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[心得] 先買房?先買股? 用買房的現金流投資!

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[心得]  先買房?先買股? 用買房的現金流投資!
以大多數我們7-8年級這一批的朋友,一般平凡小資族,工作幾年辛苦存到200萬,且人生也開始面臨轉捩點時,這筆錢買房/投資 該怎麼做決定? 首先最大的結論是:若有居住的剛性需求,你就買房,計算上租房的租金還是遠大於利息的。 若有可用於投資的閒錢,在<合理且合法>的情況下,數學分析怎麼投資效益最高? 【設定參數】 1.初始金額:200萬 (以工作幾年存下200萬開始討論) 2.房價漲幅:通膨2%計算 (抓保守跟通膨一樣2%就好,這幾年比較誇張都有10%以上) 3.金融商品:股利5%,重覆投入計算複利 (抓保守5%就好,5%以上的股息產品絕對不難) 4.薪水存入:每月存1萬,年存12萬計算 (每個月存下1萬就好,存不到就...) 5.房租淨收入:每月租金淨收入1萬,年存12萬計算 (200萬頭期款可以買一間約千萬的房,出租後,淨收入是租金收入扣除利息.管理費.雜項等,細節計算方式可內洽交流) 我們各項參數都儘量抓貼進實情,且都抓很保守,像是房價漲幅、股利率、房租淨收入等,這幾年穩定操作應該都遠遠不止設定值。 【分析過程】 操作方式1-純金融投資(洽表格1) 起始資金200萬,每年薪資投入12萬,設定5%股息再投入,10年後總資產484萬。 https://i.imgur.com/9j0KsyL.jpg
[心得]  先買房?先買股? 用買房的現金流投資!
操作方式2-先買房+金融投資(洽表格2) 200萬先買房,每年薪資投入12萬+房租淨收入12萬,共24萬,5%股利息,再投入複利,10年後含房子增值總資產736萬。 https://i.imgur.com/CVlsodA.jpg
[心得]  先買房?先買股? 用買房的現金流投資!
【結論】 存到第一桶金後: 1.純金融投資,繼續利用時間複利,有存錢很棒 2.如果進房地產轉一圈,用租金加薪水存錢複利,累積資產最保守也比單純投資多50%以上,普遍都超過兩倍。 中間差在哪呢? <就是爽收10年租金後 + 房子還增值219萬所累積起來的> - - - 當然啦,進房地產轉一圈多麻煩。 從源頭-要信用評估、挑什麼房好租會漲、買房流程、整理房子到迎合租賃市場、帶看、挑租客、而後管理租客、房子的維護修繕、退租處理、最後怎麼獲利了解。 再進階-如何利用房產的增值、金融資產怎麼挑、如何去使用更多的槓桿資金(貸款、房子增貸、股票質借)...等。 不過,投資就是這樣,本來就一定要多學習、要做功課。我都跟客戶說:投資如果怕風險,想東想西又嫌麻煩,那我們幹嘛在這裡討論這麼辛苦,錢存銀行就好啦。 為了幫客戶賺取超額利潤,所以我很努力啊! - - - 至於為什麼是上集,因為已經構思了更精彩的下集,誰要10年才存700多萬? 下篇-這三年存下千萬的數學分享嘍! -- Sent from nPTT on my iPhone 14 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.117.0.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702112599.A.1DF.html

43 則留言

rabinson, 1F
那你有算過嗎如果再買一間投報率不是更高?就不用再把

rabinson, 2F
錢丟進股票了

testPtt, 3F
我是認為買地就好 退休後可以種點東西

piggywu, 4F
真的會買股而賺錢的太少了..沒賠到不敢再進股市就不錯了

piggywu, 5F
但買了房,吃到房價上漲的甜頭,有錢可能就繼續買房

ohyakmu, 6F
你方式2的房貸本金是不用還?還了,你還有薪資存款投入

ohyakmu, 7F

oowlala, 8F
好奇這篇有算繳房貸的錢嗎,還是我眼殘

ChikanDesu, 9F
利息成本呢 現金流呢 ==

ohyakmu, 10F
還是打算無限寬限期

ChikanDesu, 11F
一般來說房貸的利息部分會比房租低一點 加上一些零零

ChikanDesu, 12F
總總的成本 你那個房租收入可以視為完全扣掉

ChikanDesu, 13F
喔我看懂 就是你扣掉成本還額外倒賺1萬 但你十年無限

ChikanDesu, 14F
寬限期嗎?

ChikanDesu, 15F
但還是推你啦 至少看起來除了寬限期有點疑慮以外 就是

ChikanDesu, 16F
目前大多數的人房地產穩穩賺的現況 甚至10年才漲20趴

ChikanDesu, 17F
房租投報率這樣抓3趴都算偏低估了

IBIZA, 18F
他是算房租減利息每個月還多1萬,不過這個很難做到

IBIZA, 19F
打平比較有可能

IBIZA, 20F
打平剩個5000

IBIZA, 21F
不過你買特化的出租房的話,要做就不難

aq2272353712, 22F
不夠嚴謹,而且房子是五倍槓桿,增值那邊是整體房價

aq2272353712, 23F
增值不是一開始你投入增值,總之,亂七八糟

aq2272353712, 24F
抱歉,沒注意看到,有用總價列計增值,推回來

ChikanDesu, 25F
對啊 他看起來就是投資件 我算起來是抓3% 但不能有額

ChikanDesu, 26F
外本金投入 不然股票報酬寬限期後就得歸零

Xyla, 27F
這麼愛算的我一律歸類在廢物

ChikanDesu, 28F
但說實在收入完全Cover本利合的物件不難找啦 就是增值

ChikanDesu, 29F
不一定高 這種就是幾乎沒理由有閒錢不買來投資

leadergod1, 30F
推IB大,以目前市場找不到租金扣掉房貸還有多的,除

leadergod1, 31F
非就是隔套貸款成數低的,但這種增值的期望值就比較

leadergod1, 32F
低,而且怎麼都沒算自己的居住成本啊XD

leadergod1, 33F
修正一下,是找不太到房租扣掉貸款還有多1萬的,哈

olivezoo, 34F
我30歲梭哈買了自己開店用的小樓店,現在34,疫情後漲

olivezoo, 35F
價貸出來投資,翻成4間房子,若我當初是買股票應無法

bustinjieber, 36F
不用算,自住買房就是屌打,

bustinjieber, 37F
除非你自認天選之人

bustinjieber, 38F
隔套的增值期望不一定比較低,

bustinjieber, 39F
還是看你入手成本。

hurbsnail, 40F
繳房貸的錢也算下去的話,買房組的每個月多存的錢大概

hurbsnail, 41F
要再多五萬吧

chouwang68, 42F
流量失敗,G。

guanole, 43F
買房的投資最少都16% 你那個5%什麼鬼
我是台中的仲介,很多物件都符合這種條件阿,不會難買喔 今年以協助入手6間,自己今年也存了2間了
※ 編輯: zarty (1.170.106.39 臺灣), 12/10/2023 23:53:48