Re: [閒聊] 階級提升要炒地

阿不就我說的. 當你金額大到一個程度,你就被逼著換物件. 你想想,你今天甚麼都沒有但有一份不錯的工作. 你資本0...但你用極限買房大法. 信貸+房貸直接衝一間1000萬的...楠梓中古屋好了. 然後沒幾個月漲了1x%....喔,我講1x%應該是很保守很保守沒錯吧. 你把它賣掉用扣掉交易成本賺個8%好了,用重購退稅在買兩間. 之後再漲個1x%. 很快你就憑空變出個一兩百萬來. 0變出一兩百萬請問投報率多少?... 無限大!!! 這是基本起家變錢的辦法. 在以前甚至很多仲介起家炒作是. 先去"靠桌"店.. ab約買一間老屋,0出資(先不講做到超過還可以拿錢) 信貸一筆現金去翻修(通常是摳門裝修) 然後轉賣,隨便賺多少算多少,賺個30他就跑. (反正他至少自己拿一半的傭金,運起好他買賣都全泡,只要給table幾千塊,交易成本極低) 但無論怎樣,憑空就變出30萬,然後就搞兩間,然後搞四間. 沒多就變出一千萬. 你看很多老投資客都是這樣起家的... 但是當你資金上升到一個數字,你的"現金收入"開始跟不上你的錢. 也就是銀行只願意借你2000萬,但你有3000萬現金,靠夭哩. 所以你就必須轉型,無論是做可能翻修費占比比較重的例如透天/別墅等物件. 或是其他辦法. 而當你數字在上去,例如我目前的狀況,總資產扣負債大概一億了. (到底有沒有過億...阿災,也不重要...反正樂趣在賺錢而不是在甚麼達成里程碑還要打卡) 再加上現在的各種貸款限制和綁死. 就尷尬了... 而這時候通常就是轉型去玩店面或是工業地. 但....我手上的店面增值實在有夠爛...XD (我已經當她三四年都增值=0...幹... 當然實際上應該有增值拉,只是到底增值多少誰知道,但是感覺就是不多,那當他是0好了) 所以店面這條路目前沒啥搞頭. 那...工業地?? 可是工業地...我又沒啥開工廠經驗,難道也逼我去開個工廠來玩玩? 喔...這違反我躺在床上賺錢的原則...所以工業地就暫時...看看就好. 因此我轉向去金融商品找出路. so...當你到這個階段,你就又需要轉向改變投資方式. 而當你資金更龐大,例如達到兩億以上. 這時候如果還要玩不動產. 在店面還在低迷的狀況下,大概就是農地,工業地,蓋透天的建地. 就像上面討論的玩已經確定會重劃的土地(可以是農地也可以是工業地) 反正就是買了等,不想等了加價賣給下一手. 你只要避開不要再"這邊已經話題很兇"的時候進場. 例如桃園航空城計畫一出來,那邊的農地飆漲到翻掉. 你那時候進場,結果航空城步調突然變超慢...那..你會被套很久很久. 因為那邊地價會有一個大震盪,地價可不如房價那麼堅挺,他很容易就跌了. 當然地價噴的時候也很誇張. 因此他有一個大震盪,噴到雲端,然後因為發展步調不如預期,所以下修了一大段下來. 你剛好在雲端進去,擬就被套. 而等到下修下來打底後,例如前幾年青埔都開始炒做別的話題時. 那時候你要玩農地又開始慢慢可以進場了. 當然你要抄底也可以,就像我媽抄底興達港建地,他太崩潰崩潰到極致,你等他烙底後. 找到他可能開始有起死回生的消息,你就可以進場. 但是玩土地你就可能不會綁在一個縣市,除非你那個縣市的地緣性很高. 例如你叔叔是都發局課長,你阿姨是議長甚麼鬼的...你才會鎖在一個縣市. 通常玩這種都會在附近縣市找機會. 不過當然一樣,市區附近的就算了,外圍的話很吃政治. 一旦政治變天,各種規劃甚至重劃的順序都會改變. 你本來小道消息說這5~8年,結果選舉換了市長,你就變50年..哈哈. 當然你之後就期待再度輪替回來. 但輪替...一個政黨有很多派系,每個派系跟地方勢力關係也不是很一樣. 就像陳菊和楊秋興當年都是民進黨的,但你也看到它們的地方派系都不一樣. 當陳菊教訓楊秋興的時候,你長期綠營金主,照樣殺的你叫阿嬤. 政黨內鬥也是很兇的. 所以玩這個最大的風險就是政治....而玩這個基本上你99%都會跟政治有一定的交流關係. 當然如果你覺得玩重劃風險太高,或是你就很孤僻不喜歡跟政客來來去去. 那你可以玩蓋透天的建地. 因為他已經是建地了,你沒有遇到政治教訓,重劃給你拖50年的問題. 所以...玩法一樣. 你看這邊的建地有搞頭,就買,然後隨著區域的發展或是利多發酵他就會漲. 買了之後就屯,屯著等他漲,之後爽就自己弄個建商公司出來自己推案. 不爽或是不想等,就無腦加價賣給下一手去屯. 當然這邊比較大的問題是,你土地交易的經驗不足,所以買賣的時候要小心吃虧. 玩土地的很多都是狐狸,狗屁濫造的手段很多. 像我媽興達港的土地我跟賣家都要幹起來了,他還嗆我那麼囂張小心找少年的站在我旁邊. (其實他們就幾個股東,其中一個大股東當白臉,然後帶一個小股東當黑臉) 我差點沒跟她講,仲介店有錄影我先讓你上報紅,然後晚上再找少年的去你家門口堵你. 阿為什麼?因為他想要凹土地上面的一些整地處理費用..所以就用一些垃圾手段. 你看,為了凹個兩三萬塊,還要嗆這麼大...哈哈.... (其實跟鴻海吃夏普吃東芝有87%像,差別是大企業比較優雅..XD) 啥?你會怕...你怕就付錢阿... 阿你不怕,後面他的白臉就會出來然後把交易了結掉...顆顆. 玩土地的有很多亂七八糟的人...尤其蓋透天的建地,這種土地金額小所以三教九流多. 另外,土地交易一大堆AB約,所以你要玩土地,你AB約交易要熟. 你不敢做AB約,你不適合這一行. 但無論怎樣,蓋透天的建地會成為你在不動產下一個很穩定的投資標的. 對喔,記得,透天建地盡量要以至少蓋五棟的大小為基本單位. 如果要買三棟大小的話,那買價要比五棟大小的單坪價位再打折. 打多少折要換算建築成本差...地價不一樣打的折也不一樣. 而當你金額更大,就是蓋大樓的建地,那個一塊地就是億字頭再跑. (盡量是250~300坪以上) 玩法跟透天的建地類似. 只是金額變大+你買賣的對象要嘛是很有錢的自然人,要嘛就是甚麼集團甚麼建商. 然後AB約已經成了一種交易常識,這家建商就是要做ab約,你不做他就不買.. 甚至他刻意要跟你做一個往上也可能往下的價格,意圖操控這一區的地價行情等. 另外,以上,大概從你開始進入蓋透天的建地開始. 你就可以用法人來操作. 而用法人來操作,就會開始延伸各種募資找股東等等的行為. 當然如果你是主導者,你要不要找資金你自己決定. 你找了股東找了金主,那你就會承擔責任,要是地價漲不動甚至回跌,你必須跟他們交代. 至於你去參股...如果主導者妳很信任那ok. 但如果你根本對他不熟,你就要注意被掏空的問題. 土地交易金額AB約滿天飛 那今天你們買一塊地2億,賣3億,賺一億好棒好棒... 10個股東一人出2000萬,大家都賺1000萬.爽翻了. 但實際上,他真實成交三億三,故意做低.... 所以主導者出資2000萬,然後賺4000萬....哈哈. 你們股東,一輩子都不會知道真相. 很多玩土地發跡的人都是這樣起來的. 你還真當他們屯地致富喔..太慢了拉.. (你看他的財富成長曲線是屯地致富的速度嗎) 你當社會是甚麼地方?快樂天堂? 早跟你說社會是修羅場,不是你殺我就是我殺你. 弱肉強食,殘酷競爭,無所不用其極. 上面世界的,每一隻都至少是狼,更多的是老虎獅子和暴龍... 當然如果你自然人買土地. 那ok....反正輸贏都在你口袋. 不過差異就是,他如果吃掉你太多現金. 例如你財富3億,買了一塊土地兩億五,你做土建融好了給你借一半. 但是你還是要留現金做土建融的週轉金. 因此實際上你可能只剩一億甚至不到可以用. 那在你處分這塊地以前,你的生活品質自然就會大幅下降. 因為土地的貸款比較嚴苛+土地的"產值"很低. 所以財富太少,就算你玩得起,你跳下去玩你也必須大幅犧牲你的生活品質. 這就更不論那些等重劃的農地... 所以如果你跑單幫獨行俠玩土地,你...可能要更有錢一點. 阿不然... 不然你們就合資嚕,賭主導者不要掏空太大... 還是你自己跳出來當主導者好了....至少掏在自己口袋發大財...XD and...上面我講的都還是很單純的狀況. 之前遇過,別人介紹建地,中間有好多手. 對方是法人,他的主導股東要拿錢,股東派系的銷售員工要拿錢,你這邊的中人也要哪錢. 還要打點其他股東做投票表決. 所以一塊地,例如拉~買50,實際上因為中間很多人要拿錢,所以實際成交會在53左右. 但是可以幫你做到65. (它們那邊最高緊繃做到65,說在上去怕破壞行情或是有甚麼風險) 而有的更複雜的例如重劃,那還會有"官方"的人來插股,例如議長助理之類的. 你拿到這個消息+給你一塊地可以買,可是議長助理的姪子要插乾股5%之類的. 反正呢,這就是一個這樣的世界... 喔其實其他行業也差不多啦,只是可能玩法因應它的產業有所變化. 但無論怎樣,你想往上爬,那你就要有辦法處理這些灰色地帶的事情. 並且. 你也要敢做...你不敢做,你就不適合這一行. 但是你再敢做的當下你又要規避有些有被抓去關的風險,那你寧願不要做. (這時候有一句話很重要,抓的到的才叫做違法.. AB約是詐欺會被抓去關,但抓不到,所以滿地都在做....因為..他名義上違法而已) 所以你就要開始計算灰色地帶的"其他風險".. 甚至你可能要做退路或是"保險"... 無論是你要脫產規劃,用人頭做切割,還是交易時偷錄音,還是怎樣怎樣. 對喔,學校都不會教你這些. 你還在那邊看書?上網查怎樣炒地皮?找哪個老師來上課?? 哀... 拿錢出來,買賣一次,在做中學才是最快的拉. 上面的世界,哪件事情是寫成文字給你看的. 你自己看,版上那麼多玩土地的,誰跟你們講這些阿,哈哈. 阿就,你們一輩子乖乖上班就好,不要想太多喔. 要乖喔. 努力才會有美好的未來. 年輕不努力老大徒傷悲. 年輕多吃點苦就可以苦盡甘來. 愛拚才會贏. 行行出狀元. 一定是你不努力!!!!! 目前國土規劃法快上路了. 這邊各位要注意一個風險就是. 因為這是最後去闖各種變更或是土地使用的時間點. 如果發生任何意外,沒闖過,然後國土規劃法上路了,剛好擋到你的道. 那也許在很久的未來,你的土地還是可以正常的達成你規劃的結果. 但會因為"這個未來時間被國土規劃法卡到變拖很久"造成時期性的土地貶值. 這是最近玩非建地的土地尤其農地必須特別注意的風險. (國土規劃法衝擊最大的就是農地,農地的任何非農用使用. 無論開發重劃還是幹嘛,都變很麻煩又困難) 尤其現在又是選舉年...你知道的. 選後都嘛,有仇報仇沒仇練拳頭..!! (尤其那個最兇悍的新潮流,我們高雄的最清楚新潮流的手段....) 上面的勢力換人後,他隨便卡你一下,你就哭得叫媽媽了. (當然還是有人要賭阿. 沒看到京城去賭農21....XD 到底京城是知道了甚麼,居然跳下去賭農21... 讓我好興奮好興奮阿....並且應該一年的時間就可以看到答案了.) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.236 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1703261356.A.5F5.html