Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）

不得不說，這次大神開戰讓我有點失望... 以N大在市場的經營，其實可以分享更多專業性， 用中立角度來看，我覺得兩邊都在談不同內容， 其實沒有什麼交集，自然也沒有更多值得探討的內容。 但開戰的一方，我是覺得應該拿出更多料出來討論才是。 目前看N大論調，大概就兩個部分， 1.不要上太多槓桿 2.預售屋沒有以前好賺 總結還是要加上個人看法， 我覺得這整串流於謾罵，還是要分享一些有用資訊。 1.首先我覺得N大選槓桿這個議題 ， 本身就是大哉問，用簡單股票例子0050 VS 0050正二 以報酬來講上槓桿，上槓桿本身報酬就比較多 以風險來說不上槓桿，可以承受更多的系統性風險。 基本上兩者很難有交集，但以我自己身邊客戶及朋友群來說， 上不上槓桿這件事情，本身就很吃個人財務操作， 我簡單說，今天會不會上槓桿這件事情，甚至槓上加槓， 不會是C大在PTT推廣，就會有信徒去盲從的， 以我自己為例，我自己操作也是持續槓上加槓， 但不會是一開始有人跟我說，我就敢這樣做， 是透過不斷房產操作經驗認定這樣操作是可行的。 但以投資角度來說，房地產是"一定"要上槓桿， 不上槓桿的魅力，真的不如去操作股票就好。 2.預售屋沒以前好賺 接觸房地產也超過十年，認真講房地產確實沒有以前好賺了， 原因在「資訊落差」，以前沒有實價登陸， 以及稅務也相對比較寬鬆， 以前在買賣房地產的「周轉率」、「淨報酬」 絕對是屌打現在，所以我認識很多老投資客確實很早就退場享福了 。 目前還在市場上的投資客，多數已經是新的一批人， 你說房地產沒以前好賺，怎還會有這麼多人買。 原因在房地產本質上金額夠大。 你要用報酬率周轉率跟以前對比，基本上沒有以前優勢。 但真正的問題是即便在較差的報酬率， 獲利還是多數PR50，一整年薪水。 進入門檻變高，但是還是能賺錢的狀況下， 還是很多人靠周轉率拉高自己報酬。 這幾年靠預售屋賺千萬的真的不在少數... 而以台南狀況，有房絕對比沒房的人， 至少賺超過百萬，這數字應該已經超級保守了 -------------------- 至於N大一直強調自己在代銷業的戰功， 我個人是覺得這點大可不必. .. 「只能說，有些愛馬仕櫃姐賣久了 真的以為自己變成能掃愛馬仕的大戶了呢」 在房地產會看到看到各式各樣的人， 尤其這幾年許多買賣預售屋獲利的不少是年輕人， 有些人懂得抓到時代紅利，確實能改變命運， 或許這在很多從業人員來看，就是 隨機致富 但現實可笑的是，很多有專業的從業人員， 並沒有辦法掌握時代的紅利。 我自己也是從業人員，我想說的是， 不要因為自己豐富的履歷，而排斥理解趨勢的轉變， 當你有一堆專業知識，卻無法領到該領域紅利。 或許虛心跟市場持續學習， 才是從事這行業能給客戶最實質的內容。 畢竟多數的客戶在乎的是有沒有聽到你的專業賺到錢。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.15.31 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706690244.A.EB0.html