Re: [閒聊] 新竹房市分析

: 一、過去復盤 - : 「PDCA機制，是長官賜予我們的智慧，讓我們在錯誤中學習、成長、並茁壯」 : 回顧自己過去發的三篇文 #1R1O3jV0, #1SUInMyk以及#1SbIqoeW，當時最後的結論 : 2018/5 : 新竹市房價頂到肺了，除非有重大利多，不然多多還是洗洗睡吧 : 持平，抗通膨就差不多了 : 2019/3 : 園區營收連續四年衰退，且物價持續上漲 : 自己在開獎後把竹北高鐵區的預售屋退了 (預售一坪約30w) : 2019/3 : 養一個小孩+貸款九百萬買房 (總價貸八成回推房價約1100萬)，年支出約120萬 : 如今相隔三年半，當時退掉的預售屋已經成屋一年了 : 啊娘為，同一個社區 : 2020/7月以前27~33，和當初價格相當，持續了三年 : 2020/7月後跳高到38萬/坪，持續狂噴，最新實價登陸一坪54萬/坪，一年均價51.41萬/坪 : 阿甘正傳，這樣算算我豈不是虧了800萬 : 要怎麼跟自己、老爸、和鵝子交代我們的Model Y被我賠掉了R…… : 再列出幾個有名戰區成交超過70筆的15年內建案時登價格 : 幾個重點 : 1.2017-2019，和當初預測相同，大多數建案房價沒有很大變化，符合樂居的統計結果 : https://imgur.com/a/UFlWMFg : 2.2020年中以後，所有建案，大!爆!噴! 直到2022 : 也沒甚麼好說的，2020/03開始無限QE的好，在車上的都知道 : 沒在車上的就只能看著多多們薯條加大，夜裡哭哭 : 3.2022近期，除了預售還在亂噴以外，成屋差不多維持在50~60區間，且成交量極低 : : 上述我家女兒來看大致上也能理解，沒上車的也不能改變甚麼。 : But!再仔細觀察上一波QE的時間點，2012-2014 : 4.上列所有歷經過2012-2014爆噴的建案，在2014以後都出現回檔「個案」，從最高往下 : 算最高幅度為腰斬，還是出現在高級建商上 : 5.個案數量極少，沒人脈 e.g.仲介碰友幫忙、足夠銀彈、運氣、果斷，還是不用肖想 : 6.即使回檔，也幾乎沒有回到開賣的低點 講實際比較遺憾的是 因為你PTT你滿會使用的 那篇文章對於不動產不熟的人 可能就相信了 成年人對於自己選擇勇於負責 這沒問題 是怕有些人害到 那就真的滿慘的 雖然你出發點是良善 而且你自己都買過竹北高鐵30萬 那你心裡也知道 這輩子 大概是看不到這價格了 : 二、現實情況 - : 「Review & Review & Review，是高層無死角的叮囑，帶領我們看清自身的渺小與不足」 : 房版教會我們，買房，就是投資兼自住 : 巴菲特教我們，投資，千萬不能賠錢 : 歷史教會我們，流動性問題，才是賠錢的關鍵 : 1.雞本麵 - 租金 & 利率 : 2022/10/12 591 新竹市東區和竹北各種房型租金及對應數量，再用最多數量的級距上限 : 2%利率回推 : 新竹市東區 兩房 三房 四房 2%利率回推上限 : 1~2w 12 10 3 1200 : 2~3w 30 18 10 1800 : 3~4w 15 127 35 2400 : 4~5w 8 38 47 3000 : 5~6w 9 2 8 3600 : 6~w 0 4 10 4200 : 新竹縣竹北 兩房 三房 四房 2%利率回推上限 : 1~2w 16 2 1 1200 : 2~3w 119 43 18 1800 : 3~4w 26 163 62 2400 : 4~5w 1 15 29 3000 : 5~6w 2 3 2 3600 : 6~w 0 7 2 4200 : : 租金回推市價 : 兩房2~3w --> 1800 : 三房3~4w --> 2400 : 四房4~5w --> 3000 : 基本上已經和現在成屋市場交易價格相去不遠 : 兩房還勉強可以打平利率，但三四房可能會倒賠，買了要賺就得靠增值 講實際你不用這麼保守啦 算上管理費 稅 一些三小鬼的 時間成本 早在一坪大概45~50萬 投報就差了還是那時候利率 不過台灣利率 你懂得 抓2% 到2.5% 差不多就是這樣了 : 新竹地區TOP 3家庭年收 平均(萬) : 年分 關新里 中興里 東平里 : 2014 262.8 213.5 224.4 : 2015 294.5 229.1 234 : 2016 292.7 230.7 229.9 : 2017 304.9 245.6 245.2 : 2018 304.6 252.1 248.8 : 2019 286 231.9 228.6 : 2020 301.2 239.3 237.8 : 房價所得比 : 年分 新竹市 新竹縣 全台 新北 台北 : 2021 7.2 7.9 9.1 12.3 15.5 : 全台最頂里平均收入，根據不同房價所得比回推 : 年分 關新里 新竹市 全台 新北 台北 : 平均收入 所得比 : 回推 : 2014 262.8 1892.16 2391.48 3232.44 4073.4 : 2015 294.5 2120.4 2679.95 3622.35 4564.75 : 2016 292.7 2107.44 2663.57 3600.21 4536.85 : 2017 304.9 2195.28 2774.59 3750.27 4725.95 : 2018 304.6 2193.12 2771.86 3746.58 4721.3 : 2019 286 2059.2 2602.6 3517.8 4433 : 2020 301.2 2168.64 2740.92 3704.76 4668.6 : 全台次頂里平均收入，根據不同房價所得比回推 : 年分 中興里 新竹市 全台 新北 台北 : 所得比 : 回推 : 2014 213.5 1537.2 1942.85 2626.05 3309.25 : 2015 229.1 1649.52 2084.81 2817.93 3551.05 : 2016 230.7 1661.04 2099.37 2837.61 3575.85 : 2017 245.6 1768.32 2234.96 3020.88 3806.8 : 2018 252.1 1815.12 2294.11 3100.83 3907.55 : 2019 231.9 1669.68 2110.29 2852.37 3594.45 : 2020 239.3 1722.96 2177.63 2943.39 3709.15 : 就自己周圍老長官的經驗分享 : 2019以前四房雙車，關埔入手成本<2000 : 高鐵四房入手成本<1800，符合最頂的里平均 至於你最大問題就是在這了 可能是價值觀差異吧 還是怎樣 即使我剛畢業 那時候科技業沒起飛 薪資房價比還是低於10啊 低於十 是非常非常誇張的低 這就好像看到中華電60元 但是配5元? 隨便舉例的 有很多年輕人被洗腦 沒有生活品質 講實際 你租房 生活品質可以拉多高 我是不太信 你不會幫房東升級各種很頂裝潢家電家具吧 : : 不過近期市場價格幾乎已經推升到以2020的薪資，新北的房價所得比， : 將近長官們的成本價兩倍 : : 註 : a.新竹密度遠低於新北 : b.2021平均尚未出來，但一定比2021更高 : c.2022平均大機率是略等於2021，2023大機率下降，但降幅未知 : 同場加映 : TOP 3 IC + 護國神山員非主管工數、以及竹科歷年員工數 : 聯發科 聯詠 瑞昱 台積電 園區歷年就業員工數 : 2011 148714 : 2012 151282 : 2013 151818 : 2014 152397 : 2015 152196 : 2016 150653 : 2017 152371 : 2018 6155 2019 3356 42605 153503 : 2019 8218 2112 3582 43430 152250 : 2020 8741 2293 3984 47314 156389 : 2021 9094 2463 4446 53212 164784 : TOP 3 IC + 護國神山非主管薪資，以及竹科平均薪資推算 : 聯發科 聯詠 瑞昱 台積電 園區入區 平均年齡 : 公司數與 : 營業額 : *10%/人數 : 2011 69.5711 34.5 : 2012 69.9913 34.63 : 2013 73.2777 35.02 : 2014 76.3357 35.41 : 2015 72.3565 36.18 : 2016 68.9985 36.4 : 2017 66.8685 37.2 : 2018 270 254 199 200 70.0647 37.63 : 2019 264 271 210 198 71.7009 38.27 : 2020 308 317 236 237 79.5398 38.48 : 2021 515 499 408 242 96.3669 38.58 : 究竟有多少300+/500+自己推吧 懶得看 總之就是目前沒戲了 : 3.資金面 - vs 台股 or 美股 or 美債 : 既然買房是投資，那就比較各項主流投資管道的收益 : 假設五年內都不再QE，維持2014-2019環境， : 買房 - 現階段新竹房地產租金幾乎打平利率，只靠通膨2%增值，貸款八成年收益約8% : 買台股 - 0050，現價100，五年後回高點150，年化8.5%，殖利率另計 : (最低2009殖利率1.86，最高2006 6.97，20.19 3.85%) : 買美股 - VTI，現價179，五年後回高點241，年化6.4%，殖利率另計 : 買美股 - QQQ，現價262，五年後回高點403，年化9%，殖利率另計 : 買美債 - 五年公債殖利率4% 現在確實不是買房時機 : 綜合下來，現階段買股在下一次QE來臨前，高機率獲益勝過買房 : 不過美股台股都還在持續下跌中，只要能承擔風險 : 時間拉長，回高點獲益只會增不會減 : 另外股債也可以加槓桿，這是巴菲特不推薦，但一直在做的事 : 4.籌碼面 - 已購戶成本 & 建商成本 : 參考樂居，無論關新、關埔，高鐵， : 2019以前甚至2020年初大多預售均價都在35以內，不過2022預售開到70以上 : 另外建商成本主要來自土地， : Google一下就不難發現建商在2021年中後高鐵區就停止獵住商用地，改囤農地? 因為買不到有開發價值的 要使用獎勵容積 有該基地最小坪數限制 與其等重劃之後跟地主買 不如現在先買農地等重劃XD : 價格從2019以前的住宅單坪50漲到近110，新竹縣地區住宅容積含獎勵240% : (新竹普遍蓋超過) : 土地成本從20漲到45，售價從30漲到50以上，反映土地成本+營造成本 : 不過近期跳空開高70以上的案，明顯敲盤子在測試潘娜的極限 : 另外陸陸續續有西區的土地在成交20~40萬緩緩向上，照240%容積土地成本在20以內， : 再疊營造成本20也在40內，若預算有限可以考慮看看，畢竟有建商做多了 : 另外關埔二期也在蠢蠢欲動，詳細價格再請專家們補充相關吧，沒電了 考慮土地成本沒用 因為建商都要繼續蓋 他賣掉之後 還是要繼續買土地 並不是建商這案因為地便宜 他就會降到接近成本價 因為她賣掉之後 馬上要去追土地 土地永遠比建物快 : 強如ceca，當然甚麼場景都能賺，靠時間差賺、靠裝修、靠封盤炒作等 : 至於鬆哥，竹北炒房王等，便不難看出他們最後超底房產時間在2020年，也就是QE開始年 : 2021以前購屋者，就算有QT再回檔20%都是賺(貸款八成最差就是回檔20%) : 大賺小賺罷了，而且賺的不要亂花肯定夠撐到下一波QE 我算是比較早就開始講要注意金流 偏保守了 因為我看過2008 之後房地產要經歷過空頭洗禮才算完成投資整個循環 大概45萬 我就說 要注意金流 然後2.0過之後就不鼓勵短打投資 好像60之後 我就只推自住跟置產進場了 通常我有買就有一說一 沒在藏私 版上一堆大戶 買了都不分享XD 只想私信討論 可能年紀關係跟想法不同 我覺得切磋進步比較快 不用怕衝突 我最後買的是威均 之後都只有賣屋 除了朋友周轉30 50萬一起投資那沒差 原因就是看上5年後交屋 吃了5年通膨當BUFF 不然那價位 如果兩年完工 我是不會買的 我也覺得啦 單身沒小孩的 應該要去美國拚一把 當作人生閱歷也很好 目前房地產是要多看 你不趁現在多看 等到相對谷底 一定不敢買 房地產一看 少則半年一年 多則兩三年都有可能 這次盤整要多久 端看FED 之前槓桿該收的應該都收得差不多 專心發展實業累積資本 要知道如果3年後 假設投資環境還是這樣 該房價就會成為下次起漲的地板 這時候對於投資的人要感到興奮 美國上次這種利率是10幾年前了 現在買到的資產 未來降息都會倍數放大 我並不是鼓勵現在去買房子 任何優良資產 之後降息都會受惠 選你喜歡的就好 至於我有考慮在明年9月進場就是了 看看通膨跟利率再做考量 區域還是選擇桃竹這兩區 最近先蓋房子 漲租金 換租客先 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.19.223 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1665539892.A.85A.html