Re: [新聞] 4年砸逾26億 高雄陳家北上掃樓

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言： : 很多超級傳產家族開始在西區佈局 : 1.高雄陳啟川基金會其實現在是第三代在操盤了 : 他和他老丈人很看好西區未來成為新都心 : 陸陸續續佈局二十幾億老商辦，可以看新聞 : 2. 超低調長春林書鴻的第二代今年用家族辦公 : 室投了七十二億買中山北的中古大樓 : 3. 台塑王文堯2019買Citizen M, 也是花了70幾 : 4. 天成大飯店本身要開始評估都更 : 5. 北車一頂辦一飯店已完工，皇翔那棟和西門索拉利亞西鐵酒店（房東是國泰一號REi ts : ) : 跟著大鯨魚去看市場是不錯的方法了解錢往哪走 : 這些跡象其實就是看好西區門戶計畫的終極計畫 : 藍天宏匯的雙子星大樓，把整個區域帶起來 : 當初信義計畫區也是蓋百貨蓋商辦 蓋世貿和101 : 才帶動旁邊的豪宅區域上來 : 其實之前有討論下一個信義計畫區在哪 : 我認為啦，目前是傳產超級家族在西區門戶卡位 : 如果，開始看到大型壽險開始直接投入此區域 : 我覺得會是一個正向的訊號 : 同期的競爭者會有南港 : 南港的優點是現在已經有商業聚落了 : 西區門戶的缺點是周遭老區域非常難都更 : 就要看政府和民間財閥的動態了 : 尤其政府重要。 : 北車的基X忠孝整棟最近要賣啦 昨天基泰忠孝125億賣掉，土地448.31坪 建物8203.94坪，土地單坪2788萬 單坪建坪152萬包含車位。 這明顯有點太高，以下分析一下 舉例信義區的A辦約一坪180-200萬 土地約700-800萬/坪（地上權約8折） 而且買家的背景非常神秘 黃戰神有沒有興趣去查一下，我認為怪怪的 1. 他不會有重建利益，建物2019年使照拿到 容積蓋好蓋滿，打掉重蓋花費的成本更高 商用也不得作住宅使用，建商買來也不能蓋住宅 所以拿土地價值換算可建住宅銷坪投報率不成立 只能拿商業不動產的估值評估 2. 租金收益偏低，壽險業不得投 不動產收益率（毛收益率）要高於2.845趴 才可過金管會的法規，此棟租金可能2趴上下 壽險業沒機會。 收益估值可以用現有年租金 除以壽險業最低不動產收益率去推估賣給壽險業 底價，舉例我的安和路店面年租金約七百萬 除以2.845趴，估值約兩億四千六百萬。 3.商業不動產可用鄰近歷史成交來比價估值 如果第二種很難去估，也可用附近歷史成交來 當底價往上，常見是拿之前成交歷史紀錄加上 一些溢價（1.2-1.3倍）作為底價基礎 當然溢價取決於此物件的稀缺性 以此區來講前例就是王文堯買的世民酒店 約55-70億買進，此交易實價登錄被蓋牌 所有只有業界傳聞。 我記得citizen m 市民酒店建物坪三千兩百坪 換算大概一百七十萬到兩百一十八萬 的確是符合基泰忠孝的行情 甚至 基泰忠孝的買家還買便宜一點 但是，citizen m的租金收益率極好，他是有帶 飯店租約且飯店經營績效是西區前幾名 如果把總淨收益除三千兩百坪 換算成坪效更是誇張。 飯店收益可算有兩種 一種是房東也是飯店業主，那飯店的收益 可直接成為投資收益的計算方式 一種是飯店業主是租客和業主， 付固定租金給大房東，那大房東計算就是 固定租金為基礎。 以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.102.239 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696475058.A.5DC.html