Re: [閒聊] 事實證明，沒啥人想要自己資產跌價

看板才知道原來預售比成屋便宜時的狀態，名詞叫「房價倒掛」。 我不是什麼專家學者背景啦，僅分享一下個人經驗，剛搜了一下，我開始進場學習用房市 調控資產防禦的時候是107年底，也就是2018。 https://i.imgur.com/OpnJOrj.jpg 第一次進場出場經驗在台南永康如圖。 那時老實說，很多地區都有這現象，因為那時候大多數看待未來市場不是樂觀的，所以預 售有可能比新成屋便宜，大多是價平。 我也發現房市沒有那麼理性，管你多少建築成本，總之當地區域買氣不夠，少數建商如果 想快點完銷就會放軟價格。 所以『預售屋要不要比新成屋便宜與否』跟硬條件不見得有關，反而是建商對未來的預判 有關。 甚至在悲觀氣氛下，還會有賠售的可能性(新莊宏璟榮華/不貳館)，這是我前期學到的經 驗。 我自己的狀況也比較特別，因為工作關係我看的區域比較廣，從南到北 (除了台北市我不 碰)都摸，從店面商辦到住宅也都有進出，前陣子還賣出海砂屋區域最高價(完全合法告知 )。 多年前決定轉進房市防禦時，是覺得房市風向可能要開始變化，記得那是時金管會開始介 入躉繳保單市場，我直覺當儲蓄保單的大筆資金需要開始游離，加上當時看見房市有漸往 上開始有成交量時，我就開始重壓資金到房市。 和股票一樣，市場不是理性的，所以未來一片看差時候，預售價格會比較低迷，但開始追 高的時候，預售市場而會一直墊高。 當時我直接陸續解掉保單定存，開始陸續找標的壓，我沒想太多，只是認為當市場資金開 始湧入房子，就會推升房價，所以進場防禦就是我的決定。 我找標的有幾個原則，首先投報一定要有3%以上(並用租金攤平買價)，屋齡太久不碰(防 止賺了租金賠了折舊)，還有台北市不碰(資金太大/我不如拆價壓蛋白蛋殼)。 因為我大多壓新北，所以我當時大多用台北市的“太平洋華園別墅”區域系列的成交價判 斷房價和屋齡峰值。 我不是神，所以也不判斷短期市場，我只判斷該物件2年到7年內進出會有什麼風險，在什 麼價位會賠賺，自己能否承擔，所以我進場的住宅幾乎沒有低於屋齡13年內的。 我手上已經處理掉了三間低總價的物件(每間淨收益都正200左右)，所以目前剩下7間。 以現值來看，正報酬雖不少，但其實其中有幾間是買給家人，我自己幫家人付貸款的，也 不見得會賣就是了。 我有家人和公司得守護的責任，所以就算不認同房價得無止盡往上(因為我不想後代因為 房價過於內捲)，但我還是尊重市場，尊重遊戲規則，所以陸續進場防禦。 只是誰知道疫情就這樣來，然後所有的標的本來是漸進往上，變成直接用翻的。 — 回到預售對比新成屋的問題，過去就我看的經驗，預售因為轉手容易加上資金付款相對輕 鬆，加上不太會檢核條件或資金來源，所以一般來說預售理論上 (應該比新成屋略貴)。 但也不一定，每個地方會因為建商該區域的未來判斷會有不同走向，甚至同一區的不同建 商都可能有不同做法。 舉個範例，基本上我當時在預售比較便宜或接近成屋的區域，只要符合有工作機會人口、 基礎生活機能、低總價、有區域未來規劃、重劃區有成交量，我就考慮買。 例如A7我買在1p22左右，總價580內的兩房，其實那時附近行情其實也差不多就這樣 (現 在2房車都要摸千)。 因為我都要求好租，也要有相當投報率，所以我買房子最重要不是看附近有沒有麥當勞， 反而是看有沒有「便利超商、早餐店、超市」。 早期預售和新成屋平價的案子有一定比例會出現，所以我新北看不到，我就去桃園，去新 竹，去台中或南部而已，但後期房價跑起來時，基本上建商都是賣未來看好市況的價，新 成屋也因此要找好的物件就相對更難，你覺得好的，也有人跟你搶。 我因此轉進商辦和店面，舉例來說店面比住宅不折舊，主要看位置條件，常見店面價格會 是住宅價的1.3至2倍的金額，未發展區域完全可能就和住宅平價。 商辦則是一樣會折舊，商辦很看外觀門面，(尤其租金投報)，還有部分屋齡。 兩年前竹北和高鐵就已經貴了，外圍也溢價，所以我就直接進場買了新竹金雅重劃區的店 面1p 31W左右和住宅行情平價，我打算持有期間可以賺租金，如果發展到1.5倍店面曲線還賺價 差，就算沒發展起來，理論上會和住宅平行價格，我只要確認住宅有空間往上就好。 最後金雅還沒發展到1.5倍曲線，但住宅已經往上了，所以店面依照邏輯一起往上，我就 順勢賣了，持有兩年後後賣出1p48W，期間再賺租金。 — 這些年的經驗，我自己的經驗是買賣房子就是耐心和計劃，有充裕的規劃不被財務追著跑 ，就能等到接受你價格的人(當然一開始就要想好之後的人為何會願意打算接手該物件條 件)。 我賣房子都是提前抓半年，提前佈好當地仲介只簽3間，並且統一賣價。 房市有沒有吊掛我是覺得還好啦，說穿了，開始有比較多區域吊掛時，其實反而也不見得 太多人敢進場，而偏偏那卻可能是最好進場的時機。 我是少數既得利益者的人裡支持社宅政策的，我也知道社宅歧視在資本市場很常見，光我 去案場時，連銷售為了攻擊其他案，也會“隔壁有一棟是社宅你敢買”這種話。 ...當然也可以說我是站著說話不腰疼啦，不過事實上我也算是簽約社宅的友善房東，同 時有房客身份，我也確實有一直在“無家”的議題裡努力。 甚至前陣子借同事頭期款買房(分20年無息還)。 所以說人百百種，不是有房的就一定歧視無殼的。 有錢的，也不是一定就歧視相對經濟的弱勢。 — 阿如果說大跌我怎麼看，會不會受影響，我只能說我和房版大多做法不同，我不用寬限期 ，也幾乎不貸滿，所以房租全部都是自償率幾乎百分百。 房價有一天跌怎麼辦，其實我根本沒在怕，就繼續收租而已.... 我想該煩惱的會是那些腦熱的，那些財務周轉沒算好的... 社宅很難獲得支持不意外，但我支持單純只是因為不希望下一代被房子搞得生活太過內捲 而已。 — 我有時看現在的預售成交行情，既不能轉要綁，又有實價等著，我真心佩服那些持續墊高 預售的投資客們... (但自住因為有居住成本，我還是很建議找合適可負擔的買啦！別讓租 金當沉沒成本)。 只是我想真的有買賣的，應該算的出來現在增值稅，房地合一，仲介扣一扣，有多難賺！ 還有雖然我是房東，但因為我很擅長找條件談判條件，所以這幾年直到現在打字同時，我 依然一直在租房。 因為對我來說以租換租成本不高，而且我談房租都是以三年為單位鎖條件，我有自己的財 務規劃邏輯。 不過預計兩個月後也會真正搬入自己一個月前買的重劃區4房啦。 只是我依然希望未來的房子，下一代，下下一代可以好好生活，不被房價內捲。 ※ 引述《kymco9999 ()》之銘言： : ※ 引述《hellogym (Bespoke suit)》之銘言： : : 這次選舉結果出來 : : 加強版青安 40% : : 侯康全額貸 35% : : 社宅+打爛房價 25% : : 看起來台灣房子自有率這麼高，的確沒啥人想要自己資產崩崩啦 : : 不要在繼續網路立假人設了 : : EX：我有房，我也希望房價崩崩 : : 我繼承好幾間，我也希望房價崩崩 : : 騙騙年輕人可以，正常人哪裡希望自己資產減少 : : 大家一起賺錢不是很好嗎 : : 買不起的也是要等繼承阿，資產跌價又沒好處，ㄏㄏ : 那個文內"社宅+打爛房價 25% "的候選人 : 我看了一下天下雜誌的鄰里得票率 : 嗯...竹北高鐵站那邊都是他領先 : 東區關埔重劃區，千甲、新莊一帶也是，最高還有拿到47%(接近過半) : 桃園龜山A7區域也是那個人領先，中壢青埔、過嶺重劃區也是那個人領先 : 台中北屯廍子重劃區、旁邊有捷運的單元12隸屬的里，也是那個人領先喔 : 連綠油油的高雄橋頭新市鎮，那個人得票率都高於高雄平均值，超過三成 : 這代表什麼呢？ : 買得起房子，可是貸款太多了 : 所以需要他拯救打房，不太可能吧，根本自殺 : 還是希望我的孩子不要只能繼承我家的房子？為孩子著想，不要孩子長大只能租房 : 甚至租不起？ : 如果是後者，太有理想了，我真的欣賞 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.165.193.210 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705266871.A.CD2.html