Re: [閒聊] 近期房市

※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言： : 好久沒來認真閒聊 : 先講大方向部分 : 幾個數據先來分享 : 1.匯率 新聞好像是抱出來快要7年新低 : 2.定存單 央行定存單餘額兩年半縮水1.67兆元 : 3.外匯存底 : 央行進場拋匯阻貶新台幣，9月外匯存底月減14.58億美元，連續兩個月下滑。 : 以上訊息自己去念一下總晶做出結論 : 簡單來說 最基本概念 房地產是高槓桿產品 一定吃利率 : 雖然台灣相較美國沒什麼升息 但是美國這種利差越久 對台灣房市越不利 : 可以思考一個函數模型 就是房地產漲跌&美國高利率時間 : 如果硬要我去給個時間 我是抓三年 : 就是5%這種利率保持"超過"三年 應該賣壓量會多到有壓力 美國能維持 5% 利率 是因為他最近經濟狀況有起色 美國經濟好=自由世界經濟好 跟美國經濟接觸超密切的台灣 基本上也不會差到哪 所以如果美國高利率可以維持三年 台灣經濟可想而知也不差 基本房價就是有撐 台灣房價要完蛋的那一天 就是台灣半導體完蛋的那一天 短期(十年內)來說我覺得還看不到 但是長期(十年以上)來說... 以台灣這麼不穩定的政經情勢 以及這幾年來被敗掉的不少家底 我認為多多少少有點風險 不過分散風險是有身家的 資產階級要擔心的事情 那種連自住房都還沒搞定的人 這些事並不在考慮範圍內~~ : 而且3年後 大概2022 23的會交屋 持有成本開始起跳 : 為何現在有人覺得跌 有人覺得沒有跌 有人覺得還在漲 : 實際上都對 因為中古 新成屋 預售 都有不同狀況 : 不過很遺憾 手上沒有貨的 勝率低到炸開 我知道腦空不信 好 我解釋給你聽 : 腦空先不說因為意識形態而絕對不買的 是一個有在計算的腦空 : 唯一獲勝點 是之後的大幅修正 : 而腦空的修正 通常啦 至少要到20% : 原因很簡單 10%的修正 通常你挑案子 樓層 格局 多做功課 是可以少10%的 : 所以他們要看到的 應該是現在50萬 他能40萬以下入手 : 以波動函數機率 要滿足該跌幅條件 : 1.這三年美國都不太降息 要是5%多降到4%多 少1% 都算是具有殺傷力 : 2.你租金還是要繳三年 小家庭一個月算20000 36*2=72萬 還要不被漲租 : 3.景氣不好 不過這有趣惹 因為升息景氣不好 那不好就降息啦 : 變得空軍要的狀態是 美國景氣夠保持這種利率 不太降息 : 並且台灣景氣不能好轉 以免大家爽賺錢 繼續買房 但是也不能太爛喔 爛到要降息 : 就是要國內景氣爛到恰到好處 並且他租金最好不要調漲 : 知道為何空軍長線看都輸嘛 因為你用數學算一算就知道 : 空軍期待的是一個低機率高報酬的機會 : 說穿了 跟股票沒兩樣 就是想買在最低點 : 那你覺得股票能在最低點的是有多少人?? 那是需要運氣的 : 不然你每天期權一檔股票都在最低點 : ALL IN 一年應該早就世界首富惹 : 然後比較尷尬的是 不動產 可以使用收益 : 這就代表他比其他投資商品 具有更保值更穩定的特色 : (股票有股利 但是沒買股票不用繳股租吧) : (說住家裡不用房租 那你父母也不會便宜賣啊) : 上面一大段只是跟沒籌碼的解釋 你還真有心, 我都懶的說這種入門知識惹 : 不過那些人我懶得屌惹 比較是要跟有籌碼的閒聊 : 我自己今年是賣得比買得多 說穿了就是要應付長期高利率的可能性 : 如果沒有 那頂多就是少賺 : 因為不動產有個特色 就是會撐住 但是一但撐不住 也滿可怕的 我的看法是這樣 不動產本質上就是防禦性資產 穩定收益,租金穩,漲幅穩 偶爾還會有 QE 這種樂透可撿 而台灣不動產自成一格, 前幾間有無風險五倍槓桿 持有少量房產,是台灣現況下 最頂級的投資策略,沒有之一 但是當持有量達到難以使用 高倍數槓桿時,爆發力就不夠了 以台灣目前現況來說 限於豪宅線 幾千萬的案子收個三四間 差不多就面臨貸款成數 只剩五六成左右 這時候槓桿就只剩兩三倍 投資效益就到頭了 不過能走到這邊的人 通常也完成社會階級的爬升 目測一般人走到這 可以爬升1~3 階的社會階級 這時候如果覺得滿意了 就可以不要那麼拚 準備開始享受人生了 但如果還想繼續提升階級 單純收房收租已經不容易了 要轉換賽道了 : 就火車動能嘛 難以啟動 難以停止 : 當市場大家都只想賣 不想買的時候 是滿可怕的 可以去翻翻考古題 : =============================================================== : 然後最近使照拿到惹 現在使照真的超難拿 : 貸款一下來 : 就能COVER我之後竹北所有即將交屋房子 : 講認真的 當初有被政策打到 土建融的GG : 那時候計算一下 原本手上資金會完全乾掉 : 日子會爆幹難過 畢竟一個月要繳的總貸款 大概就是全部租金收入 : 現在金流接上來 新的租金都是多的 舊的租金拿來覆蓋現在房子貸款剛好 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.113.4 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698699483.A.2D6.html