Re: [情報] 高雄將蓋出103層的超級大樓？！

這種超高樓商用大樓很難在高雄生存，因為 面積大高樓商用空間，多半三種用途，高級A辦 五星酒店與零售包含餐廳 1）沒有A辦租金與供給需求，養不起A辦 台北市信義區目前A辦空置率不到3趴，平均 租金可以到3000元左右，租一個兩百坪（GFA) 的單位月租金就是六十萬，一年繳七百二在租金 上，高雄的企業還是製造業為大宗，有錢也不 需要租高級辦公室，土地自建總部比比皆是 2）沒有固定的國際觀光客或商務客撐五星飯店 疫情前台北市信義區W Hotel ADR (平均房價） 2015-19約為8000(NTD)，住房率約八成， RevPAR為6400相當亮眼的數字 以405間房的大飯店來講，一年帶來營收加餐 飲約十二億，毛利抓五成，再抓稅後淨利，約一 年可以賺四億八到五億，我記得整個案統一和太 子投轉運站大概135億，W這棟推有五十億左右 成本，2011年開幕到現在11年應該快回本了 大型商用不動產動輒15-20年回本（未出售情況 W算是非常厲害的佼佼者 回到高雄，高雄去年今年各開一家五星，萬豪和 洲際，未開滿兩年還沒有足夠時間證明，但要挑 戰台北五星的ADR和住房率，其實相當困難 前例有高雄晶英連續兩年的9趴住房率（不是 90喔），即使房價高，RevPAR低很難救生意 3）零售與餐飲消費額有落差 超高樓商用空間通常建築會蓋一矮一高， 如信義101的裙樓，南山的微風，統一的誠品等 等，這樣做的好處是高樓可以退更多拉更高 越高樓的商辦租金約高坪效越高，那矮樓 最好用的就是零售空間或展覽館空間（國貿） 零售空間承租給百貨業者去包底抽成，可以集人 流也可已滿足商辦空間上班族的基本需求（吃和 娛樂），基本上總效會不錯。 高雄的漢來本館其實就是類似的機制，只是把 商辦改成飯店，但漢來的飯店其實也是掙扎許多 年了（太舊），餐飲倒是做的很好 漢來本館零售額約110億，巨蛋約137億， 台北信義新光四館240-250億，101約150億 Bella Vita 約100億整體加其他商場，信義 零售額約到700億左右，所以消費仍有落差 總結，蓋一個超高大樓最怕的就是整體 NOI（淨收益）太低，即使貸款條件好，土地成 本便宜，仍然會面臨困境，要吸引壽險業來買也 要過不動產最低資本化率（cap rate) 2.345趴 漢來能賣台壽就是有過這關。 至於高雄，你看85大樓兩大持有海霸王和三地 買了也就放著，不多花錢改裝也不打掉重建也不 大力招商，放個珊瑚/小套房/本地三星酒店 因為知道花錢很難做起來也很多風險 富邦龍華國小案是值得期待的，依照宇宙邦的能 力和財力，加上北高的地點，高機率會是好產品 以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.167.134.44 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1643033123.A.FDA.html