Re: [閒聊] 長年租客，應該調整房租嗎？

租金這東西才是房地產最有趣的地方 坦白說房地產一定要累積到一個量跟經驗才會著墨這個地方 因為資產規模必須達到 租金可以覆蓋生活費以及新進物件的貸款 而當你沒有工作 都是靠被動收入 投資跟生活都深受租金影響 租金報酬跟穩定是呈現負相關 基礎理論有很多 不過租金實際漲跌都是太複合式原因 操作細節必須交錯使用 剛好我這幾年都合約到 直接分享實際案例 1.旅行業 3年一約 這次調漲 上一次因為疫情被凹沒調整 這次大概調整25% 主要是六年時間未調整+通膨+房價上漲 評估點:他們獲利足夠 並且5年前剛裝修一次 藉由通膨收費也變高不少 2.小型資訊公司 三年一約 小漲5% 實際上已經落後該地房租(出租越久越容易有該狀況) 這客戶配合很久 而且每次都自行處理房屋小狀況 找來水電也還幫房東省錢 不是亂找亂報價 大概落後市場租金15% 3.補教業 A B C 一個教語文的 小漲10% 3年 有哀一下 但是看他已經坐穩 而且學生數不少 裝潢也還新 一個教理科 剛起步一年 續約後未調整 有說明三年後再續約會漲10% 另一個教語文的 要擴大經營 先借放課桌椅 續租半年 租金減半 也配合十幾年 4.餐飲 5年 這一次調整25% 有保密 不多談 主要是查他財報毛利 觀察人流 經營態度 附近有同業進駐 大膽調整 算是一個成功案例 5.餐飲 只租3年後退租 目前閒置 沒有談到房租問題就已經經營不善倒閉 我明年要改建後重新招租 6.一個做香氛的 退休不續租 上漲15%之後 出租室內設計公司 主要是考慮房價跟通膨才調整 7.賣不知道三小鬼的 很妙 這房客我一直不熟 重點是他還要擴大經營搬走了 都還沒談續租的事 調整15% 理由同上 出租給美甲的 8.一個餐飲 小漲10% 3年 我是不太滿意這租客 說要漲租 一臉想耍流氓 一個不爽我直接開噴 你飲料都不只漲10% 不想租可以搬走 9.零售 有簽保密 5+5+5 這土地當年取得很便宜 現在看租金滿猛暴的 ========================================================== 講這麼多 大概幾個點你思考一下就好 1.房價 2.通膨 3.該產業在該地狀況 4.空租機會成本 5.跟房客關係 (這就看投緣與否) 6.房客經營狀況 後面提點一下 正常 每一次的調整 都會有一些退掉才是健康的狀況 如果你10間都沒人退租 那代表你都租太低 10間被退掉5間 那代表你是亂漲價 5%~10%的置換率是比較健康的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.150.60 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1699205562.A.528.html