[心得] 借貸上的經驗

首先我還是想推廣一個觀念 不管你選擇借貸與否 都不要把借貸視作洪水猛獸 借貸本身沒問題 有問題的往往是使用者的方式 多數人會有自己的投資偏好加上個性影響決定 於是會衍生出不同的投資模式或投資組合 這部分跟借貸一樣 投資工具無好壞 有問題的是人 只是在房版我就說房產（其實我也只會房產） 當你有一套穩定的獲利方式 借貸便可以擴大你的戰果 就像實業也是 這門生意賺錢 企業主會投過借貸或募資來擴大規模 當然有人會質疑借貸出來一定穩賺嗎 其實這想法反了 是穩賺才會去選擇借貸 關於穩賺的定義 如果你覺得100%才叫穩 那我建議不要出門 因為出門是沒法保證100%不被車撞的 如果我們可以透過安全駕駛 防衛性駕駛 選擇更為安全的交通工具來避免被車撞 那為什麼投資的時候 你就打算不穿裝備看到王就瞎雞巴亂叫上去送頭 沒風險意識很可怕 但過度擔心概率極低的因素則是什麼都不用做 ============= 房地產上的借貸 我自己分為三部分 一是你的人 職業 收入 資產 每個月的收支比 本身資產的負債比 信用分數 增加保人 （所以才會有所謂的做金流 養存摺 養信用） 二是抵押的標的物 地段 建物形態 屋齡 地目 離重要交通設施的距離 附近有無重大嫌惡設施 三跟銀行的來往程度 這部分我統稱貢獻值 對銀行的貢獻 放置的資金 購買任何有價值的金融商品 金流的來往 這三點很大程度會影響銀行的借貸意願跟借貸條件（其實還有一些是官股跟民營之分 但 那個涉及銀行內規不完全沒機會且較為複雜 又或是借貸的時間點 水位問題 年初貸年底 貸） 銀行透過收取存戶轉借貸賺取利差 在本質上多數是希望借貸出去的 尤其是有抵押品的借貸 當然涉及銀行的風控 正常借貸是會有門檻在 而我們要做的就是如何讓銀行在你的資料上看到能做的亮點 就像面試一樣 學經歷 能幹與否 你看HR怎麼去挑選應聘者 銀行也一樣 有其偏好 像是軍公教 外商 大企業 三師 職業不是我們想選就能選 所以人的部分可以先從簡單的養信用 譬如辦卡刷卡準時還款（不要還最低金額那種） 古早有些人的觀念是刷卡是透支花費 有錢都麻用現金 最後你發現你變成銀行的信用小白…. 家裡有公司的可以透過公司戶穩定匯款金錢入戶（做半年做一年看銀行 不是公司戶認不 認列也看銀行） 標的物的部分不是想買哪就能買哪 台北市很好貸 但價格高 只能在你都有得選擇又會考慮借貸條件的時候 可以注意銀行端的偏好 屋齡越新越好 社區大樓好貸過公寓 離捷運近 權狀大於15坪 貢獻值部分 一般先從薪轉戶或你的常往來銀行去問 又或者是你放錢的那間銀行 或是可以透過存款 買保險 買金融商品到成為銀行的vip 以上 想辦法增加你的籌碼 才好去跟銀行端談判 ========= 接下來是借貸的變形題 以我自己為例 銀行最不喜歡的自營商 說白一點 我請個員工 然後在沒拿出財力證明的情況下 他的貸款條件會比我好 像我停業一年半 沒營業收入怎麼貸 所以在房子的選擇上 我偏向收租件 每個月可以給我帶來金流 在前年我得知老婆懷孕的情況下選擇停業 我就開始在注意高配息基金的切入點 雖然高配息但會侵蝕本金 最後含息差不多5% 並不是很滿意 但他可以帶給我金流 同時如果透過銀行端去購買可以拿到銀行的VIP 購買了投資型保單 一樣綁基金去做金流 同時可類似質押的方式借貸出來 譬如買500借300出來 等於我拿500換到了800的財力證明 （而且這300不會在聯徵上也不受限於購置不動產） 其他工具也有類似的方式可以做 所以這裡不討論工具 簡單來說 我知道我在未來會有一段時間需要靠著財力證明跟金流去借貸 因為我本身沒收 入必須得犧牲一部分資金的機會成本 （就像下個副本是火龍 你換火炕裝會降低輸出 但換了火抗裝可以更好的推副本） 這些選擇不是因為付不出來 而是為了增加資金部位 本小利多利不多 本多利小利不小 =========== 同樣是借貸的變形題 現實中很多人碰到政治就變高敏人 全身G點 但我更傾向是從規則中找到自己的位置 畢竟統治者總是會輪換 誰能保證下一任統治者是誰 所以遇到政策 我們就要想辦法去適應 你無法改變世界的時候 只能改變你自己 已限貸來說 他限制的是購屋貸款也就是所謂的掛1 但以不動產作為抵押的科目還有週轉 金貸款 也就是掛4 掛1被限制 就要想辦法掛4 掛4的條件正常會略輸掛1 但同樣是上一回合說的 如果掛4拿到資金的部位夠 他是可以透過獲利去填補條件上的差異 我選貸款條件並非以利率最低為考量 當然能低就低 但如果利率輸了 整體獲利最後還是 贏利率低的 我不介意多付點利息 ========= 最後這段 我每次寫啊 都會收信 叫我低調… 但這就像你問我為何不避 掛四不能用於不動產這件事啊 你要知道 銀行放貸叫做收入 所以有得銀行甚至會限制你短期內不得大額還款 因為利息變少啦 你要叫銀行把借貸出去的資金收回就等於減少收入 不是在搞自己嗎 一般銀行在核貸後 可以採取過水的方式 把這筆錢匯至其他戶頭 如果你要直接從銀行放款戶頭進履保自殺 那我會叫你聲哥哥 過水後不放心可以轉投資 投資一些很少在波動的金融商品 像是貨幣基金之類的 需要買房的時候在贖回 過水轉投資這些基本上還是電子紀錄 還可以領現金做斷點 這部分比較麻煩是在提領或存入大量現金的時候行員會問 正常回答多半沒事 申報也是既 定流程 不想面對囉嗦的行員 便利商店很多 ATM單日上線有的12 15 20 領領再存ATM就好了 如果有的銀行堅持查到底 我是用投資型保單在借貸 雖然會損失一部分資金沒能拿來運用 但你說我買房？ 錢全部在投資型保單裡啊 銀行基本上做做樣子 什麼要調你財產清單有沒有增加不動產 你以為國稅局喔 花人力也就是成本 去做降低銀行收入的事 那代表銀行不想貸你 人要社會化 聽得懂別人在拒絕你 然後我閉關了大半年 最後一次開信箱裡面好幾頁的信忘記57還67 我猜現在應該破百 所 以不開 不用寄信叫我低調了 ========== 有時候就是一種觀念 前幾天才在考慮是否讓老婆用新青安 有些人覺得差異不大 40年跟30年月付額差一萬 這樣看是不大 但這一萬對我而言是250萬的貸款力 我就覺得值得 尤其我們沒有感情上的問題 你說我想賺錢想瘋了 的確我在大學的時候還曾經在外租改套一個月6000 然後住宿的同學有打砲需求一次收500 也是有人這樣說 我在現場除了業務做 工務也做 甚至回收一些電線網路線也撿 也是有人問我有沒有這麼缺 從小家庭條件不好 常搬家 住過一些你各位絕對不想住的物件 所以我對買房一直都有很強烈的執念 當然也不是必須得借貸 像我媽現在都還在定存 每次要跟她說 就放大絕 至少我是正的 不像你爸是負的 對我媽而言 幫我爸還債是她心中的刺 但身為人子 我怎麼做都不對 有時候不是硬要去改變別人 而是我媽在擔心退休生活 （明明林北沒有一次沒去醫院照顧或者買房需要財力證明的時候沒有拿錢出來挺我媽） 最後是有找到一些平衡點 讓我媽身上有點存款 同時買小一點有房租收 回到還在打拼的我們 人一生中會有很多選擇 每個選擇伴隨著不同的風險 端看你最後想過怎樣的生活 安安份份領薪水也是可以 出去創業或投資也有最後被種在路邊的 下好離手 盈虧自負 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.105.131 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702255380.A.597.html