Re: [新聞] 批都更「一坪換一坪」是魔咒 李四川：不可能每處都有

※ 引述《wei816 (SW)》之銘言： : 這位大大說的比較是台北老公寓無法都更主因 : 台北一坪換一坪反而不是太大議題 : 台北很多地方都做的到 : 尤其是捷運附近的，實坪換實坪都可以，搞不好還有車位 : 但是為什麼連這些地方都很難都更？ : 因為違建不拆 : 像是頂樓加蓋，一樓佔據公有地，這些才是主因，才是都更難行的原因 : 不信，找個捷運附近公寓，統一拆除違建，再問要不要都更，你看效果會不會好 : 但李四川為何不敢提？ : 因為是事實，而且公寓屋主很多都認識立委議員什麼的，他提出來會害蔣被罵 : 所以啊，先做都更效益大的，一坪換一坪，帶動都更風氣，永和大陳都更不就是二期帶出來都更風氣，三四五六七才會順利啊 : 所以，老李，不要老看錯問題點，你這樣子會事倍功半啊 : ※ 引述《qw5526259 (B.K)》之銘言： 這兩篇都是搞不清楚狀況 台北難以大規模都更的原因, 就是因為容積不夠 違建的問題有, 但很次要 真正會去說甚麼我違建也要一坪換一坪的人, 有, 但很少 而且真的貪的人, 也不用靠甚麼違建要坪數 直接要求一坪換十坪難道不可以嗎？ 大部分人都還是會有合理的期望跟要求 但台北難以大規模都更的原因 是因為台北是從民國72年起分區實施容積管制 實施容積管制之前, 台灣都市地區是採用建蔽管制 這兩者的差異是, 容積管制是直接限制你多少土地就只能蓋多少室內坪數 而建蔽管制是管制允建面積比例跟高度 民國72年以前(依各地實施容積管制時間為準) 一般住宅區的允建建蔽是60%或70% 高度的部分是以6+基地境界線到道路中心線*3, 也就是6+道路寬度一半*3 所以, 以台北市一般有建築線的最窄巷弄6米來講, 允建高度就是6+3*3=15公尺 這個高度, 一般來說就是五層樓, 所以巷弄建築常見就是五樓公寓 而這種在巷弄內的五層公寓建築的容積使用, 大概就是 5*60%=300% or 5*70%=350% 但進入容積時代之後, 這種巷弄內的住宅用地, 大多編為住三, 容積率225% 和原有建築物有75~125%的差距 如果以都更最高獎勵, 原容積120%計算, 300%可以蓋到360%, 350%可以蓋掉420% 要一坪換一坪的話, 建商就必須以360%的建築費攤在建商分到60%房子上 若都更成本30萬(一般大概30-35萬), 那建商就得賣到一坪180萬才能回本 如果只能賣120萬, 那分配比例就得用270% vs 90%分配 如果只能賣100萬, 那分配比例就得用252% vs 108%分配 而且這還都還沒有考慮銷售成本跟利潤, 考慮進去交換比會更低 台北市五層公寓, 沒有得到特案大幅提高都更獎勵的話, 是幾乎不可能做到一坪換一坪 這才是台北市難以都更的關鍵 其次則是一樓店面, 因為建蔽率從60%變成40%, 減少1/3面積, 造成的價值減少問題 這使得大部分都更往往都會卡在一樓店面屋主 至於違建的因素不能說沒有, 但很次要了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.195.108 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1713976562.A.1E5.html