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[請益] 左營高鐵近30年大樓青安或公教貸款選擇?
各位好,小弟這兩天順利在高雄畢業了,剛簽完約,正在煩惱貸款方案
自己有做了一些功課,但還是擔心有盲點,所以貼文請教
自身背景:
高考公務員,2022年報稅薪資約78萬,投資利息所得25萬,年收勉強破百
足歲40歲,單身未婚,名下無房無負債
物件背景:
左營高鐵站400公尺附近,屋齡28,頂樓(10樓以上)
三房二廳雙衛浴,室內坪數21.X再加平面車位
簽約成交價890萬,未來打算輕裝潢後自住,五年內不考慮投資(租售)用途
這兩天代書有幫我送件申請貸款,但中國信託的公教貸款目前滿載不收件
加上預定1月底要完成貸款,2月底前要完成交屋,所以中信公教貸款來不及
目前只能先考慮用台銀貸款(沒有特別詢問其他公民營銀行)
台銀專員給我的條件如下:
1、公教築巢方案貸款
貸款金額:712萬(足八成)
貸款年限:30年
貸款利率:2.06%
寬限期:1年(第二年之後要重新審查收支)
2、新青年安心成家方案
貸款金額:712萬(足八成)
貸款年限:30年
貸款利率:2025/7/31日以前為1.775%,之後如果沒有新方案,將恢復2.15%
寬限期:專員沒特別說,只說照計畫規定申請
我自己先用591上的房貸計算機試算,再將資料放進excel
(條件均設定為本息攤還,寬限期1年,公教貸款用單一利率,青安貸款用分段利率)
發現如果先申請青安貸款,之後再轉貸公教貸款的話
那前2年我大約可以節省2萬5000元
於是我跟台銀專員討論是否可以先申請新青安貸款,之後再申請轉貸回公教貸款?
台銀專員是這樣回復我的
1、新青安貸款是專案貸款,申請時要填寫切結書,之後無法轉貸台銀其他貸款
2、如果要將新青安貸款轉貸為公教貸款的話,目前公教貸款只有台銀跟中信能做
但2年之後因為公教貸款會重新招標,是否為台銀跟中信銀承接,他無法保證
假設未來仍然是台銀跟中信銀得標的話,因為台銀內無法轉貸,所以只能寄望中信銀
3、承上,專員說因為我買的物件有年紀了,2年之後是否有銀行願意承接轉貸他無法保證
即使有銀行願意承接轉貸,但鑒價結果會不會比現在高?他也不敢保證
4、台銀提早結束貸款沒有收違約金,但以我的物件來說,設定費算起來約8200元
之後轉貸的銀行要的手續費跟代書費,目前無法估算
所以台銀專員跟我說,扣掉設定費後,兩種貸款的差距不大
所以建議我用公教築巢貸款一路到底就好,不一定要賭青安貸款延長跟後續轉貸
但他還是有讓我分別填寫新青安跟公教貸款的申請書,叫我回家先想清楚
等元旦連假之後再跟他確定要用哪個方案送件...
我自己的糾結點在於如果我選擇先用新青安貸款,後面再轉公教
帳面上我可以省2萬5000元左右,但如果這兩年房屋有漲,轉貸後的金額應該可以提高
另外新青安的寬限期如果不侷限一年的話,我應該不只可以省下25000元
但心裡比較擔憂的是如果像房貸專員說的,兩年後如果房屋沒漲,或者是無法順利轉貸
那我房貸利率就會跟一般民眾一樣回到2.15%,公教職務帶來的房貸紅利等於沒使用
公教貸款現在雖然是輸青安貸款,但公教貸款比較長久及穩定,不用再花時間轉貸
投資的部分,省下來的2萬5,000元,如果買一張00878 etf 的話,
00878目前一張2萬2,季配息不算價差,兩年約可以拿到2,000利息,大約有5%報酬
整體算起來,如果直接選擇公教貸款到底,我大約要多付2萬5000的利息
少掉一些投資和屋價上漲後轉貸的機會成本,但可以換來穩定
如果選擇新青安在先,公教貸款在後,那就得承擔因為物件屋齡較高的轉貸風險
即使轉貸順利,也無法擔保利率夠優惠,鑒價金額滿意以及現金能穩定5%投資獲利
所以目前還在猶豫中,不知道有沒有人可以分享一些想法或經驗幫助我突破盲點呢?
謝謝各位
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20 則留言
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