Re: [心得] 借貸上的經驗

自己文章自己回 其實我寫的應該要上下兩部分看 上面那部分是如何增加銀行貸款意願跟給好的條件 下面那段是我後來的操作 進房地產差不多11年了 從一開始合資 買賣過土地車位 到後面主要做社區大樓從增值件轉收租件 從汐止全部搬 來新莊 以前沒有房地合一 可以直接掛1轉掛4 有一次轉掛4簽約只有規定不能購置豪宅不然利率會調升 沒有什麼現在這麼多毛 時空背景 個人條件的不同 要去做的事情當然不會一樣 有些人會看不懂我後面在幹嘛抑或是不解為何要如此做 正是因為所處的階段不同 只看政策 你會以為限貸是近幾年的事 其實銀行一直有在多房降槓桿尤其官股 又或是差別利率年限讓你的房貸會因為多房而背負更多的枷鎖 （一部分也是銀行本身的風控） 所以多房以後獲利的邊際效用會遞減 於是你看到了要麻全家人頭買好買滿 要麻開始把物件總價拉高但間數不變 或是直接轉別的投資工具 （板上不喜歡現金買房 正是如果房子不能槓桿 我也不買了跟你說） 我自己的個人原因則是 撇開上一篇說的對買房的強烈執念 老婆小了我七歲 我認識她的時候她有一段時間都是學生 我只好都把房子堆在我身上 結婚前身上是六房 婚後又捨不得把老婆身上的首購用在567百萬這種低總 且這時掛在我身上才有利繼續往下堆疊資產 https://i.imgur.com/RXQgF6c.jpg 以前做過算命 我不是刻意信才去做 但也蠻有趣的 ============ 回到如果我是現在才要起步或剛起步的階段 （我正常分享就是我自己會這樣去做） 夫妻雙方如果遇到限貸 先各買兩間 把身上的掛1用好用滿 不要搞什麼聯名浪費扣打這種 奢侈行為 如果還是男女朋友 感情夠好或者確定要走一輩子 沒事不要亂登記 先吃政府的新青安或 任何優惠買房的政策後再登記（不放心找律師或代書看要怎麼保障出錢但沒掛名的那個 如果是感情 不在房版範疇） 銀行端對首購真的特別特別寬容 等到你在第五間開始遇到門檻的時候再來考慮別的開槓桿做法又或者大力去刷貢獻值 我一開始是拆成 200 200 300共700去刷三間銀行 如果是剛起步 拜託 先早早多買一間好 嗎 （其實貢獻值不用一定是現金 如果你有其他金融商品等值也可以 所以如果有其他投資工 具的可以早點刷） =========== 回到銀行端部分我自己發現我在官股的經驗值很低（這部分要有官股經驗的來分享了） 畢竟以我的職業跟狀況 沒跟官股打架就很好了還打交道 雖然還是曾經跟官股貸款了兩次 有一家官股我做了他前後很多年的包商 北部一半以上分行甚至總公司家具都我在交的 給我的貸款條件喔...... 還有一家 在抽號碼牌的時候就直接跟我說跟他們家以前沒來往 不用問 連號碼牌都不給 你 到現在還是見一次臭他一次 有些私人銀行內規也是很討厭 我在買第八間的時候跟某銀行的對話 業務：您好 我是xx代書介紹 blabla 您目前名下有房嗎 我：七間 業務：有貸款嗎 我：七間都有 業務：那個很對不起 不好意思 我們無法承作 乾 正常這時候會問地址進行估價跟總貸款金額blablabla 的調查 後面我還開玩笑 你在中和東帝士對不對 我現在要去把你的屏風拆了 總結 貸款不會有標準答案 就像你考試一樣 有個模糊範圍但沒有準確題目 只能透過老師或學長們的經驗跟你說 這 個很重要可能會考去加強 問貸款頂多花你時間成本 沒有要你送件 一般送件不建議超過三家 有問有希望 何樂不為 我老婆現在名下那間當初貸款的時候 建商配合的銀行質疑我老婆做的金流要打折 打折後年薪小於80 於是不肯給地板利率 換一家不止地板利率還多送你寬限期 貸款就是這麼迷的事情 但如果你問很多家結果都一樣 那就 安心上路 ========== 再寫一個我對銀行利率 年限 寬限期的看法 現在利率是2.06 如果出現一個2.56的銀行 你各位一定跳起來打死不選對吧 也就是0.5%已經很兇惡了 我們簡單來算一下 為了方便用整數計算 實際上會因為攤提扣本金而減少每月利息 1000萬利息是5萬 100萬投報淨利5%也是5萬 如果貸款金額增加到可以打掉利差 我會毫不猶豫選後者去吞利率 貸款年限以一千萬 30年跟40年來說 每個月本利和差不多差了一萬 我選了40年 每個月多一萬 等於我又多了250萬的貸款力 我絕對選年限越長越好 而且真的想還也可以提早還 如果純粹看利息 利率高年限長繳給銀行的絕對變多 但如果你是有把握從這些利息獲取更 多獲利的話 反而是賺錢 捨不得孩子套不著狼 自己孩子捨不得 不會丟別人家的喔 這部分玩笑話 伊索寓言裡面有螞蟻跟蟋蟀的故事 我相信大家不陌生 大意就是夏天螞蟻很勤勞 蟋蟀夏天在唱歌 等到冬天螞蟻有以前累積的糧食 蟋蟀沒有 那如果蟋蟀是螞蟻的房東呢 不止繼續唱著歌還吃著火鍋呢 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.58.181 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702444923.A.06A.html