Re: [請益] 26歲男 資產規劃

先感謝n大以及原文底下版友們給我的回應以及建議 看完之後 結論是我跟房仲退斡旋了 //// 我沒有在房版 PO 的原因也跟原文版友的回應相同 很擔心過去房版 PO 只會得到買的答案 也擔心不小心引起戰火 (我其實是有先到房版逛過後才決定來這裡的) 畢竟我可能還是認為買房子跟理財也有很大關係~ 但我之後發文會更注意關聯性的! 感謝sqrt大大提醒 //// 1. 這價格，財務過得去嗎？ 1-1.頭期款 300萬的頭期 => 預計會是家裡 200 自己拿 100 (個人剩下的 50 當備用金) 1-2.現金流 月支出 15000 搬出去之後也許會變少~ 因為我目前皆外食就連假日也一樣 主要是一直以來跟家人有些隔閡 在還沒有克服以前 我待在家的時間不多 所以預期是不會超支~ 2. 價格是不是溢價？ 2-1.地點小區價格 nyc 預估的滿準的!! 我看的物件叫 - 禮築 在三和國中站附近 這點也是我那天發文的主因 我的開價其實甚至比今年同一棟刊登的實價登錄還高一些了 只是一開始我跟仲介喊1250的時候 有感覺他不太想收斡旋 所以後來才往上加到1300 (但我經驗少 如果攻防戰在1250 但跟仲介喊的時候他明顯不收 大家會怎麼做呢?) 0. 你為什麼要買房子？為什麼會選擇在此時買房子？ 0-1.需要獨處空間 以及 需要有伴時可以隱私的空間 對我來說滿重要的 0-2.這一兩年房市飛漲的速度真的是肉眼可見， 即使生息、政策都沒有抑制這份熱潮， 也剛好今年在存款上達到了150萬所以萌生了想法。 0-3.40年房貸，以我目前的狀況來還款的話，確實有點硬，但因為有寬限期， 還能在這一兩年內努力把薪資拚上去而不會被房貸影響 0-4.以屋齡、交通便利性、總價，綜合下來也許是我還可以負擔的物件 //// 但也確實，這個"還可以負擔"，有可能只是我的想像， 實際情形可能更嚴峻，謝謝版友們的回饋，如果還有我在回答上考慮不太對的 也麻煩指正我，或是再追問我，幫助我更好的釐清 感謝大家!! ※ 引述《nyc0125 (@)》之銘言： : 你是買家，又是自住目的， : 不用管賣家要賺多少，自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。 : 那是在你超超超想要這間， : 完全不能接受任何其他選項的時候，要拼成交的時候才在做的。 : 但 99% 以上的人，都不是這狀態。 : 你要想的有以下 : 1. 這價格，財務過得去嗎？ : 2. 價格是不是溢價？ : 以及 : 0. 你為什麼要買房子？ : //// : 快速看短結： : 本板 CFP，純論檯面財務資訊，不建議買， : 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 : 如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。 : 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。 : //// : 首先 : 1. 這價格，財務過得去嗎？ : 1-1. 頭期款 : 房子 1300 萬 : 頭期兩成 260 萬 : 買方有的沒的的費用 20~30 萬 : （七年屋算新，契稅比較重） : 頭期款 300 萬差不多足矣 : 不過沒有額外的錢做軟硬裝修 : 七年屋，裝潢不裝潢，以用的角度來說都有些雞肋 : 以財務規劃來說，就先住吧。別再額外花錢了 : 自己一個人住，探索個三五年， : 下一間房子也會比較有規劃上的想法。 : //// : 1-2. 現金流 : 再來看貸款 : 1300 - 260 = 1040（萬） : 月現金流入 53000 : 月支出 15000（目前住家裡） : 住外面的月支出 不明？？？ : 自己住的花費依個人可大可小，但一定是變高。 : 沒有可參考的數值，跳過。 : 繼續住家裡的可支配所得約 38000 : 一般房貸（給其他可能有需要的板友看的） : 目前地板利率 2.07%，30 年 : 每月繳 1 萬，可以貸款 268 萬。 : 1040 萬，每個月要繳 3.88 萬 : 光住在家裡，就超支 800 元一個月 : 但有 90 萬活存，其中約 40 萬的預備金不該動。 : 50 萬可以繳大概 5 年的差額， : 用 5 年把每月薪資拉高 1 千元，應該不太難。 : 新青安貸款 : 1.775 %，40 年，超讚 : 每月繳 1 萬，可以貸款 343 萬。 : 1040 萬，每個月要繳 3.03 萬 : 之後自住的月支出，只能比住家中的月支出多 7700 元， : 不然會超支。 : //// : 1-3. 年收 10~12 倍法 : 年收 80 萬，量力而為的話， : 買 800~1000 萬（總價）的房子，是很處理得來的 : 10 倍大概房貸負擔率 30% : 12 倍大概房貸負擔率 40% : 15 倍的話，房貸負擔率會來到 50% : 房子總價 1300 萬 : 一般來說會叫你別... : //// : 2. 價格是不是溢價？ : 2-1. 地點小區價格 : 用三重區內抓三個捷運站， : 台北橋站、三重站、三和國中站 : 距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了 : 算是比較無效的資訊 : 不過這價格跟屋齡，推測是三和國中站附近 : //// : 2-2. 空間價格 : 1+1 格局， : 室內主建物加陽台 15~20 坪可以做 : 七年屋，小坪數，幾乎都是 35% 公設以上 : 也就是權狀不含車位 23~30 坪 : 車位大概 110~140 萬 : 2021 年三重區每坪大概 45 萬左右， : 今年落在超過 50 萬。（天哪） : 50 * 23 + 125（車位）= 1275（萬）（下限） : 50 * 30 + 125（車位）= 1625（萬）（上限） : 根據前項對地點的推估，每坪再減個 2~4 萬。 : 44 * 25 + 125（車位）= 1225（萬） : 48 * 25 + 125（車位）= 1325（萬） : 如前面板友推估，今年買賣的話，攻防在 1250 萬上下，差不多。 : 買家開 1300 萬，是有機會被推著往下談談的。 : 如果已經交出去了，退斡旋，至少也有個十萬吧。 : 除非財務發現估得太樂觀（如前述我是覺得太緊繃了）， : 或是對房子內容有不滿意， : 斡旋下了，純論近期房市，可以買吧。 : //// : 結語： : 本板 CFP，純論檯面財務資訊（資訊過少），不建議買， : 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 : 如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。 : 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。 : 由於我認爲還款能力不足，所以有以下建議： : 如果是為了未來的獨立生活做準備， : 我覺得可以先租再買。 : （還款能力夠的話，我會說可以買了騎驢找馬） : 除非是本來就生長在這區，否則還年輕的時候， : 透過租借的行動便利性， : 真的用一段時間深入理解該地區的生活方式， : 以及全額的支配生活財務， : 都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。 : 加上還年輕，除非職業與收入路徑已經寫死（如公務員）， : 那麼租屋，也是一個方式讓自己的現金流更穩健， : 有更充裕的可支配所得可以用來投資自己，提升主業（本業+副業）收入。 : 價差能致富，而有現金流，才能自由。 : 大部分的人在大部分的生命裡，還是得靠主業來維持現金流。 : 至於原問「買房的決定對嗎？」「是否該繼續等？」， : 以上兩問請回到： : 0. 你為什麼要買房子？ : 為什麼想要買房子？ : 為什麼會選擇在此時買房子？ : 如果買了之後，以資產來說最糟會是什麼狀況？ : （假如被單一物件所迷惑的時候，加問：為什麼選擇這棟房子？） : 是有獨立搬出去的計畫？需要獨處空間？ : 需要有伴時可以隱私的空間？ : 還是需要成家？或是有準備成家？ : 或是 FOMO，擔心真的資產價格暴漲自己追不上？ : 無論是什麼理由，都沒有對錯評判， : 要回到你自己買的理由，以及確立該資產預計了結的方式， : 就算理由有些勢利或是不齒自己的理由，也要誠實面對。 : 才能知道需求奠基在什麼之上，以及行動的代價跟所得如何。 : 信心只有你自己能決定， : 板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。 : 以上淺見，歡迎板友交流分享。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.214.128 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1691482792.A.4E1.html