Re: [閒聊] 當市區新屋貴到買不起商圈轉移

重劃區會有市中心甚至蛋黃區. 當然也有外圍. 你今天講的是老蛋黃區還是蛋黃區的重劃區? 你要知道一點. 蛋黃區的大坪數也許住的人不多. 但是中小坪數可是住很多很多人. 因此年輕人買不起蛋黃區重劃區的新屋,跑去買外圍重劃區的新屋. 這一點都不代表蛋黃區重劃區的新屋沒人住喔. 而是....住滿了"買得起"的人...XD 那你以住宅人數來看商圈. 蛋黃區重劃區人數沒比較少阿. 並且這些人的財力遠高於外圍重劃區. 那你說商圈會怎樣? 阿不就很簡單. 七期給你插兩根百貨. 農16也給你插兩個商場. 還不包含重劃區旁邊的百貨和商場... 外圍給你家樂福...喔不,最近家樂福不太展店...全聯好了. 阿這不就現在進行式? 至於你說老蛋黃區. 老蛋黃區會凋零沒錯. 但實際上,你既然是台中阿良,那你也知道台中蛋黃區的轉移. 從火車站轉移到西區再轉移到西屯. 那你回頭看火車站. 也許因為消費習慣的改變,火車站的商圈強度遠不如當年. 但是如果擬以"現在整個台中的商圈"去看火車站. 他也沒很弱阿...甚至有一定強度. 你看一中街也沒比別人弱阿. 阿為啥? 因為雖然火車站蛋黃區已凋零,但是老房子裡面還是住滿了人. 老屋的空屋率甚至比重劃區還要低非常多....XD 阿那麼多人住,自然商圈怎樣都不會太弱. 就像高雄火車站,一堆人再說多弱. 問題是如果你真討論火車站這邊的居民商圈. 自立路商圈很弱?? 七賢路也麻一排火鍋店. 三民夜市也穩穩地. 六和和平商圈也微幅再擴張. 當然你無法跟當年補習街,當年電腦街比. 但實際上擬以整個火車站前站居民商圈來看. 這些商圈一點都沒比其他地方弱. (除非你拿最強的巨蛋 富國明誠,或是次強的熱河來比) 阿為啥? 阿不就火車站前站還是住滿了人.. 你是哪隻眼睛看到火車站前站一堆空屋?? 他只是房價相對其他一線二線比較便宜. so...老蛋黃區凋零大概就是這樣. 當然啦,蛋黃區凋零還是會產生商圈萎縮. 為啥? 因為他不會特別吸引其他區甚至觀光客過來. 七期的百貨公司,老虎城等,會吸引台中一大堆其他地方的人過去. (向我要吃凪拉麵,還不是跑去老虎城) 當年鹽埕區熱鬧的時候,地下街整個高雄的人都去朝聖等等. 所以蛋黃區的商圈會有額外吸收非住戶的效應. 所以會特別旺. 但當蛋黃區凋零後. 商圈就會退回成為"民生專門"商圈...單純服務這邊的居民. 阿這樣自然商圈必然萎縮很多. 但因為畢竟這邊還是住滿了人. 所以這個萎縮會到一個限度就停止了. 之後就成為一個地方型商圈,住這邊的人才會在這邊消費的型態. 至於你說外圍重劃區. 外圍有幾個問題. 1.他周圍的其他住宅腹地比較小,居民比較少. 你想無論台中火車站,西區還是哪,他都是被房子給包圍. 附近旁邊都滿滿的房子...這些都是區域重疊的人口. 但是你外圍,烏日好了... 阿你就烏日一個重劃區,外圍不是河川就是農田就是工廠. 所以實際上你的延伸人口遠不如市區那麼多. 2.不會有人特定跑去外圍重劃區消費. 各位非桃園人,請問幾個人專程跑去青埔消費? 非高雄人,幾個跑去高雄大學/橋頭新市鎮消費? 這更不論你也沒有觀光客. 而且幾乎9x%的活動都不會辦在外圍. 3.外圍只要一旦凋零,崩潰後要再起很難. 尤其如果遇到大跌,例如2000年那種. 外圍有機率變成鬼城....除非他有產業園區的支撐. (興達港不就這樣) 所以企業不敢做大規模投資,更不敢置產. 對喔,企業蓋百貨公司,也是置產的一種型態. 他百貨公司的不動產,會因為他自己的百貨公司而增值... 增值就又成為他公司的資產...顆顆.. 看看高雄大遠百蟬聯多少年的"地王"...直到近幾年才被巨蛋幹掉. 而外圍凋零的話,如果遇到大跌他的不動產除了掉價會遠高於市區外. (並且市區還可以拆掉都更) 他要轉手處分掉會極度困難.....誰去買??買了幹嘛??你要在外圍搞都更"大樓??"?? 所以外圍通常不會做高密集度開發. 台中港三井也是低密度開發. 敢在外圍開發的,我看只有義大世界....不過他仗著整個山頭都是他的...XD (義大開發其實嚇破一堆旁邊看戲老闆的膽....."投資是這樣衝的喔"...XD) so.... 市區和外圍就是這樣一回事. 外圍永遠要注意. 重劃區如果蓋滿了,你要小心遇到大跌(不是2008 2016那種...而是1980 1990 2000那種) 一次大跌再起很難,會被所有人放生. 政府會去開心地重劃區,建商會去新的地方炒做. 然後永遠要注意你的立基點會不會出問題. 靠產業園區,會不會遇到產業轉型你的產業掛掉. 就像興達港本來靠遠洋漁港,結果國際法一改就死定了.... 然後不要期待你在離市區那麼遠的地方,可以變成市中心的蛋黃區. 那是不可能的事情...你看多也不要太愛幻想.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.8 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684941061.A.B10.html