[閒聊] 房地產近期槓桿問題

昨天晚上就看到吵架 一路吵到今天早上 顆顆 這裡大部分都是35~50歲的人 到底誰只是過路財神 有料沒料應該都有獨立思考能力 因為大老闆客氣說 XX哥 這案子麻煩了 日復一日還真以為自己是大老闆 我估計他有點躁鬱啦 如果沒記錯 JEM狗狗是精神科 記得去看一下 沒說是誰 等人對號入座 嘻嘻 ============================================================= 首先先來聊一下貸款 最近銀行是滿緊縮的 不過原因是政策緊縮 而不是真的缺錢 但是缺不缺錢 我又想到目前利差 要是台美利差持續保持這樣 資本要不外流很難 這邊我不細細討論 之前海外投資版有分享 美金定存質押台幣買美債 目前執行滿爽的 希望可以長期保持這樣高額利差 嘻嘻 啊你降息也行 我就賣債券走人 回到主題 不管是 土融 建融 餘屋再融資 成數 利率 雙雙變爛 這對我現在專做商業不動產是不利的 因為就被搞到 資金有缺口要去找錢 打亂佈局 所以現在資金池是比較不好處理的 不過這是對投資而言 自住低總住宅就是開大門 滿爽的 ======================================================= 我是沒細看他們文章 不過吵槓桿 轉貸問題 基本上啦 一般人正規操作是這樣 你買一間2000萬 貸款8成1600 即使有屌漲啦 還是要還一點本金 之後再去洽詢其他銀行 有些能直接硬幹 本金都沒還得 這是有誤區的 銀行借你錢=你的抵押品+你的信用(收入穩定性) 通常銀行是比較看重後者 (說明實業的重要) 舉例來說好了 我現實生活認識的 水龍隱斗大大 他是牙醫 他要是不還本金拿增值房子去增貸 一定比我這無業遊民好過100倍 因為他工作上具有高收入高穩定性 簡單來講不要過度神化 轉增貸以及槓桿 用遊戲來比喻 極速快感 他就是一個氮氣 要開開關關 不可能長時保持8成借貸 4倍槓桿 我現在跟銀行借的錢 大概只有淨資產一半不到 這也不是最近才這樣 本來你資產一直擴張 你借貸比率會一直降 不過不動產因為其特性穩定 沒有流動性 沒有市價 長時保持50~60%的借貸是做投資客基本的 簡單來說 你四千萬 貸款6000 總資產一億 是算個安全水位 保持這種狀況進行擴張 貸款比率高了 就要開始賣屋 有租金跟出售 錢進來了 就是買下一個標的 =================================================== 然後老屋翻修這東西 這東西 穩賺 因為它算是實業 會虧 是虧在房地產下跌 老屋翻修出售的獲利= 房子自身增值+翻修的利潤 人家幫你做工 設計 翻修 要是成本100 他至少也要+130 所以老屋做得有心得 就一直做 本來就是一份永遠需要的工作 至於不動產投資 是很個人化的東西 原因是大部分的人都是有一點自住成分開始的 這跟股票投資就有點不一樣惹 個體差異性會比較高一點 看文章可能不如私信好一點 版上大部分應該都會回信啦 =================================================== 大概是這樣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.154.131 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706592609.A.DB5.html