Re: [請益] 出租等都更是否要裝潢?

: 這次地點更好，是蛋黃中的蛋黃，而且屋況也算還OK 蛋黃中的蛋黃 : 雖然我很希望買便宜但屋況不好的來改套 : 但因為地點好的老公寓不想錯過，所以雖然滿高價的但還是咬牙買了 : 買價將近86W/坪 : 以目前狀態出租，參考鄰近價預期有1500元/坪就算不錯了 : (因為這間公寓公設比滿高的，公設比大約有26%，所以室內小租金不高) : 但依照以往經驗，若有改格局(改成2個2房1廳)，租金應可達2400元/坪 : 整修費用應該要8.7W/坪(物價有上漲) : 問題來了 : 我買後沒多久，社區開始有人發起自辦都更 自辦都更 : 而且還滿積極的，已辦過說明會 : 我看發起者也滿有心的，居民也大多滿支持的 : 但我知道都更很困難很多變數，說明會時也有居民在質疑，持反對意見 : 因此，我仔細算了一下 : 如果8年以內都更談妥，房子8年內拆掉，我現在大裝潢就賠錢 : 但如果超過8年房子沒拆，其實裝潢是比較好租+投報好一點 : 請問各位先進，在這種狀況下，要不要花錢下去改套？ 先說這兩個東西結合起來會是怎樣 就是一定破局 首先住戶會拉一個line群組 然後就開始在裡面吵架 三天一小吵，一個禮拜一大吵，一個月會有人退群組 你一定覺得有什麼好吵的？ 但可以吵得可多了 因為你是用投資的角度切入 對你來說就是錢有沒有到位而已 可是對他們來說 他們一直是菁英中的菁英 (認知上，但平均社會地位真的也蠻高的) 林北說的就是對的，你說什麼意見就是在跟林北過不去 大家都自覺是知識份子 開始把都更條例 台北市都更自治條例 拿起來看 一個個引經據典就像在辯論社一樣 最後這波被帶起來的一時熱情 大概半年到一年就會消卻 大家會暫時把改建拋之腦後 等待下一個再開啟這個話題的鄰居 然後這一波的被反對戶就會在下一波鬧脾氣 大概這樣重複循環個好幾次後 就已經過了十幾二十年了 然後我給你的建議是 先算看看你那一戶到底可以分多少 蛋黃中的蛋黃可以把土地面積*容積率(住宅區225%起)*(1+獎勵值50%上限)*分配比70%起*銷坪係數1.55+1車位 大概就能知道你可以分多少價值了 後面的銷坪係數不要乘的話 就能大概知道你們社區有沒有機會分回室內面積 (會有樓梯間跟外皮面積的誤差，但還是可以參考) 能分得回室內面積只是改建的最基本條件 而通常能達到分回室內面積這基本條件的案子 改建後基本上價值會增加個50%-100% 相較你現在的裝潢費用 老實說投報可能沒差多少 而且你說現在才開始要弄更新會的話 最順利也要超過5年才會拆屋吧 (劃定1年、事權併送4年) 而拖超過你設定的8年的機率有高達94.87% 所以你就裝潢吧不要怕 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.20.58 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684131351.A.E85.html