Re: [請益] 板橋夜市內的新建案值得買嗎?

因為家庭、工作、置產因素，提供半個在地人的看法 首先是對板橋房市的展望，主要是看板南線以東的舊市區 新埔江翠一帶的重劃區這篇不討論 這一兩年車站以東的"危老"改建大爆發 板橋劉家的永雄建設走都更整了十幾年整出 1300 坪的大基地 附近其他建商最近走危老兩三年直接就整出 1800 坪基地 危老相對都更速度快很多，不少建商也開始如法炮製 投資眼光精準的徐旭東搞完巨城看來要來搞亞東通訊園區 附近那間荒廢很久的舊愛買荒廢地也動了起來 舊市區未來很有機會被這些雨後春筍般的危老重建改建拉上去 再來地點，以自住和下一手好賣考量 首重生活便利、交通方便、有學區且最好不是額滿學區 湳雅夜市 出入複雜、附近沒有國小國中、交通很亂 小小孩上學變成要送去較遠的地方 離板橋車站、府中站也沒近到哪去 以小家庭看非不得已不會想買那 個人推薦實踐路沿線 實踐路是舊板橋有名的診所街 附近有成片的老透天、舊公寓，生活便利但目前市容不佳 工作通勤: 走到板橋車站實測約 12~17 分鐘(含等紅綠燈) 有 UBIKE 公車有 651、667 可直達車站，也可以直接進北市 離遠東通訊園區走路可到、騎車約 5 ~ 10 分鐘 學區: 學校有後埔國小、實踐國小、忠孝國中(剛建新校舍)，九年一貫免接送 目前因為都是老城區、住戶小孩大了也沒什麼滿額問題 但未來新建案蓋好後就不知道了 看看新竹關埔...可憐吶，以前流氓學校現在住學校旁邊還讀不到 生活: 國泰市場(之前有疫情)、全聯、府中商圈吃的一狗票 台北市的有名連鎖店板橋這區幾乎都有、Uber 也叫得到 板橋放送所、市府廣場、耶誕城這區走路過去也不用跟人塞車 醫療: 診所街看醫生很方便，要大醫院有亞東 價格: 附近的房價 10 年以上中古屋 4X ~ 5X 新開預售屋約 5X ~ 60 初，相對新埔、江翠北親民 未來展望: 目前實踐路忠孝路的老房子很多都有建商在洽談危老 有興建中、預售中、整合危老的都有 考量成本，不缺錢的甚至先建後售 永雄卓閱(完銷)、對面二期先建後售(板橋劉家就是有錢) 兆璞開禧(預售中) 東瑩日光(原本 6 月要預售) 嘉廷臻園(先建後售，已成屋) 金富(停車場長房子中) 這塊地緣性強，很多在地二代回來買(相信爸媽直接贊助的不少) 一個區域要噴，靠的是預售屋一案一案開墊上去 老城區基本上沒什麼素地 要走危老、都更整合一堆屋主(公寓尤其機八) 但這區的整合看起來還行，基地都有 600 ~ 近 2000 坪 之前看三重，一堆基地小不拉機，沒辦法...產權太複雜 總之，以半在地人來看，會推薦你與其看湳雅不如看實踐路 價錢根本差沒多少、環境差太多了 放個簡易圖，橘色線是實踐路 https://i.imgur.com/u2NwxSx.jpg ※ 引述《daipon (冏命)》之銘言： : ※ 引述《CYAward (阿里)》之銘言： : : 如題，小弟目前正在看板橋的房子，看了幾個江翠北側重劃區的案子 : : 幾乎都太偏僻，機能也差 : : 但若是回到新板特區又太貴，沒能力負擔 : : 因此看中了某個在夜市裡面的建案，版上之前也有討論過我就不多說了 : : 優點就是:離捷運站近、機能方便、板橋門牌 : : 缺點就是:在夜市裡面，出入應該較複雜，擔心未來換屋不容易脫手 : : (但單價也因此低一些些) : : 請問大家會考慮嗎?? : : 謝謝房版 : 除非你的生活能接受菜市場/夜市的環境， : 不然不建議買夜市裡的案子。 : 南雅夜市裡面的案子有 : 1.府中晶璽：正在蓋的預售屋，地點位於夜市中段。基地小且呈長條型，車位為停車塔。 : 2.新美齊畫世代：即將公開？的預售屋，地點在南雅夜市靠館前東路那一區，具體位置就 : 不標示了。 : 基地面積兩千坪，預定規劃四棟的樣子。 : 如果有車的話，兩個建案應該都從南雅西路進出， : 但那條路比較窄，而且很多車子為了繞過夜市常常走這裡，通勤時間應該會很塞。當然出 : 去後接板城路也可以。 : 南雅夜市的問題不只是夜市，白天還是早市。 : 沒錯，果菜批發市場已經牽到江翠北A區， : 但南雅東路（夜市的主要位子）在白天還是有攤販做生意，以蔬果類為大宗。 : 其次，從南雅東路往館前西路延伸到北門街有幾個市場： : 南雅夜市、新興路、館前西路、福德街、倉後街、 : 北門街（黃石市場） : 只要是做生意的時間，交通動線都會卡住，當然環境問題就不必多提了。同理，新板時尚 : 也有一樣的問題。 : 再者，可能有人說夜市會搬走、市場會搬走or沒落。但我認為等到那個時刻來臨之前，還 : 需要個十年二十年的時間，在那之前得忍受上述情況好多年。要仔細思考這是不是你願意 : 的。 : 況且再加上周遭老舊公寓都更完也不知道多久了。 : 撇除府中晶璽、新美齊兩個案子，夜市/府中站附近的建案還有 : 1.萬禧園：位於南雅西路、縣民大道、板城路交界地帶，但也剛好是65快速道路匝道口。 : 2.囍堂、囍市：新成屋，位於縣民大道、南雅南路一段五巷口。優點是離捷府中走直線就 : 能到，缺點是臨大路很吵。旁邊的老公寓差不多要都更了，只是不知何時開工。 : 3.玖原富都：約3年的新成屋，在華興街、貴興路口。離捷運站也是走路可到的範圍。我 : 住府中附近，當初一直想買這，但預算不夠QQ : 4.The View/府中晶品：板上有幾篇討論（包含我），可以查查。位於四川路、後埔街， : 套房為主，另有少數幾間的兩房。 : 說到這間，新板宸也是永貫建設的，看來板橋曾家跨足房地產的計畫算是成功了？！ : 5.府中詠美：位於四川路、成都街口，後埔戰鬥雞排對面。正在蓋的……沒有公開但是之 : 前在數字網上面找得到的預售屋。都更案。 : 話說這案子的建商叫「霖園開發建設」。 : 雖然叫做霖園卻不是國泰集團，而且也不是一案建商，附近的府中臻藏、廣權路的麗麒朝 : 陽、新埔民生站對面的新樸香榭（之前叫香榭晶宴）是他們的案子。有人知道嗎？ : 題外話，四川路一段感覺有幾個都更案要推，不知道何時開始就是了。 -- 連天烽火漫無邊 楚河漢界戰國天 加霜覆雪麻煩牽 一木生子帶頭尖 戰事綿延滿人間 瑜亮情節非等閑 上無宮闕難成仙 共謀天下劃兩邊 是該英雄出頭時 也怨老天未眷顧 阿蒙今已非比昔 三分藍袍破家門 豬羊變色任我顛 是非總有清曉年 扁擔欲撐半邊天 隻手遮天禍人間 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.215.58 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1626618361.A.FC9.html