Re: [請益] 股市如果崩盤 房市一起崩嗎？

※ 引述《soloyi (CHECKING)》之銘言： : 股市如果崩盤到一萬以下 : 房市是不是要崩盤了？ : 要賣房子求榮了！？ : 準備彌補融資追繳萬箭齊發了嗎？ : 房市有沒有下半年機會崩盤？ : 這點請問！ "房市下半年會不會崩盤?" 機率不高，機率很低 首先就機率來看，以台北市1982Q1~2023Q2 一共有 166季 房價 yoy 下跌超過7%的次數為 9次，為5.4% YYQQ RHP 1983Q2 -8.8% 1985Q4 -8.3% 1991Q1 -7.2% 1991Q2 -9.4% 1994Q4 -7.3% 1997Q1 -7.5% 1999Q3 -7.0% 2015Q4 -7.1% 2016Q1 -10.7% 1991年下跌的原因是 股市在 1990年 從高點 12682跌到2485，造成房市下跌 除此之外 剩下熟知的 2001網通泡沫、2008金融海嘯、2020疫情都沒有讓 房市造成顯著下跌。 對台灣房價報酬率與經濟環境做個簡單的分析 時間:1982Q1~2023Q2 資料:1.RHP 台北市每坪單價 yoy 2.CPI CPI yoy 3.M1b M1b yoy 4.TWI 台指價格指數 yoy 5.IR 擔保放款利率 *yoy 為對數報酬率 1.長期來說 台灣房價年均報酬約 7% https://imgur.com/DVvCEUw 2.台股價格指數報酬率約為 8.5%，若加上息值應該在12%左右 https://imgur.com/wPubFeV 其餘CPI 長期平均為1.5%，M1b為10% 將上述變數建立簡單預測模型如 https://imgur.com/Dap3LTe https://imgur.com/odwzLNp 去除房價自身影響後，其餘變數對房價的關係 係數 1.M1B(-3) 0.346 對房價為顯著正向影響 2.CPI(-2) -0.805 通膨上升對房價未來有負向影響 3.TWI(-5)^2 0.091 TWI(-6)^2 -0.060 在分析過程中發現報酬率方向不如 報酬率平方影響大 報酬率平方意味著波動度。 如果簡單將係數 0.091-0.06=0.031，計算波動度對房價未來5~6季影響， 其實是波動升高隱含未來房價上漲。 4.IR(-3)-CPI(-3) -0.360 此為實質利率，當實質正利率時對房價影響是負向的 YYQQ RHP CPI M1B TWI IR 2020/Q1 -0.1% 0.0% 7.1% -9.2% 1.5% 2020/Q2 1.2% -0.7% 9.2% 8.0% 1.5% 2020/Q3 5.8% -0.6% 11.1% 14.5% 1.5% 2020/Q4 6.0% 0.0% 15.6% 20.5% 1.5% 2021/Q1 8.8% 1.2% 16.3% 52.6% 1.5% 2021/Q2 8.3% 1.8% 15.8% 42.4% 1.5% 2021/Q3 5.0% 2.6% 14.2% 30.2% 1.5% 2021/Q4 8.4% 2.6% 11.4% 21.2% 1.5% 2022/Q1 7.9% 3.2% 9.9% 7.4% 1.8% 2022/Q2 8.0% 3.5% 6.8% -18.0% 1.9% 2022/Q3 9.8% 2.7% 5.5% -23.2% 2.0% 2022/Q4 4.6% 2.7% 3.3% -25.4% 2.1% 2023/Q1 0.4% 2.3% 2.2% -10.9% 2.3% 2023/Q2 2.0% 1.7% 3.5% 13.2% 2.3% <= 實質正利率 2020年以來疫情，台北市房價平均 yoy為5.4%，這三年台北市漲最少 其他地方就不列了。 從資料上來看 1.M1b 在2020~2021兩年呈現2位數增長，熱錢很多 2.央行維持近三年的實質負利率，直到今年第二季才成為實質正利率 3.M1b的長期平均為10%，但從去年Q2開始已經下滑，最近僅為2.2~3.5% 熱錢消失 2016Q1 yoy跌幅為 -10.7%，是1982年以來最大的一次 背景是 YYQQ RHP CPI M1B TWI IR 2015Q1 1.2% -0.6% 5.5% 8.0% 2.3% 2015Q2 -6.9% -0.6% 5.9% -0.7% 2.3% 2015Q3 -3.8% 0.3% 6.6% -9.2% 2.1% 2015Q4 -7.1% 0.1% 6.6% -11.0% 2.0% 2016Q1 -10.7% 2.0% 6.0% -9.2% 1.9% 2015年算是通縮年，但擔保放款利率維持在2~2.3%，也就是實值正利率 台股低迷也呈現下跌，m1b 低於長期水準10% 所以通縮、利率環境不佳、失去$$活水，房價自然支撐不住。 下半年或是明年的房價，我的猜測是 1. 通貨膨脹變動對未來房價有半年的影響，若通膨上升房價則容易下跌 2. 因為央行若要壓抑通貨膨脹會將利率升至CPI之上 3. 央行的動作常在CPI之後，目前最新CPI為1.75(?)，看起來CPI有受控 4. 目前對房市另一個問題是m1b很低，對房價支撐很弱 5. 至於央行利率會不會再升息? 這就很難猜了 如果央行利率撐在這裡，m1b 要回復近過去水準，大概要到明年2Q 結語 在台灣對房市影響最大的不是股市 是熱錢與利率 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 210.61.151.146 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1692070083.A.088.html