Re: [閒聊] 能預測30年後的房市嗎?

本來一篇毒瘤文的廢主題 被拯救起來了 : 接下來3～5年 : 經濟會處於滯漲狀態 : 中高通膨+低於成長率 : 雖然可能GDP年複合成長率+通膨數值差異不大 : 但這是長期線性回歸的指標 : 短期勢必會因為以下理由下跌 : 1、實質收入減少耐久財延後購買（買氣降） : 2、央行抑制通膨維持相對高的利率 : 我懷疑台灣央行今年有灰天鵝會意外升息 : 因為3月可能水電大漲刺激通膨下半年爆發 : 加上濫發6000現金造成需求增加 : 可能美國利率不升了 : 但台灣央行在失業率跟外銷回穩後意外升息 : 而且因為滯漲基本上跟過去30年模式不同 : 一定有很多「成功人士」沒看見問題點 : 因為「明後年即將重返榮耀」 : 但實際上將會遇到中期高利率水準的問題 : 短期影響到市場 : 時間拖長了多少會有過於樂觀的投資人爆掉 現在主要就是通膨的隱憂還沒結束 油電水估計會再漲一波 帶動通膨 雖然會帶動租金上漲 但是因為食物 交通 這些需求是優於房地產的 這時候房價下修 租金上漲 兩邊進行媒合是必不可免的 不動產主要是一個套現未來的行為 當你去估計貸款的時候 通常不會想到通膨影響 但是當生活費一直被拉高 自然會去排擠到房地產的資金 以總體面來看 台灣房地產的成功人士 確實會有點過於樂觀 因為低利率波動+低持有稅保護 市場目前的冷盤修正力度 只反應 利率大概只有今年高 明後年會降息 如果明後年也不降息 坦白講 目前價格是會在往下的 至於通膨到底是狀況如何 我跟你這邊有分歧點 你答案是悲觀的 我答案還是偏向樂觀 真心覺得 長期通膨 必須是真的有缺原物料 但是現在通膨可能是供應鏈 缺勞工 運輸問題等等 世界原物料是不缺的 只是疫情後的再平衡速度實在很慢 就是說 我相信通膨不會再起 他會持續緩降 不會7% 6% 5% 4% 3% 5% 6% 再來就是匯率 根據套利原則 油電水這些狀況 應該是"已"反應在匯率之中 最近的強勢倒是很意外 結論就是 實戰操作方面 我個人啦 很簡單 一定要等美國宣布打贏這場仗再進場 寧願追高 也不要冒風險 如果真的是走悲觀的世界線 持續中高利率3~5年 那持盈保泰是非常重要的 : 3、住宅地域供給失衡矯正回歸 : 這波大漲是不分失衡程度一律大漲 : 主因是資金氾濫+低利掩蓋了抗性 : 但資金退潮與中期高利環境 : 會讓很多供給無慮的地方到某個臨界點 : 撐不住開始多殺多 這很值得繼續討論 一旦走入悲觀線 確實會有因為取得成本低 可以開殺的疑慮 仔細推敲 首先是 預售屋會停止供給 所以最新的預售屋變得像是精品再賣 基於成本被墊在那邊 最慘就是完全不開案 裁員應對 只留已開案必須繼續銷售 (我知道基於供需法則 建商有可能在極惡劣狀況殺破成本價 要度過金流危機 但是這點容我跳過 因為個人不覺得會慘到那程度 ) 至於已經便宜取得的新屋 會進行下殺修正 不過我也不到非常悲觀 因為新屋非常稀少 除非太投機區域 就我目前桃竹來看 都還算沒到炒作 這波新房的搶購 確實都是想住新屋的人去買的 比較有可能我倒覺得是他們會便宜賣掉舊房子 試想 一個換屋族 目前自住30年老房成本20萬 市價40萬 買了一間預售一坪70萬 房價進入下修階段 老房變成房價30萬 預售變成50萬 實際上 大家應該會寧願小賺老房 去自住新房給他套 而不是賠錢賣掉預售屋 這也能解釋最近常來信的人問我 為何沒有很看壞預售 因為預售沒有真的啟動啊 風向不好 直接不開案 一開始盤整會優先預售受創 但是了不起0開案 怎樣 誰要做賠錢生意? 老屋卻可以因為持有成本 怎賣都賺 我相信上面那例子 應該是很清楚說明了 (當然上面這例子也不討論該人金流過不了 因為就是嚴重到裁員 不然他買70萬早算好金流) 市場會在偏高利率時候 進行房租 房價的媒合 屋齡跟房價的關係也會遭到檢視 最後結論就是 目前悲觀中帶有樂觀 耐心等待即可 然後以上偏向總體討論 不要個體總體一起亂談 你問我有改變新竹最頂的T1區域看法嗎 ? 沒有 問就是買 反正一間一間去化 快慢問題而已 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.135.14 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676907881.A.359.html