[閒聊] 近期房市

好久沒來認真閒聊 先講大方向部分 幾個數據先來分享 1.匯率 新聞好像是抱出來快要7年新低 2.定存單 央行定存單餘額兩年半縮水1.67兆元 3.外匯存底 央行進場拋匯阻貶新台幣，9月外匯存底月減14.58億美元，連續兩個月下滑。 以上訊息自己去念一下總晶做出結論 簡單來說 最基本概念 房地產是高槓桿產品 一定吃利率 雖然台灣相較美國沒什麼升息 但是美國這種利差越久 對台灣房市越不利 可以思考一個函數模型 就是房地產漲跌&美國高利率時間 如果硬要我去給個時間 我是抓三年 就是5%這種利率保持"超過"三年 應該賣壓量會多到有壓力 而且3年後 大概2022 23的會交屋 持有成本開始起跳 為何現在有人覺得跌 有人覺得沒有跌 有人覺得還在漲 實際上都對 因為中古 新成屋 預售 都有不同狀況 不過很遺憾 手上沒有貨的 勝率低到炸開 我知道腦空不信 好 我解釋給你聽 腦空先不說因為意識形態而絕對不買的 是一個有在計算的腦空 唯一獲勝點 是之後的大幅修正 而腦空的修正 通常啦 至少要到20% 原因很簡單 10%的修正 通常你挑案子 樓層 格局 多做功課 是可以少10%的 所以他們要看到的 應該是現在50萬 他能40萬以下入手 以波動函數機率 要滿足該跌幅條件 1.這三年美國都不太降息 要是5%多降到4%多 少1% 都算是具有殺傷力 2.你租金還是要繳三年 小家庭一個月算20000 36*2=72萬 還要不被漲租 3.景氣不好 不過這有趣惹 因為升息景氣不好 那不好就降息啦 變得空軍要的狀態是 美國景氣夠保持這種利率 不太降息 並且台灣景氣不能好轉 以免大家爽賺錢 繼續買房 但是也不能太爛喔 爛到要降息 就是要國內景氣爛到恰到好處 並且他租金最好不要調漲 知道為何空軍長線看都輸嘛 因為你用數學算一算就知道 空軍期待的是一個低機率高報酬的機會 說穿了 跟股票沒兩樣 就是想買在最低點 那你覺得股票能在最低點的是有多少人?? 那是需要運氣的 不然你每天期權一檔股票都在最低點 ALL IN 一年應該早就世界首富惹 然後比較尷尬的是 不動產 可以使用收益 這就代表他比其他投資商品 具有更保值更穩定的特色 (股票有股利 但是沒買股票不用繳股租吧) (說住家裡不用房租 那你父母也不會便宜賣啊) 上面一大段只是跟沒籌碼的解釋 不過那些人我懶得屌惹 比較是要跟有籌碼的閒聊 我自己今年是賣得比買得多 說穿了就是要應付長期高利率的可能性 如果沒有 那頂多就是少賺 因為不動產有個特色 就是會撐住 但是一但撐不住 也滿可怕的 就火車動能嘛 難以啟動 難以停止 當市場大家都只想賣 不想買的時候 是滿可怕的 可以去翻翻考古題 =============================================================== 然後最近使照拿到惹 現在使照真的超難拿 貸款一下來 就能COVER我之後竹北所有即將交屋房子 講認真的 當初有被政策打到 土建融的GG 那時候計算一下 原本手上資金會完全乾掉 日子會爆幹難過 畢竟一個月要繳的總貸款 大概就是全部租金收入 現在金流接上來 新的租金都是多的 舊的租金拿來覆蓋現在房子貸款剛好 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.152.26 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698677507.A.514.html