Re: [閒聊] 買房別買投資客愛買標地

※ 引述《TSLA5566 (中壢馬斯克)》之銘言： : 如題 : 常聽到有鄉民說某些建案明顯就投資客在買的 你為啥要把白癡鄉民的話當真? : 亦或是 這都投資客買的 自住不要選 那基本上你應該沒東西買..xd 真的投資客最喜歡做的事情就是. 跟你搶房子. : 這理論看似很合理 : 但小弟左想要想都覺得不合邏輯 : 問題點在於 : 投資客買房目標只有一個：未來脫手能爆賺 : 但貨要倒給誰？ : 1. 當然是認為該標地有價值的自住客吧 : 2. 認為標的漲幅未達滿足點的投資客 : 要讓以上兩者買家買單 : 標的物勢必要有明確未來性和方便性吧 : 也就是標的本身條件要夠優秀才行 : 不然總不會有人刻意花大錢去接盤爛屋吧 : 一定有某種市場共識覺得標的物合乎價值 : 才選擇接盤把標地價拱上去 : 那這樣來看 買投資房有什麼不好嗎？ : 還是又是一群勁戰仔在酸altis？？？ : 我其實不用這麼認真？？？ 這樣講好了. 為啥老公寓好操作. 因為. 這世界上越窮的人越多. 這世界上,越窮的人越知道擁有自己的房子有多重要. 因此. 我們投資客就會拿大錢去跟窮人搶房子. 並且吃定窮人不敢自己翻修,或是翻修沒現金. 進而把"有一些人非買不可"的產品拿到手上再轉賣給她. 因此... 我們玩老公寓穩賺不賠.永遠都是賺多少的問題. 你們在甚麼回檔,跟老公寓都無關. 老公寓就只會漲,跌都沒他的事情. 就是這樣來的. 因為老公寓是最需要房子的人非買不可然後他能力唯一可以買得起的東西. 我們就是吃定這一點..... 你跟我講豪宅多棒,蛋黃區多棒. 問題是,這種買家不但選擇一大堆之外,他還可以選擇不買. 你豪宅,最強品牌建商蓋的在蛋黃區又怎樣. 有錢人可以選差一點品牌然後更大間的,或是他不喜歡海景他喜歡山景. 或是他就跑去買別墅他幹嘛買大樓,或是他自己跑去弄快地蓋別墅. 或是...他根本嫌豪宅出租投報率那麼低,他直接租來住就好. 他有錢就算100歲照樣滿地房子租的到來住. 那....你玩豪宅,順風就算了,還可以順勢出脫. 但如果今天風向不對,吹逆風... 買家有的是選擇,甚至他可以直接選擇不買...他又沒差,他又不會痛. 而你豪宅最新的時候不賣掉,不要說套太久,你套個5年,靠邀你5年中古屋. 人家身價幾億的,還在跟你住5年中古屋... 他當然要買就是又跑去買最新的豪宅. 阿你手上當時最棒的第一豪宅....不就很冏. 就算你賣掉了,投報率來看可能還被老屋屌打...XD so....以風險係數來看,越基層的東西,越便宜的東西,風險越低. 一大堆人靠杯老公寓的... 結果是個租屋仔..顆顆..阿她連老公寓都買不起所以靠杯老公寓. 或是,阿他就PR95...你這種本來就是賣PR30~PR60的人的. 他本來就是少數民族,不是老公寓的客群. 那他這種少數民族靠杯老公寓,你管他去死....他又不重要. 還是你以為PR95是多數??? 當然啦,奢侈品或是稀有產品也不是不能玩. 他有高風險. 但是如果剛好撞到炒作期. 例如201x年那一波炒景觀宅. 景觀宅瘋狂拉開價差,面海的本來15萬,直接跳30萬. 一般宅本來12萬也不過長到18萬. 瘋狂炒作一波上去,你有抓到進出,那當然感覺很好賺阿. 溫莎堡第一批毛胚入手8~9w,後來轉手最高到2x萬... 帝寶劉媽媽事件時代,也是狂喷亂噴. 那自然會有驚人的利潤. 但是這些利潤背後就是有龐大的風險. 就像後來2016年回檔開始,景觀宅突然又吐了利潤回去. 30回檔到26... 你如果太晚進場,你不就被套. 所以玩也不是不能玩,但你進出時機要抓得很準. 因此你要對市場掌握度非常高......那不是一般人可以玩的. 當然啦絕大多數投資客都是傻傻地亂玩. 然後幾家歡喜幾家愁,好像博杯一樣. 阿,笑杯...貪錢貪錢. 阿,沒杯...被套被套. 阿,聖杯...喔,聖杯是怎樣我還沒想好.. 跟壓百家樂壓大小沒啥兩樣...反正就是無腦亂買,之後生死有命富貴在天..XD 當然啦,每個人心中都住著一個賭徒. 賭性堅強的人非常多. 顆顆.... 所以不動產這種我們玩到穩賺的投資. 還是有人玩到虧錢... 阿你就是個賭徒,賭徒哪有可能永遠都在贏.. 因此回到原始問題來看. 其實甚麼東西都有人投資. 因此如果投資客買的東西你不買. 那你應該甚麼都不用買. 包含買個畸零地丟貨櫃屋也不要買,因為有投資客這樣幹. 有人做穩賺,有人追炒做,有人埋著頭自己喜歡甚麼就買甚麼. 不過我想,本來在傳那個觀念的主要是指. 太過投機和太過炒做性質的產品不要買. 也就是這個產品是因應一窩蜂而產生,而非市場需求走向. 然後價格又已經被炒作一段時間所以價位被拉高的狀態. 自住不要買. 這如果你以心態面來看好像是對的. 但實際市場你不可以用這種"心態面"去看市場. 市場你永遠都要回歸供需問題. 無論他是怎樣炒做,無論他是怎樣一窩蜂. 之後冷靜後,市場是否有足夠的支撐. 例如興富發好了. 台南成大城...那時候非常經典大家都在嗆是投資客才買的東西. 你看他現在表現怎樣. 好像也四平八穩阿. 增值也有增值,出租也穩定租掉. 那請問為啥自住有需求不買?? 而同樣興富發之前高雄國王系列. 之前一度很災難,毛胚都賣不掉,還好幾戶都進入法拍. 直到前兩年一波大漲,就有聰明的投資客買毛胚翻來賣(可以報大額裝修費) (這一點和操作法,當年我在板上講過了不只一次...XD..) (聰明的投資客去接手白癡投資客的毛胚來翻修轉賣..顆顆,這就是內行和外行的差別) 漲到很多人覺得買1x年屋的價格跟買國王系列好像差不多. 所以突然國王系列熱銷一波,價格也大幅拉高. 甚至連房仲自己都跑去買來住.... (最近換屋幫我成交的那個房仲就是住國王系列) 因為比價原則的關係. 所以讓不少套了很久的投資客解套. 不過也許他們解套了,但實際上確是,你的產品被往下比,是下面的東西大漲才讓你出脫. 因此同樣的錢如果你去投資一般物件,必然會賺更多. 這種就是一窩蜂+盲目炒作...然後市場回饋就是有問題,因此後續發展就帶賽. 也就是你這篇文章主要傳遞的概念指的不要買的產品,是指這種. 但是這又反過來講,在前兩年國王系列往下比已經"便宜到不能再便宜"的時候. 那請問他可不可以買? 人家高手就知道可以買了,買毛胚來翻好轉賣可以爽爽賺一筆.. 那你自住要不要買?...人家仲介都買了...XD so...那個不要追盲目炒作的物件,邏輯上也算是有理. 但問題應該還是在. 你怎樣判斷這個產品是不是盲目炒作... 你會判斷嗎? 就像當年成大城,你覺得是可以買還是不能買阿?? 或是說台中水楠和北屯一大堆投資客置產族把價格買到天上去. 那你說可不可以買阿. 你會判斷嗎? 因此最後回到買房子. 實際上的買房子. 不要有太多內心小劇場. 自住的話通常都是優先思考自己的需求. 例如就算國王系列當年很代賽. 但你剛好就是需要. 像你剛好就是需要自己大改革局和內裝,所以買精裝不如買毛胚. 毛胚選擇又很少,而國王系列例如位置或是他的公設剛好有你需要的. 那也許他後面幾年都很代賽,但滿足你的需要,你為啥不買? 而他後面幾年帶賽,問題是你自住又沒差,你又沒要賣. 投資客被套又怎樣,有毛胚屋被法拍又怎樣,你住你的關你什麼事情..XD 而如果你很在乎房價漲. 例如你是做生意的,你希望自住的房子漲了可以轉貸資金出來當貨款. 所以你自住也要考慮到增值問題. 那這樣你就要用投資客的角度去判斷,物件的增值能力和持有一段時間後市場的回饋狀況. 這也跟心態面無關 而是你要實際做市場調查,到底這個產品在之後幾年有沒有競爭力. 而不是因為投資客買所以不買這種無謂的心態去主導該不該買. 鈔票是很現實的. 很現實的東西. 你就要用很實在的角度去看它. 不要有太多內心小劇場. 那都是心魔劫... 渡劫失敗運氣不好就是身死火葬場!!!! 你永遠都要用最理智的態度去看錢這個東西..!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.97.172 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1689266368.A.5C4.html