[閒聊] 央行與房價所得比

最近無聊亂滑臉書觀摩圖文創作，偶然滑到一個律師圖文粉絲團 沒想到裡面居然也有討論房價問題(流量密碼？ 他提到三點蠻有趣的： 1.有律師前輩去看房，代銷知道其律師身份後暗示此建案你應該買不起 2.有律師同事算過他台北租屋處20年的租金比買下來的利息低 3.吳聰敏老師專訪提到台灣房價上漲主要推手是央行 第一點我覺得，律師前輩看的房可能是雙北蛋黃大坪數。第二點的話，律師同事租的應該也是雙北新屋 第三點就比較多討論空間，吳聰敏老師是台大四人幫之一，學經歷顯赫。我查一下他最近的YT專訪，裡面提到幾個概念： 1. 央行兩大措施，阻升新台幣和長期低利率，熱錢湧入房產 2. 政府收入12％來自央行，盈餘繳庫讓政府也不想提高利率 3. 低利率造成台灣房價所得比世界第一 4. 年輕人會“咬牙買房“是因為“房價會再漲“的預期心理 5. 政府應該釋放相反訊息，讓預期心理變成“房價會跌“ 房價所得比板上已經討論到爛了，只是還是覺得有點疑惑，畢竟吳聰敏老師可不是溫阿巴這類的專家可以相比，戰鬥力大概是郭靖和韋小寶的差別 低利率造成熱錢湧入房地產這點應該沒問題，問題是現在房地產所承載的錢量，真的已經過高了嗎？ 如果用租金等於利息當作房價天花板，中南部其實都還有很大一段距離。之後電價漲、物價漲、薪資漲，各種通膨會再推升租金，那麼房價天花版會再上升，如果利率不升反降，那漲價空間就會更大。所以吳聰敏老師說的低利導致高房價，央行是炒房推手似乎是正確的。 但是查一下其他數據「內政部112年第34周統計通報」：將屋齡50年以上排除後，111年底全國平均每戶住宅數為0.89，住宅供應仍有提升空間。 換句話說，新屋供給仍然不足。 所以要得到買房正義的方法就是：狂升利率＋增加新屋供給(? 感覺好像哪邊怪怪的。 就算要打房，那房價到底要多少才是合理？只用房價所得比來探討就像只會用BMI來反應健康程度一樣有盲點。 我隨便查一下房市熱區台中北屯，內政部統計的111年第4季代售新成屋數量有2970 然後再查一下北屯人口數304786，戶數為120786 先假設買房是用“家戶“的力量去買，那麼2970/120786=0.0245(2.45%) 也就是說如果你住台中北屯，想買北屯新屋，那麼你的“家戶鈔能力“排名必須在前2%左右。之所以不是用薪資，而是用鈔能力，因為看到身邊同事朋友有買新房的幾乎不是純靠薪資，而是有家裡贊助。 由於鈔能力的關係，新房供給又少，房價當然爆噴。因此，買房正義除了狂升利率＋增加新屋供給外，還要加上第三條：買新房的頭款和貸款全部只能用薪資，杜絕不合理的鈔能力世襲制。 恩….論點好像越來越奇怪了。 最後關於這個“預期心理“，教授說政府必須釋放相反訊息，我也覺得哪邊怪怪的。如果預期房價會跌，也代表預期經濟會變差。一樣拿台中來說好了，各種建設都在做，藍線也核定要蓋，台積電也在擴廠，卻要“預期經濟變差“ 這樣要怎麼弄啊？嗆聲台獨嗎 -- Sent from nPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.87.186 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708674583.A.87D.html