[請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)

老實講看了ceca大的文章 我有種我大學四年學的都沒學到精髓的感覺 當年只學到容積 建蔽率 土地法優先購買權那些 但是老師從來沒講過 ceca的不動產基本面公式! 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本. 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本. 很重要所以貼三次 大抵上我從c大生上學到以下幾點 1.不動產漲跌看基本面公式 2.老屋比新屋保值，因為超過30年的房，根本沒啥好折舊 3.炒房就是把低總價買光，然後自住戶就會開始 我家不一樣 4.不要相信什麼蛋黃捷運，蛋白老屋漲得更兇 5.持有稅打擊持有，交易稅打擊交易 6.不動產是散戶市場(這點忘記然後有什麼結論了qq)，有籌碼面還有什麼一個忘記了 7.要看房價跌就是看事件指標 法拍和租金 8.租金，價格最直接，這兩個沒跌，其餘房價跌就是存在於你的幻想 9.少子化造成人口集中，鄉村沒人要，都市搶破頭 但是有幾點我還是略有問題 1.租金沒跌，房價不跌我相信，但是人口移出還有少子化，難道不是長線利空嗎？ 即使少子化是國安危機，政府會引入東南亞人口好了 他們也不太可能跟台灣人繳一樣的房租吧?? 這樣下來難道租金不會跌? 我的意思是基本面也是可以用來預測租金吧@@ 2.基本面公式是不是存在一個假設 那就是不動產價格不因時間而縮小 像是股票好了 如果這間公司股價跌，但股息發一樣，他的投報率超高，但還是賠錢的 究竟為何不動產不太折舊 是因為土地不折舊嗎？ 還是因為老屋跟新屋使用價值差別不大 還是因為這是華人的天性 沒賺我幹嘛賣 3.少子化多少和房價有關，如果政府在市中心大規模提高供給，例如小學改成社宅，難道 不會劇烈影響房價? 畢竟政府還是要救少子化吧 不然真的太恐怖 4.繼承這件事，少子化下來，我假設每個小朋友都可以繼承一戶房子好了 小明跟小華生一個，他的小朋友小白繼承兩戶 小白在和小美生一個，他的小朋友繼承了四戶 繼承難道不會劇烈影響房屋需求? 5.關於戰爭 我可以想像即使阿共打贏 他為了維穩不太可能搶大眾財產 可是如果是搶有錢人當成軍功分給將士呢 這難道不可能做嗎？ 畢竟台灣也是蠻仇富的吧... 6.不動產為何不會像債券一樣 每個區的投報率都不太一樣，中南部高，台北低，可是為何台北房價還是比中南部高，如 果是債券，這件事不太合理 難道是因為台北的風險比中南部低，為何不是中南部趕快漲到跟台北一樣價格，投報率一 樣低 或是台北降價呢 7.人口移出北市，到林口，台北需求減少，為何沒看到跌，難道是因為去年股票太好賺， 所以沒跌 還是又是我家不一樣@@ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.91.22.53 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618414868.A.A01.html