Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？

我自己覺得是fair value啦 不過倒吃甘蔗是真的 房租這種東西 他就是跟著貨幣的通膨緩緩上漲 雖然房租當然跟該地不動產市場有關 但是如果你有仔細研究到很深層的話 台灣房租 只漲不跌 真的沒辦法解釋太多 因為解釋房租漲跌很學問了 你從 土地面積 持有稅 容積 建蔽 人口成長 產業 保險 人口分布 會非常深入討論 我舉幾個反方來解釋就好 房租 怕遇到鬼鎮那種 通常啦 房租會下滑幾種不動產特色 觀光 廠房 賭場 採礦產業 木材建築 持有稅高 很多原因 反正結論就是 台灣目前綜合因素評估完 房租大概就是緩漲格局 那你投資不動產 前面收租頭報一定很爛 美國那種一開始就很高 為什麼 持有稅高 風險高 要求回收快 投報正比風險啦 JAMO大已經講完勝率跟穩定的問題 我隨便舉一個例子吧 剛好最近山鼻要交屋 我查了一下租金 這價位地點 就標準抗通膨宅 成交1300 租金20000~25000 抓22500好了 假設是投資 只能貸款7成 那就是910萬 利率抓2.25 每個月利息17000 其他是本金 大概就是一個月房客幫你還本金5000而已 看起來是很難賺對吧 但是房價還會增值 房租也還會調整 我們討論房租就好 22500 三年一調 一次漲1000~3000不過分吧 有興趣自己敲EXCEL 大概20年後 這間房子就會成為你基礎資產 貸來貸去隨便用 股票這東西 你就很難當基礎資產去抵押 還有斷頭風險 你做生意 每天還要關注抵押品需不需要追繳 這種精神壓力 搞不下去 真的能類比的 大概就是2412 或者美債ETF可以去當基底資產 我可以直接講 我剛持有的不動產 前面五年 大概都只能打平利息 主要金流借貸跟資本擴張 都是20~30歲以上屋齡的房子 去跟銀行借 股票一直都是輸在人性啦 不然很簡單 跑回測也行阿 30年前買入2412 只買不賣 所有股利都繼續買入複利 應該也是爽退休阿 不動產還有一個巨大利基 撒錢時後會打出 critical hit 資產莫名暴增 說真的 誰知道會有疫情跟撒錢 2019之前持有土地 店面 住宅 現在去重估值都多少 即使用房租當地板去估值 也還是暴漲 ================================================================ 我給一個很簡單的 普羅大眾 能操作的結論 自住一間 假設1200 然後繳三年本利之後 (開寬限就晚一點) 再去買一預售 1500以內蓋三年 一蓋好 就去租 你原本1200這間大概也8歲? 1200這間理論上房租應該是能打平利息 本金也能涵蓋到 又過5年就可以再去買一間可能 1800~2000萬 1500這間再拿去租 最貴的自住 舊的養一養幾年後搬走拿出去租 當然 你要是金流夠 一開始就能4間起跳 我這一間一間買是給最一般的人能搞的理財方式 解釋一下 買預售是因為假設投資者沒有多的錢 那只有預售才有辦法 前提是 第一間大概要找抗通膨宅 地點很難非常核心 至於所謂的評估 就是現在租金對於現在房價 不要拿幾年前 那信義計畫區都有很好的投報惹 持有夠久 就是房租跟房價都賺 完全只想靠買賣投資賺錢 當然不會比實業賺 老了有3~4間收租 遊山玩水 如果遇到QE暴擊 就可以提前退休 大概是這樣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.154.49 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711615805.A.0EE.html