[新聞]租期還有18年 寒居酒店標售底價41.5億元

連結: https://reurl.cc/Qer5Yb 內文： 該案前身是亞洲信託大樓舊址，欣陸投控旗下的大陸建設整合開發，在2021年完工，是台 北市首見的酒店「寒居酒店」與精品住宅「琢豐」的複合國際精品飯店寓邸，其中，住宅 部分「琢豐」在預售階段即寫下完銷佳績，當時創下每坪近170萬元的高價。 南京松江商圈素有台北市華爾街之稱，未來數年多棟全新商業大樓完工，包括元大人壽松 江大樓、力麒松江企業總部及六福酒店式商辦開發案等。 責本次標售案的世邦魏理仕詹桂綺董事表示，次標售的不動產位於「琢豐」1樓至9樓，規 劃111間房，寒舍租期還有18年，建物面積合計約3,029.77坪，單層面積近400坪，另有39 個停車位，以標售底價計算，標售部分扣除一、二樓平均單價約每坪120多萬元，潛在投 資人除了尚需評估能否越過租金收益率門檻的壽除業者外，預計也會吸引壽險業以外的 的大型機構投資人進場。 近年來位於台北市中心的新建商辦大樓多為壽險業持有，且鮮少有商業大樓屋主願意割愛 出售，加以許多老舊飯店及辦公大樓在疫情期間紛紛進行都更改建，使得台北商辦供給受 到壓縮，辦公室租金持續升高。 由於該案建築設計由愛馬仕御用建築團隊RDAI操刀、業主大陸建設的品牌加持效益，屋齡 僅2年、維護成本不高，加上區位、標售規模等條件，又為近年少見具穩定收益型釋出， 使該案標售備受市場矚目。 心得： 承接我上一篇利率升息提到的商業不動產在台北現在非常強，因為商業不動產 有強力的抗通膨能力，這我個我在2022年也有提到這個概念，通膨如果是薪資成長 消費成長的雙頭實質通膨，商業不動產的訂價能力非常強，今年台北市的旅館會欣欣向榮 說回這個案子，大陸建設的琢豐大樓案要賣一到九樓的飯店產權，租戶是寒舍集團旗下 的寒居酒店，我認為有以下幾點是大陸建設想賣的原因 1. 現在飯店業賣相佳，台北市旅館業績好，不用怕寒居短期不付出租金 底價41.5億，壽險業最低不動產收益率2.845 % ，那每年租金一億一千八百萬左右 月租金大約九百八十萬台幣，那飯店的營收預測，寒居飯店房價NTD 5500左右， 111間房，住宿率70%，月營收約一千三百萬左右，加上餐廳的三百萬營收預測 月租金九百八十萬佔一千六百萬月營收約六成，其實有點緊，之後寒居要加油 租金佔一半營收會比較舒服，但也不至於太差。 2. 升息半碼後，壽險業買商業不動產的機會在關閉 隨著央行升息，壽險業投資不動產收益率從現在2.845% 可能會拉到2.97 % 對於壽險業買商業不動產會有困難，如果未來繼續升息，會有更高的門檻 3. 大陸建設的不動產政策轉向 據我所知當飯店的房東有長期租金收益本來是大陸建設的策略，現在發現拿出來賣 會有更好的資本利得，市場的游資太多而且需要找尋固定收益的資金 舉例這一案，其實大陸建設已經賺爆，琢豐是台北市豪宅小宅預售完全銷售的超強案 現在賣一到九樓的飯店產權只是錦上添花 以上三點是我認為大陸建設現在這個市場想賣這寒居飯店的原因 這邊預測一下買家比較會是 1. 超級富豪組團，41.5億底價，本金11-13億，貸30億，此案可拿下 2. 單獨超級富豪對飯店有興趣拿下，傳產業背景 3. 上面兩個出手太低，被壽險業買走這塊肥肉 以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711433138.A.AF5.html