[閒聊] 投資房地產最新版

別再吵惹 看我這篇就行 不然各種只分享一半唬爛的 沒想到投資搞得像以前三國 WOW 天堂一樣 還要發個藍帖 首先大學畢業 碩士畢業 服役 先想辦法月薪五萬 這很基本 沒有的去自己去想辦法 汽車包膜 修水電 考公職 外送 家教 這樣是60萬一年 那你有個伴 就是120萬 沒有另一半DER 那代表你人生投資在自己很多 自己捕到年薪100 補不到你家的事 時間都去吃喝玩樂下去剛好 真的沒有一百也就算惹 還是可以用以下方式 先買一間自住 用個新青安 自備款自己想辦法 籌資是需要培養的 父母 手足 朋友 先買自住容錯率無限 不要什麼住套房去投資 這種九陰白骨的邪工不適合大多數 基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你對生活品質要求 採用中庸之道 我們假設12.5倍 100萬就是買1250萬 你薪水只有中位數什麼36000之類的 也是12.5倍去買 沒差 要不要採用寬限 隨便 反正現在都可以加速還款 多得錢就還貸款或者買無風險美債(目前殖利率可以) 要買台灣那種美債ETF 我知道沒有稅率優勢 還要手續費 但是可以質押也能當財力證明 你說我股神 好 那妳可以左鍵惹 股神不用繼續看 few years later 建議至少還一成到兩成本金啦 去問轉貸 這時候假設1200萬屋子 增值到1400萬就好 1400萬貸個8成 因為我假設你薪資一直上漲 銀行會願意貸給你八成是因為你薪資上漲 我知道語病仔會說可能沒八成 舊屋沒八成 這些不是重點 我只是要跟你講湊錢方法 你這多出來200萬的八成是160萬 這160就是你累積出來成果 這時候路線產生分歧 如果是高收入的忙碌咖 就去買預售就好 方便又好顧 專心本業 如果是一般咖 就去買成屋 馬上就能收租 而且舊屋貸款成數有限 銀行直接幫你控管風險 當你有第二間 就是要專注FCF 自由現金流的時候 又過了幾年 你是不是 第一間 第二間又增值惹 再去轉貸 買第三間 當然 成數 利率 政策 都跟著市場再變 因為這是滾雪球 前面確實最難滾 到一個程度 就是找個斜坡丟下去就可以 ======================================================================= 至於投資預售優點是 適合高收入 然後可以最佳抗通膨 不到成屋沒有任何額外成本 要走成屋路線就是要學習一點裝潢 翻修能力 當作斜槓 目前最佳化就是至少5年 明明市價有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距 ========================================================= 關鍵提一下 通常增貸的目的 是為了擴增 而不是以債養債等自爆 而增貸會讓你自由現金流減少 所以說 房地產新手看帳面成交價自爽 老手只看FCF 如果要有個小里程碑 處理資產 自租 自售 各三間 這樣大概就什麼狗屁爛事都會遇到惹 也就算是斜槓出一個成果 然後不要聽一個人說什麼 要看一個人做什麼 真的要請教 還是要能確認他有沒有真的真金白銀下去幹 只是出張嘴倒是滿簡單的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.151.30 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706686124.A.EC2.html