Re: [新聞] 買房容易養房難　日本置產這3「費」要付

大家好，小弟在東京的不動產公司工作中 2011年退伍後在新北的綠色房屋工作將近2年 2013白天在旅行社上般，晚上補日文 2015赴日唸日文 2016進日本的不動產公司工作 服務內容就是為說中文的客人買日本房子，做後續收租管理 工作也要滿3年了，平均一個月賣個2~4間，三年下來也處理過上百個案子 便宜的有200万日円的房子，貴的也有上億的(1億其實也才2800萬台幣) 自認台灣及日本的不動產狀況都算了解 這才敢來吐槽一下好房網 ※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之銘言： : 買房容易養房難　日本置產這3「費」要付得起 : https://news.housefun.com.tw/news/article/117217222957.html : 2019-03-25 18:10 好房網News 記者段佩宜／綜合報導 : 日本不只老人多，老房也不少，專家提醒，前往日本置產最好不要選擇15年以上的老房， : 否則必須付出高額管理費，同時可能面臨沒人想租，更別說轉手賣出了。 直接來看50年的房子要收多少好了 我隨便搜新宿區50年以上，50平米以上的房屋訊息 https://imgur.com/a/rPwtCSi 61平米 1966年建 合計收25909円 https://imgur.com/a/yvPKdjy 65平米 1966年建 合計收35809円 https://imgur.com/a/SylTcMV 51平米 1967年建 合計收33900円 https://imgur.com/a/Ip90ilG 73平米 1968年建 合計收42610円 固都稅41829円 (每年要繳的，類似台灣的房屋稅地價稅) https://imgur.com/a/xtr7Aqr 60平米 1969年建 合計收20000円 固都稅58700円 https://imgur.com/a/cCyMpW6 54平米 1969年建 合計收20200円 5月開始33900円 固都稅60916円 https://imgur.com/a/KPCTrWG 51平米 1969年建 合計收23350円 https://imgur.com/a/dYavnwT 64平米 1969年建 合計收20330円 固都稅70400円 簡單抓8間出來看，大概就是收3~4万日円 光看4万日幣大約1万1台幣，可能會覺得嚇死人 但!!! 日本的物價比台灣高，房租收得比台灣高 管理費修繕金收的比台灣高，這不是天經地義的事情嗎? 截圖都是現在出售中的房子，也都是新宿區的 就當作都是50年老公寓，也不管維護的好壞 新宿賣3~4千万，約台幣1千萬 台北市中心要賣多少錢? 反而東京的房子賣的比台灣便宜，是誰的問題? : 國立屏東大學部動產經營學系教授賴碧瑩，日前在好房網TV《操盤手的秘密》節目中表示 : ，日本房屋買賣採「實坪制」，且房價不如台北，因此吸引不少人前往置產。然而買房容 : 易養房難，日本的「消費稅」、「管理費」以及「修繕積利金」其實很高。 在東京，很難找到租金養不起房子的物件 維持費用高，房租也收的高 怎麼看都很正常 該在意的只是「投入多少錢」以及「一年可以回收多少錢」 再來評估「趨勢」、「未來性」 我常跟客人說 「沒有不能買的房子，只有不能買的價格；價格怎麼評估，就看它能創造多少收益」 房子再舊再破，只要有人願意付房租，他就有價值 看不動產不是什麼困難的事情 門檻低，風險低，利潤低 靠的是「長期積累」產生的複利，以及有沒有好的物件訊息的管道 : 其中最關鍵的是「修繕積利金」，賴碧瑩表示，在日本買房，房價一樣包含公設，但不會 : 隨同轉移，換句話說，你在日本買了一間70坪+30%公設的房子，但權狀只有70坪，即使只 : 付了70坪的房價，但社區內有30坪公設，需要住戶共同負擔修繕基金，因此才會說買房後 : 要負擔的管理成本很大。 修繕積利金按月繳交，屋齡越老，修繕費用越高，等於住越久 日本的房屋權狀雖然只有專有部分的面積 但權利義務當然包含公設，公設一樣是按造持有面積的大小，按比例持分 跟台灣是相同的 只是用「專有面積」做廣告刊登 反而日本因為「陽台」「外牆」「屋頂」「窗戶、大門」都是共有設施 大樓屋頂或是外牆有漏水，都是管理組合（管委會）要出面修繕，少了很多紛爭 用的也是大家繳的「修繕積立金」 羊毛用在羊身上，何樂不為 : ，修繕費就會逐年倍增。對此財金專家蔡明彰建議，在日本買房不要買超過15年的房子， : 否則須負擔龐大修繕費，另外他強調，日本少子化、人口老化，房屋需求本來就低，更別 : 說房子老了，反漲的空間很小。 修繕費是否逐年倍增，上面已經給了，50多年的房子就收這樣，是要倍到哪去 而且無論【管理費及修繕金有多高】 若是購買投資收租型的物件，都是扣除之後計算租金回報率的 「扣除之後」租金回報還能有年收4~6%，怎麼算都比台灣高 所以這是「假議題」 而且，「已知」維護的費用會調漲，為什麼不去買已「漲過」的房子 這樣計算收益不是更貼切嗎? 日本少子高齡化是事實 財經專家可能是想說 因為人口減少，所以得出「房屋需求低」的結論 日本整體人口逐年減少是事實，但反而加速「一極集中」的趨勢 東京人口自從1996年就持續增加 https://imgur.com/a/RIKXCtp 再來我們假設他「房屋需求低」為真 那代表房租會降低，因為租不出去只好降價租 https://imgur.com/a/iixX0zU 數據出自東京カンテイ公司 日本三大都市圈的租金都沒有降低的趨勢 所以 專家是在呼籲各位別去買鄉下的房子 【這還用你說？】 ------ 另外通篇我沒看到「消費稅高」會造成什麼樣的後果 可能要看影片才曉得，但我懶得找了 消費稅的提高，日本政府是期望加速「通貨膨脹」刺激經濟活絡 目前還不曉得是否能如願以償（10月開始，上一次增稅是2014年） 消費稅的增加跟房子會有什麼關係呢? 買房子時付的仲介手續費、代書費用會多2% 中古屋買賣一般不會課消費稅，別以為1000万的房子就要多付2% 20万日円 即使是5000万的新房子，也不是多2% 100万 土地的買賣是不會課消費稅的，僅有「建物」的價值會多2% 房子的修繕費用增加 大樓的修繕費用增加(可能導致修繕積立金提高) 1000万的房子，仲介手續費36万 消費稅多2%，7200円 冷氣一台連工帶料假設10万 消費稅多2%，2000円 大樓的大規模修繕工事2000万 消費稅多2%，40万 就抓40戶好了，1戶多1万的成本 【是差多少？】 更不用說假設刺激通膨，企業的收入數字增加（數字上） 員工的薪資也會增加（數字上） 就有機會帶動平均租金提升 所以消費稅的提高，怎麼會是不能買房子的原因 而且「已知」之後買房子的成本會提升 現在看到不錯的還不買？ 除非 專家「預測」，消費稅的提高，將會讓日本進入「通貨緊縮」 使得消費行為減少，企業獲利減少，進而使房租降低，房價降低 現在不該買 不然聽不懂他想表達什麼　我還要幫他找台階下 日本的不動產，從2013年開始到現在，每年平均漲5% 我自己也不覺得現在的房子便宜 (我沒說不能買) 因為有「堅定的租金收入支持」 東京目前也尚未看到明顯會使不動產降價的因素 人口增加、企業獲利增加、多處再開發工事、觀光客增加 租售比例與周圍國家相比，房子簡直是便宜到不可思議 https://imgur.com/a/3Gy0FcG 數據出自東京カンテイ公司 首都圈的不動產價格數據 新房子平均63.39平米要賣5592万 換算室內面積19.1坪要賣1565萬台幣 公設30%好了，27.2坪1565萬 = 57.5萬台幣 / 坪 中古屋平均60.95平米要賣3348万 換算室內面積18.43坪要賣937萬台幣 公設20%好了，23坪937萬 = 40萬台幣 / 坪 【這還是已經漲了6年的價格】 房價沒差多少，租金多收一倍 好房子，不買嗎? 你缺的只是一個是否真的懂日本不動產的人 -- 東京最強未公開小資物件情報網 https://www.facebook.com/goodlifetwjp -- -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.164.93.64 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1553782366.A.F22.html