Re: [請益] 投資房地產最新版

借M大文發問 看了許多大大的分析後 有一些投資的想法想請教各位 房產方面 小弟目前有一間 新古兩房 掛首購40年 繳了約一年貸款 目前出租中 補貼一些可以抵銷房貸 另外有幸在去年跟著C大腳步 買了橋頭預售兩房 明年底交屋後也預計出租 股票方面 美股+台股約400W 貸款部分 除了第一間500W之外 第二間交屋後抓600W 還有信貸120W 原本想說股票有機會在第二間交屋前漲到可以清償第一間的房貸 清償完後再掛4出來繳第二間頭期 但這幾篇文章看下來是不太可行...現階段水庫還不夠深可以這樣操作 第二間房的頭期二成目前打算用質押的方式繳款 目前爬文下來應該可行 第一間房等1-2年 操作一波轉增貸 增貸部分再依當時情況投入股票 等中長期再視情況繼續增貸或出售 第二間房等交屋後出租 參考第一間的方式操作 待第二間交屋後 薪資收入含租金 負債比大約5成 如果未來想要資產成長最大化 有沒有什麼地方可以再精進 或是有哪裡風險太大的部分我低估了 還請各位開示 謝謝大家 ※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言： : 別再吵惹 看我這篇就行 : 不然各種只分享一半唬爛的 : 沒想到投資搞得像以前三國 WOW 天堂一樣 還要發個藍帖 : 首先大學畢業 碩士畢業 服役 : 先想辦法月薪五萬 這很基本 沒有的去自己去想辦法 汽車包膜 修水電 考公職 外送 家教 : 這樣是60萬一年 那你有個伴 就是120萬 : 沒有另一半DER 那代表你人生投資在自己很多 : 自己捕到年薪100 補不到你家的事 時間都去吃喝玩樂下去剛好 : 真的沒有一百也就算惹 還是可以用以下方式 : 先買一間自住 用個新青安 自備款自己想辦法 籌資是需要培養的 父母 手足 朋友 : 先買自住容錯率無限 不要什麼住套房去投資 這種九陰白骨的邪工不適合大多數 : 基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你對生活品質要求 : 採用中庸之道 我們假設12.5倍 100萬就是買1250萬 : 你薪水只有中位數什麼36000之類的 也是12.5倍去買 沒差 : 要不要採用寬限 隨便 反正現在都可以加速還款 : 多得錢就還貸款或者買無風險美債(目前殖利率可以) : 要買台灣那種美債ETF 我知道沒有稅率優勢 還要手續費 : 但是可以質押也能當財力證明 : 你說我股神 好 那妳可以左鍵惹 股神不用繼續看 : few years later : 建議至少還一成到兩成本金啦 : 去問轉貸 這時候假設1200萬屋子 增值到1400萬就好 : 1400萬貸個8成 因為我假設你薪資一直上漲 銀行會願意貸給你八成是因為你薪資上漲 : 我知道語病仔會說可能沒八成 舊屋沒八成 這些不是重點 我只是要跟你講湊錢方法 : 你這多出來200萬的八成是160萬 : 這160就是你累積出來成果 這時候路線產生分歧 : 如果是高收入的忙碌咖 就去買預售就好 方便又好顧 專心本業 : 如果是一般咖 就去買成屋 馬上就能收租 而且舊屋貸款成數有限 銀行直接幫你控管風險 : 當你有第二間 就是要專注FCF 自由現金流的時候 : 又過了幾年 你是不是 第一間 第二間又增值惹 再去轉貸 買第三間 : 當然 成數 利率 政策 都跟著市場再變 : 因為這是滾雪球 前面確實最難滾 到一個程度 就是找個斜坡丟下去就可以 : ======================================================================= : 至於投資預售優點是 適合高收入 然後可以最佳抗通膨 不到成屋沒有任何額外成本 : 要走成屋路線就是要學習一點裝潢 翻修能力 當作斜槓 : 目前最佳化就是至少5年 : 明明市價有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距 : ========================================================= : 關鍵提一下 : 通常增貸的目的 是為了擴增 而不是以債養債等自爆 : 而增貸會讓你自由現金流減少 : 所以說 房地產新手看帳面成交價自爽 老手只看FCF : 如果要有個小里程碑 : 處理資產 自租 自售 各三間 : 這樣大概就什麼狗屁爛事都會遇到惹 也就算是斜槓出一個成果 : 然後不要聽一個人說什麼 要看一個人做什麼 : 真的要請教 還是要能確認他有沒有真的真金白銀下去幹 : 只是出張嘴倒是滿簡單的 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.68.61 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706711472.A.05F.html