2.0正式出爐 也就是房地合一2.0的出現 所有短期賺取暴利的門窗全部都被關上 我跟好幾個地產資深前輩聊過 資深的程度就是可以把我整個人買起來 再賣掉，再買回來，再賣掉 再買回來的那種資深前輩 問他房地合一有沒有解？ 有，唯一解就是單一自用六年後出售 好了，扯這麼久 我要來戳破Ceca吹的重購退稅轉增貸法螺了 先強調一點，他發了起千篇文我沒看過 不是文人相輕，而是他的文筆很口語化 口語化到很粗淺，我很難看超過第二頁 但看他在房板被眾人擁簇 我前面也對他蠻尊重的 直到他開始屁什麼預售賺多少 重購退稅轉增貸賺多少 我才知道這傢伙沒戲唱了 好，下列才是重點 台灣房價會在這幾年急遽攀升 不外乎新冠疫情，中美貿易 貨運塞港，缺供缺料 2017~2018我們賣房子 還是沒像這幾年這麼好賣 尤其2019疫情很多人打退堂鼓 但也有很多少年房神這個時候進場 2019算是這十年最大漲幅的起漲點 2018江翠扣掉茂德案 江北好一點的建商均價50~55上下 2019我買51，誠如我所說當時疫情來 價格也沒有太大的上漲 但到了2020,2021全球劇變 台gg缺晶片，走到哪漲到哪 買房子變成顯學，房價一路飆升 但問題來了 新冠疫情導致缺工缺料 政府延後使照兩年 先不管這個法規現況如何 建商就是延遲交屋 也就是說2019~2020~2021年邁的預售屋 有很多到現在都還沒蓋好 再加上2023年7月1日 實施預售屋禁止轉讓... 這裡有一個業內的人才知道的事情 其實預售屋禁轉早在2022年7/1講一次了 也就是2019 2020 2021 2022這四年 想跑的早就在2022年七月跑光了 2022買換約的 合約書也只有一次換約機會 也不能再換約了 到2023/7/1之後就是明定綁死不能換 也就是說，只有2023/7/1之前買 還沒有換約過的人可以換約 https://imgur.com/scCEFfm 啊所以你們禁轉的賺錢賺在哪？ 你就算只買一戶可以轉 你賣掉先扣仲介費3% 再扣房地合一45%你賺多少？ 2019買2024換出去先扣總價3% 再扣獲利45% 就算扣除必要費用總仲介費的3%好了 你剩下多少？ 請問2024年新案多少錢？ 你跟得上嗎？ 你賣掉舊的便宜的貌似有賺 結果扣完一輪之後你有本事買新的嗎？ 所以2023/7/1之前你沒有買超過兩間 都不要說你賺，因為別人漲更多 還要扣除你中間成本，你跟我說賺？ 你他媽根本笑死人 https://imgur.com/scCEFfm 一樣的圖來講第二個問題 2023/7/1預售屋禁轉 啊就禁轉了，你賺個屁？ 2023/7/2你買30，2024/1/1漲到40 你賣得掉嗎？ 不要跟我講什麼簽私契那種笑話 你賣不掉就是賣不掉 所以2023/7/1買的預售，只要還沒成屋 都 沒 資 格 說 賺 錢 https://imgur.com/iJnd0jx 前幾天有個朋友跟我說他買到850的7722 看到收盤到一千多他說他賺爛了 賺爛了你也要賣得掉啊 好，預售講完講成屋重購退稅 https://imgur.com/scCEFfm 不要老是講雙北，我自己也講膩了 講我朋友買的台南真愛，師承李天鐸 當年買620好不開心，賺麻了賺麻了 2024最高點賣掉大賺460萬 未超過五年扣除35%獲利299萬 注意喔，這299萬沒有扣3%仲介費 也沒有扣當初買的契稅，賣的土增稅 更不用講當年的裝潢費用 扣一扣大概剩下兩百出頭吧 請問這樣賣下來 如果你當年不是買個三間五間 你跟我說你賺爛了？ 你要不要拿頭去磨一下牆壁啊？ 去看看十年前我們怎麼操作的好嗎？ 我都說現在投資客是愛國者 房地合一稅繳了357億，真他媽用錢愛國 https://imgur.com/qRPgHyP 但Ceca打腫臉充胖子 不想被課稅所以重購退稅 好，我就在舉個例子買同社區的大戶 剛好可以重購退稅 大間的1498萬，自備款剛好299 ...... ...... ...... 靠北勒，我他媽賺了460 扣了一堆成本可能不到四百 我他媽要再花299，還不含買房仲介費 還不含買房契稅，還不含裝潢費 才把前面扣掉的161補回來 620萬貸款八成=496本利22000 1498萬貸款八成1198本利52000 這樣一來一往叫賺嗎？ https://imgur.com/cTFjrlz 跟十年前我們的操作模式比起來 根本瞎忙瞎bb一場 賺那一點點屑屑可以在這邊當山大王 根本電視笑話冠軍 好，接下來是增貸轉貸 我這房子好棒棒啊，帳面有賺啊！ 可以再增貸再買啊！ 好啊，你再增多少？200?300? 你前面本利已經從兩萬多漲到五萬多了 你再增200~300 你月繳額變多少？我懶得算你們自己按按 增出來在去買房？ 恭喜！恭喜！讚！ 最近對保的朋友 應該會收到銀行跟國稅局的情書 我已經很多朋友要求拿存摺一頁一頁去解釋 你買房的訂金，工程款，是從哪裡來的 轉到親友在洗回來？讚！ 盡量洗！盡量轉！ 等到國稅局那邊好好解釋！ 這沒什麼好危言聳聽的！ 要這樣轉請盡量轉！我舉五肢贊成！ 就是要有這種不怕死的傻大戶 我們這種低調仔才不會出事 https://imgur.com/scCEFfm 這張圖很好用所以繼續拉回來用 我前面講的長期持有 就是單一自用六年以上，400萬內免稅 聽那個電視笑話冠軍 在那邊進進出出轉來轉去 請問進國稅局 那個笑話冠軍會幫你諮商嗎 請問被銀行叫去解釋 那個笑話冠軍會幫你證明嗎？ 圖上的真愛持有六年獲利算500萬好了 單一自用400萬內免稅 100萬稅率10%=10萬 放六年大賺490萬 還不算其中出租的租金 轉貸出來去買00919 00878或是2330 搞不好早就把單一自用10%的稅打掉了 講到後面，仔細看每個人的發言 有些有經驗的，一看就知道操作超過十年 超過十年的可能比較保守，中間賺比較少 但一定不會死 這兩三年進來的，如果相對保守 或是資金不夠只能穩健操作的 也一定不會死 講白的當初我講代銷就是個原罪 自古文人相輕 尤其少年房神每個都自信十足 業者？ 業者只是幫我們倒茶倒咖啡寫合約書的 不然就是什麼租屋仔 中古屋裝修仔，現金買房仔 老實說操作這種輿論... 我還是想不出來對我有什麼影響 還有人說我是空軍...？ A一下我ID好不好？ 我是房板正多軍耶！ 有需要就買，買買買 只要有能力就買 這些親衛隊要噴之前看一下好嗎 我尊重每個人的想法 但有些東西攤開來算一下 就知道 房板真的騙仙仔很多 我話說完，誰贊成誰反對 歡迎挑戰 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.103.170 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706639485.A.C25.html