Re: [請益] 26歲男 資產規劃

你是買家，又是自住目的， 不用管賣家要賺多少，自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。 那是在你超超超想要這間， 完全不能接受任何其他選項的時候，要拼成交的時候才在做的。 但 99% 以上的人，都不是這狀態。 你要想的有以下 1. 這價格，財務過得去嗎？ 2. 價格是不是溢價？ 以及 0. 你為什麼要買房子？ //// 快速看短結： 本板 CFP，純論檯面財務資訊，不建議買， 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。 //// 首先 1. 這價格，財務過得去嗎？ 1-1. 頭期款 房子 1300 萬 頭期兩成 260 萬 買方有的沒的的費用 20~30 萬 （七年屋算新，契稅比較重） 頭期款 300 萬差不多足矣 不過沒有額外的錢做軟硬裝修 七年屋，裝潢不裝潢，以用的角度來說都有些雞肋 以財務規劃來說，就先住吧。別再額外花錢了 自己一個人住，探索個三五年， 下一間房子也會比較有規劃上的想法。 //// 1-2. 現金流 再來看貸款 1300 - 260 = 1040（萬） 月現金流入 53000 月支出 15000（目前住家裡） 住外面的月支出 不明？？？ 自己住的花費依個人可大可小，但一定是變高。 沒有可參考的數值，跳過。 繼續住家裡的可支配所得約 38000 一般房貸（給其他可能有需要的板友看的） 目前地板利率 2.07%，30 年 每月繳 1 萬，可以貸款 268 萬。 1040 萬，每個月要繳 3.88 萬 光住在家裡，就超支 800 元一個月 但有 90 萬活存，其中約 40 萬的預備金不該動。 50 萬可以繳大概 5 年的差額， 用 5 年把每月薪資拉高 1 千元，應該不太難。 新青安貸款 1.775 %，40 年，超讚 每月繳 1 萬，可以貸款 343 萬。 1040 萬，每個月要繳 3.03 萬 之後自住的月支出，只能比住家中的月支出多 7700 元， 不然會超支。 //// 1-3. 年收 10~12 倍法 年收 80 萬，量力而為的話， 買 800~1000 萬（總價）的房子，是很處理得來的 10 倍大概房貸負擔率 30% 12 倍大概房貸負擔率 40% 15 倍的話，房貸負擔率會來到 50% 房子總價 1300 萬 一般來說會叫你別... //// 2. 價格是不是溢價？ 2-1. 地點小區價格 用三重區內抓三個捷運站， 台北橋站、三重站、三和國中站 距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了 算是比較無效的資訊 不過這價格跟屋齡，推測是三和國中站附近 //// 2-2. 空間價格 1+1 格局， 室內主建物加陽台 15~20 坪可以做 七年屋，小坪數，幾乎都是 35% 公設以上 也就是權狀不含車位 23~30 坪 車位大概 110~140 萬 2021 年三重區每坪大概 45 萬左右， 今年落在超過 50 萬。（天哪） 50 * 23 + 125（車位）= 1275（萬）（下限） 50 * 30 + 125（車位）= 1625（萬）（上限） 根據前項對地點的推估，每坪再減個 2~4 萬。 44 * 25 + 125（車位）= 1225（萬） 48 * 25 + 125（車位）= 1325（萬） 如前面板友推估，今年買賣的話，攻防在 1250 萬上下，差不多。 買家開 1300 萬，是有機會被推著往下談談的。 如果已經交出去了，退斡旋，至少也有個十萬吧。 除非財務發現估得太樂觀（如前述我是覺得太緊繃了）， 或是對房子內容有不滿意， 斡旋下了，純論近期房市，可以買吧。 //// 結語： 本板 CFP，純論檯面財務資訊（資訊過少），不建議買， 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。 由於我認爲還款能力不足，所以有以下建議： 如果是為了未來的獨立生活做準備， 我覺得可以先租再買。 （還款能力夠的話，我會說可以買了騎驢找馬） 除非是本來就生長在這區，否則還年輕的時候， 透過租借的行動便利性， 真的用一段時間深入理解該地區的生活方式， 以及全額的支配生活財務， 都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。 加上還年輕，除非職業與收入路徑已經寫死（如公務員）， 那麼租屋，也是一個方式讓自己的現金流更穩健， 有更充裕的可支配所得可以用來投資自己，提升主業（本業+副業）收入。 價差能致富，而有現金流，才能自由。 大部分的人在大部分的生命裡，還是得靠主業來維持現金流。 至於原問「買房的決定對嗎？」「是否該繼續等？」， 以上兩問請回到： 0. 你為什麼要買房子？ 為什麼想要買房子？ 為什麼會選擇在此時買房子？ 如果買了之後，以資產來說最糟會是什麼狀況？ （假如被單一物件所迷惑的時候，加問：為什麼選擇這棟房子？） 是有獨立搬出去的計畫？需要獨處空間？ 需要有伴時可以隱私的空間？ 還是需要成家？或是有準備成家？ 或是 FOMO，擔心真的資產價格暴漲自己追不上？ 無論是什麼理由，都沒有對錯評判， 要回到你自己買的理由，以及確立該資產預計了結的方式， 就算理由有些勢利或是不齒自己的理由，也要誠實面對。 才能知道需求奠基在什麼之上，以及行動的代價跟所得如何。 信心只有你自己能決定， 板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。 以上淺見，歡迎板友交流分享。 ※ 引述《juust (juust)》之銘言： : 26歲，軟體業，台北人 : 台北工作，年資將滿四年，月收實領5萬3，年薪約為80萬 : 交通工具：機車 : 每月支出： : 食:10000 : 住:2000(住家裡，幫忙一些雜費) : 行:1000 : 娛樂+健身房:2000 (單身花得少 哈哈) : 現有資產： : 1. 台幣存款: 90萬 : 2. 台股投資: 75萬 : 主要請益： : 最近因為青安貸款積極看房(自住用)， : 看到三重一間開價約1600的物件 : (1+1房，7年屋，含車位，離捷運1KM，屋主106年看實價登錄買1071萬)， : 網路上查了很多，也實際到現場看過，家人也說能幫忙補滿頭期到300萬， : 今天下了斡旋1300萬，自己簽完斡旋單後，還是覺得是不是太衝動了... : 一度站在路邊有點反胃，回家又陸續查了很多文章寫經濟局勢、房市市況， : 突然對自己的決定很沒信心，上來版上跟經驗比較多的大大們請教 : 1. 買房的決定對嗎? 或是以目前的能力應該繼續等? : 感謝各位的閱讀，如果有我思考不周到的都很感謝各位給我指點。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.156.248 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1691432285.A.D8B.html