Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"

數學觀念良好的英才 2012 2000萬房貸款1600 20年房貸 頭期400 利率算固定2% 現在3200 算到2022年 10年房貸本利和 809.4萬 總支出1209.4萬 還有房貸扣除額30萬 基本上全部用掉 租金略高於利息 2.5% 所以利息+持有稅 租金+扣除額 只需要算本金 本金400+800=1200萬 均化投入成本 400+800/2*10萬 =400+400=800 價差1200萬為獲利 估計算800變成2000萬 2000/800=2.5倍 年化投報約9.6% 大概是這樣 然後投入股票 加權指數投保12.4% 我是完全不想點進去看 應該是含股息 算法一樣 （年化投入資金） 400*3.2185*2- 年化租金 （2000+3200）/2*2.5%*10年 2574-650=1924 （有少算租金減少的機會成本） 再來必備條件10年不搬家 2000 VS 1924 右邊還有搬家的不確定成本還有股息稅金 基本上 平常投報沒贏過大盤的就是買房就對了 租屋存股仔要贏買房 就是只能租廉價房 然後越破越好 最好是房東什麼都不修那種 但是住十年身體爛光光也剛好而已 ※ 引述《imwich (尾鰭是我)》之銘言： : 因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我 : 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂 : 或者說跟我看到的有所牴觸 : 如影片開頭，以下「」引用影片原文 : 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅， : 到了2022年...會變到3200萬， : 這個報酬率看起來不錯是吧? : 但年化報酬"僅僅只有4.8%"」 : ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅 : 「相比之下同期間 : 台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%， : 所以在台灣投資房地產的報酬， : 其實沒有想像的這麼好。」 : 因為 4.8% < 12.4% 所以結論是 : 投資房地產沒有這麼好 : 但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬) : 等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年) : 但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股 : 當然除非你融資 但這樣很怪。 : 以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數 : 而忽略了你花600拿到2000 : 就來講報酬沒這麼好呢? : 再來是以投資為前提 : 都先不管版上常提的轉貸增貸操作 : 幹嘛買兩千萬的房 : 還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢) : 再來是整個影片的重點比較片段 : 他說他大放水，假設 : 每月66,667元房租買股 : VS : 買2000萬的房子 : 跑他的回測誰更加有利? : 根據結果 淨資產累積 : 你將在第26年贏過買房的人 : 期初600萬+每年投入 : 30年後資產破六千萬 : 40年後資產破億 : 這段應該是表示紀律很重要 : 每月租六萬六以內 持續30年 : 不知道有多少人能做到就是了.. : 最後整理兩個 : 影片中說的兩點跟房版不一樣的論點 : 1.財務決策寄託在房價會像過去那樣 : 不切實際飆漲的人非常低能 : 2.買房年化報酬算出來可以快到20% : 是哪個天才想出來的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.37.144.99 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681118507.A.919.html