Re: [請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)

※ 引述《ntpuisbest (阿龍)》之銘言： : 老實講看了ceca大的文章 : 我有種我大學四年學的都沒學到精髓的感覺 : 當年只學到容積 建蔽率 : 土地法優先購買權那些 : 但是老師從來沒講過 : ceca的不動產基本面公式! : 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本 : 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本. : 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本. : 很重要所以貼三次 : 大抵上我從c大生上學到以下幾點 : 1.不動產漲跌看基本面公式 指的是長遠的方向. 也就是例如出租投報高,那他長期看漲. 當然中短期有時候會有一些狀況,例如他大跳躍大漲一波,之後會休息個兩三四五年. 那這2345年就是平盤...但是等到他2345年整理後,又會繼續漲. 所以長期勢看漲,但中短期要看有沒有干涉狀況. 另外,炒過頭會回檔,那個用股票術語較乖離過高. 人家都在20,你炒到50,那你會回檔. 因為大家都跑去買20,你的50只有某部分人盲目追高買下去. 之後進入滯銷,以及有人可能30買的又想用錢就45賣... 所以你會50回檔到45... 但是你可能依然是長期看漲..但在短期你會看到下跌走勢. : 2.老屋比新屋保值，因為超過30年的房，根本沒啥好折舊 另一個角度你可以想. 這都市最便宜的三房是500萬. 然後窮人一定比有錢人多. 所以請問,屋主為啥要賣499萬...XD so...越便宜的東西,就越有剛性需求支撐. 因為...底層的人更多...這些都是非常強大的支撐. 反而你例如以前的首席豪宅3億... 但買得起的有錢人,可能有其他的樂子可以買,有更棒的選擇的時候. 那你這個已經過氣的首席豪宅就會滯銷. 不是沒人買得起,而是買得起的人他有其他選擇. 那你的支撐就很抖...垮下去沒人幫你撐住. 畢竟...買得起的人就那些人...你不像最便宜的房子有密密麻麻的人做支撐. : 3.炒房就是把低總價買光，然後自住戶就會開始 : 我家不一樣 : 4.不要相信什麼蛋黃捷運，蛋白老屋漲得更兇 蛋黃區有"特權"... 特權就是他在炒做的時候,不需要跟人家比價. 因為他有"最棒的學區""最棒的區域""最棒的鄰居""政府最關心和維護的地點" 所以蛋黃區在炒做的時候,可以跟二線把價差拉開. 最典型應該還是七期,七期並不大,不像桃園藝文特區或是高雄美術館+農16+新彎區. 因此台中七期有很明顯和其他地方的價格距離差. 但七期也不是一開始就把價差拉開的. 七期是2003開始發展..但她最囂張把價差拉到最大的時候是2014年那段時間. 當然她拉開後就進入回檔,然後死魚盤好一段時間. 只是她回檔後,還是跟其他區域有很大的價差. so...這就是蛋黃區的"特權" 但是你再投資的時候一定要注意. 蛋黃區最好賺的就是,他在使用這個"特權"的時候. 也就是,最棒的七期切入點是,2010左右...他正要把價差拉開的那段時間. 但等到2014她拉到最大後..其實你一路從2014~2019你都不適合投資七期. 你這段時間七期的增值,必然被大多數區域屌打. so...投資蛋黃區一定要注意...他在使用特權,把價差拉開的時候,才是投資的關鍵. 等到他價差拉開然後進入盤整後.. 投資必然出脫物件..不要留在手上. (自住當然就....你賣了你要住哪??) 而蛋黃區哪時候會使用特權呢? 最有名的就是資金行情. 2010~2014為啥七期會把價差拉開? QE阿...XD 資金追逐最強...所以資金行情的時候,可以立刻追蛋黃區. 但是等到資金行情熄火,就會開始進入漲幅外擴以及補漲階段. 這時候都是往外買...追著補漲..哪邊便宜買哪邊等他價格往上跳. so...要分清楚哪時候切入蛋黃區,哪時候往外跑. 這是中期的奧義來的!!!! 長期的話自然就是去下一個蛋黃區布局. 長期的話意義在於. 我不知道蛋黃區哪時候要使用特權拉開價差.. 或是我資金進出太遲鈍很難靈活操作.. 那... 我一開始就買未來的蛋黃區,然後等他10 20 30年. 必然有我等到他使用特權把價格噴到雲端的那一天. 而長期必然是,蛋黃區價格衝到老高之後,開始尋覓下一個蛋黃區會在哪裡. 之後再把原蛋黃區噴到老高的物件出脫,然後去下一個王者地區布局.. 這就是長期投資的奧義..!! : 5.持有稅打擊持有，交易稅打擊交易 持有稅打擊不是持有,而是打擊房"價".. 政府真的要打房價,必然從持有成本動手. 讓你持有房子的成本上升,你也可以視同房子產值固定成本上升所以利潤下降. 而當你一間公司利潤下降,那被動型基金對他股價的評估是不是應該要下降? 這...你回套房子...就是那個概念. : 6.不動產是散戶市場(這點忘記然後有什麼結論了qq)，有籌碼面還有什麼一個忘記了 所以沒有一個財團可以惡性操作. 因此不動產不像股票有主力. 也因此不動產是場很好預測...因為他是散戶的市場,人為惡性操作比率直接忽略. : 7.要看房價跌就是看事件指標 法拍和租金 租金代表長期的方向. 法拍則是壓垮駱駝的稻草. 屋主都不會想要她家賠錢賣. 那甚麼情況會出現一堆賠錢賣價格超爛的不動產成交?? 在法拍市場...因為法拍是殘酷的... 因此大量低價成交,壓垮市場的那根稻草,必然是法拍寫出來的. : 8.租金，價格最直接，這兩個沒跌，其餘房價跌就是存在於你的幻想 當然也有一種情況. 那就是大幅升息. 西班牙當年不動產大跌,就是因為他利率被拉高3%... 不動產直接垮掉.. 其實當年日本也是,因為美國大量吸收資金,逼日幣升息以免外匯崩潰. 所以壓垮了日本的股市和房市. : 9.少子化造成人口集中，鄉村沒人要，都市搶破頭 : 但是有幾點我還是略有問題 : 1.租金沒跌，房價不跌我相信，但是人口移出還有少子化，難道不是長線利空嗎？ 你可以從租金看的出來. 這一區如果真實人口大量外移,必然產生大量真空屋. 真空屋的屋主要出租,必然只能降租搶租客. 所以這樣就是供給過量需求不足,租金下跌. 因此租金會直接反映... 不用肖想屋主可以撐多久...稱不了多久就要面對現實的.. : 即使少子化是國安危機，政府會引入東南亞人口好了 : 他們也不太可能跟台灣人繳一樣的房租吧?? 不重要,它們如果都有能力買,那房子被移民買走,台灣人就只能租房子. 依然回到供需問題,自然房東漲租金,租客還是要吞. : 這樣下來難道租金不會跌? : 我的意思是基本面也是可以用來預測租金吧@@ 租金是直接反映當下的基本面. 所以你要預測租金,幾乎等同你在預測基本面的走勢.. : 2.基本面公式是不是存在一個假設 : 那就是不動產價格不因時間而縮小 : 像是股票好了 : 如果這間公司股價跌，但股息發一樣，他的投報率超高，但還是賠錢的 因為股票有主力...XD 主力要這支股票跌. 管你基本面好不好,你就是要崩盤. 主力要你這支股票漲. 就算你這間公司這輩子只賺過存款利息. 他還是可以連續漲停漲停在漲停. 股票人為操作的比重很重. 就算權值股,也都是法人的戰爭市場. 會被川普的一句話影響漲跌. 所以有興趣去理解丁超說的一句話. 股票就是炒做,漲就是漲跌就是跌,基本面只是一碗泡麵... 而不動產是散戶市場. 所以沒有一個財團可以惡性操作它. 只有莊家政府的政策才可以左右它. 但是政府又不敢亂來...政策也不可能亂推. 外加政府害怕通縮... 因此不動產市場,相對股票,是非常單純並且遲鈍並且好預測的. : 究竟為何不動產不太折舊 : 是因為土地不折舊嗎？ : 還是因為老屋跟新屋使用價值差別不大 : 還是因為這是華人的天性 : 沒賺我幹嘛賣 老屋的價值,不是土地. 而是你在這個地方有一個居住空間.. 那請問,你的居住空間會不會折舊..XD 空間怎樣折舊? so..你在台大旁邊有一個25坪的空間,它就是直2000萬好了. 這個2000萬,就是不折舊的根本. 跟土地無關,跟建物無關. 而如果爛到不能住,這時候就存在,那要花多少錢才可以修復到它可以住. 例如花一百萬就可以修復到它可以住,但因為修復很麻煩. 所以他可能價值是1850萬...折150萬在它需要修復的成本上. 再便宜下去,例如它1800..那就會有投資客買去翻新後掛賣. 因此它無法跌到1800甚至以下...因為會被掃掉. 這就是老屋的概念... 土地值多少錢??...不能都更的土地你都當它垃圾就對了,讓你繳稅用的. 你說為啥地上權便宜那麼多. 那是因為地上權貸款被限制太多,自然雖然你也有空間價值. 可是他在"銀票"上面的資產效應被大大打折..那自然地上權會便宜很多. 當然你也會發現,老地上權房子其實價值也很穩定. 例如30年和40年的老地上權,價格也會逼近. 這也是因為,你地上權依然可以出租,收租金,所以也有固定的產值. 既然他可以賺錢,所以這個空間就是有價值. 因此沒有土地,40年老地上權..依然是有價格,依然有人會買..並且還會跟著大環境漲價. 因為他可以買去收租..或是有人就是買去住. 所以你說老屋價值在土地??..... 那你就無法解釋老地上權房子還會漲價的現象...XD : 3.少子化多少和房價有關，如果政府在市中心大規模提高供給，例如小學改成社宅，難道 : 不會劇烈影響房價? 政府莊家要大規模搞. 房價就會跌. 瘋狂的提共供給量. 就像我講的,政府只要瘋狂的重劃土地,然後土地都行情半價賣. 你狂賣一年,每期國有財產局都給他標售200塊土地行情半價,房價不跌,我隨便你..XD : 畢竟政府還是要救少子化吧 : 不然真的太恐怖 台灣是小而開放的經濟體. 少子化直接去外國要移民和外勞就好. 差別只是這些新移民要怎樣管制和審核. 以及你會希望來的人比較優質或是有能力. 所以才會一直都有一定的管制. 你看美國.. 美國被南美的偷渡客給嚇死了. 這麼多年,美國一直都在阻止南美的人湧入美國. 歐洲也是被難民給嚇死了,嚇到英國都脫歐.. 阿...人家幾億,國家又那麼大的政體都煩惱湧入的人太多. 你台灣在害怕甚麼...XD : 4.繼承這件事，少子化下來，我假設每個小朋友都可以繼承一戶房子好了 : 小明跟小華生一個，他的小朋友小白繼承兩戶 : 小白在和小美生一個，他的小朋友繼承了四戶 : 繼承難道不會劇烈影響房屋需求? 當你少子化這麼嚴重. 經濟早就通縮了...XD 政府也垮了,企業也垮了. 你這種假設等同經濟規模大幅收縮耶. 經濟規模大幅收縮...政府還來不及煩惱不動產價格吧. 所以在少子化影響到不動產之前. 經濟方面早就送入加護病房. 因此..在你不動產供需失衡前. 政府早就去東南亞多要個幾十萬上百萬人到台灣來了. 所以你的假設不會發生... : 5.關於戰爭 : 我可以想像即使阿共打贏 : 他為了維穩不太可能搶大眾財產 : 可是如果是搶有錢人當成軍功分給將士呢 : 這難道不可能做嗎？ : 畢竟台灣也是蠻仇富的吧... 一個很簡單的道理. 請問如果你今天被阿共統治. 你的房子是用甚麼東西做交易?? 是不是人民幣?? 那我問你,你是阿共. 你為啥需要搶台灣人民的房子,給你的戰爭英雄? 你為啥不直接印個一億人民幣發給他就好.. 他會想住台灣嗎??... 然後你搶台灣原居民的房子,那你是不是還要找專人去安頓這些被你搶房子的人??? 所以為啥一直都有政權要搶人民住宅的假設? 不太清楚...XD 當年"真"共產黨是因為意識形態. 他們要共產. 所以打擊那些大家族大地主. 並且他們是"無產革命"... 今天阿共還是真共產嗎..XD 還是它是披著共產幌子的資本主義?? 它是無產革命還是帝國主義侵略?? 那他搶台灣人民的房子是打算給誰看? 弄不好到時候變成美國和歐洲又藉機做文章,不要說出兵,就又搞甚麼人權行銷幹嘛的. so..這個搶房子的假設一直都很有趣..XD 敘利亞政府和反政府軍打來打去. 也沒有哪邊想不開去搶人民的房子阿. 伊拉克侵略科威特,他也沒去搶人民的房子阿..XD 政權要人民的房子幹嘛??... : 6.不動產為何不會像債券一樣 : 每個區的投報率都不太一樣，中南部高，台北低，可是為何台北房價還是比中南部高，如 : 果是債券，這件事不太合理 這就是炒做. 之前資金瘋狂的在台北炒做. 台北蛋黃區有特權.. 所以瘋狂的拉升價格. 他樂拉升,就越多資金過去炒做. 直到後來被張盛和壓住. 之後你就看到,中南部開始大漲.. so...台北和中南部幾都價差,一度超過六倍. 今天收縮到4.5..甚至快要剩下4倍. 因此...一般來講,中短期會優先看炒做,而不是看基本面應該反映的價值. 例如你六都的房子都低估...但是很難六都同時穩定等比率增值. 這時候一定有先後和快慢 而這個先後和快慢的產生.. 在於話題,在於利多.... 而話題利多的本質是,吸收目光和炒手去炒作. 所以到頭來本質是....誰家的炒手多,誰家炒做比較囂張,誰就先漲誰就漲得快. 但實際上基本面可能大家差異並沒那麼大... 不過也因此,你中短期必然追著炒做. 哪邊在炒你就追過去. 而你追過去,你是不是又加大了炒作力道. 所以這就會產生滾雪球效應. 只要政府不給你干涉,那就會產生很大的差異. 這個差異不是基本面差異造成的. 是炒做造成的...!! 不過這時候又說回來. 資金行情會炒作蛋黃區. 但是穩定盤會炒作落後補漲. 因此...為啥前兩年六都漲最多是台南?? 因為台南最低價. 所以低價也是一種吸引炒做的吸引力... 而如果低價又有利多,例如台積電... 這樣就產生特殊的效應..利上加利,並且兩者還是相反屬性..會有倍數效果.. 那通常就是會大噴一波. 因此中期投資,在追捕漲的時候,會優先看有沒有建設或是利多. 有利多價格又落後的,會有爆炸性的漲幅可以撈..!!! 但是如果是高價區有利多,非資金行情下,反而會有邊際效應. 也就是一般區域一個百貨公司可能漲15%. 但你這邊是高價區,然後又不是資金行情狀況,那你可能只會漲5%...XD 因為你本來就貴,所以利多效果會被打折... 這點要特別注意...很多中期投資客都在這邊吃過虧. 利多配低價才有最棒的效果... PS.版上很愛用一些開價或是豪宅價格去講哪邊房價漲到40了...XD 但這樣其實會造成很多人判定上的錯亂. 我建議,你要判斷哪一區的價格高低,尤其是重劃區或是新屋. 你直接去看他土地成交價比較好. 不然這邊蓋豪宅開價70... 你就說這邊漲到70?? 但其他人在抓頭...他才剛買一間25w/p的新屋..為啥噴到70了? (恩...有部分網友是刻意帶風向的另當別論) : 難道是因為台北的風險比中南部低，為何不是中南部趕快漲到跟台北一樣價格，投報率一 : 樣低 : 或是台北降價呢 : 7.人口移出北市，到林口，台北需求減少，為何沒看到跌，難道是因為去年股票太好賺， : 所以沒跌 台北租金沒跌. 供需沒有失衡. 戶口移出,甚至台北人搬走. 但可能有人跑來租屋.. 所以戶口大量外移不代表他的房子需求降低. 老市區很多都是早期一棟房子掛了一大堆戶籍在裡面. 而一片空地上,0戶籍...你不會反對吧. 那這一片空地蓋了2000戶新屋. 而老市區的人買了這邊的新屋,是不是會找家人把戶籍掛過去,不然新屋稅比較高. 那老市區就會人口移出.. 而你一片空地蓋了2000戶新屋,掛過來的戶籍可能就有一千多人. 那這邊人口上升一千多... 但實際居住人口,可能遠少於他的戶籍人口... so..大量推案的重劃區,人口一定爆炸性上漲. 越早發展的老部落,人口大多時候都在外移. : 還是又是我家不一樣@@ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.115.157 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618418398.A.477.html