Re: [閒聊] 高雄發哥中都森美術

※ 引述《kktt254 (你好)》之銘言： : 發哥中都第一排今天開賣 : 現場人山人海 : 開價55～60 : 前排成交55up 全平面車位 : 單層10戶3層 全都到地下室 : 35坪含車位總價2300萬 : 持續成交中 真的很誇張 : 中都已經先站上55萬 : 還是住美術館好～ : ----- : Sent from JPTT on my iPhone 中午才離開. 價格太驚人...XD 另外哪來的人山人海. 人潮大概就一般建商的案子的人潮. (對興富發的案子來講算很冷清) 上午簽定好像三十幾戶...(遙望當年大悅第一個上午簽定一百多戶) 對喔,這不是今天"開賣"是今天"簽約"...之前就可以預訂了. (興富發的慣例) 前棟起跳價就55(成交價非開價,開價64...)一路到65(開價75左右) 後棟就單坪-10w左右. 這樣講好了. 今天才在跟興富發的聊. (不是他們代銷部的人,是它們高雄公司的人) 協勝發和誠陽,美術館一個才均價45一個47. (這兩棟的價格其實很保守...) 今天中都均價52... 它們老闆在想甚麼. 他的結論很簡單. 協勝發和誠陽的南三路案是成屋. 它們工程發包都在2019以前. 所以成本就在那邊,本來只想賣30左右. 今天搭著順風車,賣45,47,整個賺到翻掉. 因此穩穩入袋再說,先不貪心往上攀. 而森美樹這一場 就完整吃到營造成本飆漲. 所以價格會遠高於成屋. 另外,興富發中都第三場要蓋好才賣. 而且那一場會比森美樹更早蓋好. 第三場的價格會在明顯高於森美樹. 所以到時候會成屋拉預售.後拉前...XD 另外,中都還有一個大地主是京城. 京城馥+開賣沒幾戶就鎖盤. 在森美樹這個案後沒多久就會開賣,因為他跟樹和苑的進度差不多. 到時候京城會跟森美樹的後棟價格... 至於要高一點加碼哄抬,還是低一點吃興富發的豆腐,目前無法判斷. 但是高一點的機率比較高. 最主要是. 京城在中都還有四塊地. (四塊都景觀第一排,那時候在熱景觀宅) 並且土地入手價格都很高. (因為那時候在熱景觀宅,所以他搶土地搶瘋了,搶到價格上新聞. 國有財產局標售價....賣家是市政府的抵費地,沒有AB約的疑慮.) 他今天不把中都的價格拱起來. 那他的另外四棟怎麼賣? 所以京城馥+再度開賣,價格很可能會踩在森美樹後棟的價格上. (當然不會踩上前棟55~65那個價...畢竟他又不是景觀第一排) 當然中間還有穿插其他建商. 例如遠雄,鼎宇,誠陽,全誠等等. 遠雄和鼎宇必然往上,但誠陽和全誠就無法判斷. 但他們的地就跟景觀第一排無關,所以條件本來就比較差. 另外,成本就在那邊...它們更晚開始蓋,成本就只能更高. 當然市府手上還不少地,都還在養.顆顆~~~ 市府炒地皮大魔王 : 不夠不夠,你們地價炒得不夠高,炒不夠高我幹嘛賣..顆顆.. 市府的地目前是九如路南北側的還在養. 市府最近不是要拆九如陸橋改成平面,2016通橋... 一方面為了鼓山台泥重劃區,另一方面也是為了他在九如路兩側還沒賣的地阿. 等陸橋弄好後,他手上的土地價格就更漂亮!!! (陸橋的錢相對她土地增值,只值一根毛...啥?你還在煩惱我們市府負債? 你第一天出社會?? 本版誰不負債,越有錢的欠越多錢沒看到) 你當我們市府是甚麼?不動產外行人??... 人家炒地皮大魔王,你們跟他檔次差那麼多...顆顆.. so....這大概就是目前中都的局面. 關你喜不喜歡管你買不買得起管你怎麼想. 你他媽的都只能吞下去... 就跟你說,賣家主導市場你不信我也沒辦法...顆顆. 建商眼裡只有另一個建商怎麼想. 只要其他建商不要扯他後腿. 任何價格,你們遲早會吞下去的. 反正總有一大堆人得了"不買新屋就會死"的病. 不然你自己蓋,建商賣你52均價,你自己蓋大概成本飆升到60...顆顆. 建商 : 有本事自己蓋阿!!!! 對喔.... 雖然說現在都還在升息...但這次升息是因應大通膨. 所以是升息影響不動產比較大,還是通膨影響不動產比較大.??? 各位可以拿這一次事件做DEMO. 通膨的狀況下,不動產就會往上. 除非你有本事讓地價崩盤. 地價不崩盤,營造成本上升. 你們就只能迎接繼續拉高的房價. 而新屋今天成交這種數字. 你是覺得美術館那些30萬一坪的1x年屋. 會怎樣走...XD 呵呵~~~ 啥?成屋??老屋房子又不吃營建成本??為啥通膨他會漲?? 房子不是幾年後殘值就沒多少了嗎? 阿市場比價原則不懂喔...阿不就顆顆. 我賣老公寓的時候,你看我是在計算土地價值建物價值在賣的?? 還是我看別人賣多少,大樓賣多少,所以我要賣多少? 你是第一天買賣房子?你買賣房子在那邊計算你家土地和建物成本作買賣價?? 那新屋50坪賣2500,15年屋50坪要賣多少?..2000有沒有很合理? 這樣新屋因為營造成本而變貴,你15年屋會不會跟著變貴. 你15年屋賣2000,那30年屋賣1700有沒有很合理. 啥?你在跟我講建物殘值...那是甚麼,我不懂,也不想聽不要聽我不想聽~!!!! 反正市場上就是賣那個價格,你買家要嘛吞下去,要嘛睡公園...XD 除非有大量的人願意把房子往下賣. 例如大量失業,大量公司倒閉,建商倒閉餘屋進入不良債權等等. so...不動產最難就是經驗. 當你經歷了很多"經典事件" 務必要詳細去研究. 例如這一次,利率狂升+通膨瘋狂.這是很難得的一種局面. 那在這種情況下不動產會怎樣變化. 你務必要親自下去研究. 千萬不要躲在電腦前面看著甚麼台南估價師公會的統計報表發春..XD 那叫做浪費你的人生. 統計數據無論統計高還是統計低,大多數都有統計上的瑕疵問題. 你必須親自的跳下市場去看. 從新屋看到老屋,從蛋黃區看到蛋白區. 然後最好再細分不同的產品,甚至新成屋和預售屋都要分開來看. 看完之後你才有辦法真的所謂"了解了這個局面"的狀況. 並且還要持續追蹤,隨著"劇情發展"看"劇情變化"... 而看報表看數據發春的. 你做投資. 他媽的遲早破產...就算你今天賺到身價幾億,我還是賭你遲早破產..XD 我相信很多人都發現這個狀況,統計數據很多時候都有很有趣的失真現象之外. 可以同時有幾個機構的不同統計數據,彼此互相矛盾很大. 阿你都發現了,你還看那麼些數據那麼開心幹嘛,你說是吧. 阿不動產這麼直接的市場數據,都可以搞成這樣. 你在想,你看到的其他各種領域的各種數據...恩.....他們比較準?? 呵呵...比較準.... 當然啦. 投資中期還是建議降息前夕再進場就好. 除非你看到其他建商也抓狂,例如京城馥+給人家要拿均價50. 然後堅山南三給人家要成交7字頭. 這樣你在來看建商炒作效應怎樣而判斷要不要更早進場. 不然目前交易量很低. 雖然建商價格還在微幅往上拉. 但你要進場的是中古屋,市場影響都還很不明顯. 不需要太早就把你的先手給用掉. 喔,自住的有需要就還是買. 你不用等下跌了. 去年12月不跌就不會跌了. 不相信自己去看屋... 看看你有沒有辦法買到比前兩三個月便宜的房子. 啥,你看到數據跟你說跌了. 那你叫做數據的機構把他家賣給你...你看他要不要..XD 他做數據寫新聞,他有要對你買房子有沒有真的買到便宜負責嗎?....呵呵. 阿你自住,你也不是第一天看屋,你自己看屋看了這幾個月你怎麼感覺你也知道. 中古屋市場,雖然價格也沒漲,但大概也沒跌,就死在那邊. 然後交易量從最冷的狀況回溫已經回了不少. 那....那你在等甚麼?? 不看到漲你不甘心??買房子不多花個幾十萬你不開心?? 不多繳一些租金給房東幫他付房貸兼買便當和出國玩,你不安心?? 你不是投資,該買就買吧....投資買房的要求比較高...跟你不一樣... 人家要賺錢,買賣成本就8%,他沒看到20%的增值,他是做辛酸喔,不如買正二...XD 但是對你自住來講,多0.5%都是你虧損好嗎... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.102.125 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1682764798.A.F88.html