[閒聊] 國際超級房仲：外行人看價，內行人看量

國際超級房仲Zack最新分析文 2023/09/15 20:00 「外行人看價，內行人看量」7月預售屋成交量，較6月份腰斬！！ . 根據內政部的預售實價揭露統計， 7月份的預售屋成交量， 比6月份下跌58%， 等於成交量的的確確腰斬！ . 不過這樣相比確實有失公平， 畢竟6月份有一大堆趕打房末班車， 也就是平均地權條例修正案， 所以交易量當然特別大。 . 這也是為什麼你會看到第二季房價， 比第一季更高的原因， 因為預售屋的價格拉高了平均值。 . 只是你要明白房市已經不一樣了， 過去那種每個月預售成交量破萬的情況， 之後已經很難很難再發生了， 比方說你看看過去幾年的房市發展， 是不是一年比一年更冷了呢？ . 2021那年， 一堆房仲說房子賣到不夠賣， 買方都恐慌地擔心買不到房， 怎麼現在房子掛售3-6個月賣不掉的一堆， 怎麼現在買方不會恐慌買不到房了？ . 另一方面， 我發現不只是無腦多房蟲， 其實一般消費者也不明白「量」的重要性。 . . . 舉個最明顯的例子， 那些帶風向的房蟲或PTT房板之類的， 最喜歡說「房價到現在也沒跌呀」 或者是說「跌幅才這麼一點點，哪算跌」 然後你就會誤以為台灣房價這麼有支撐力。 . 但是，你去看看專業機構在談房地產時， 無論是金控、房產研究機構或經濟學家， 大家討論的重點都是「交易量」， 也就是「買賣移轉棟數」， 然後再去看銷售率、空屋率， 最後最後才是「價格」這個結果。 . 打個比方， 假設房價漲跌是1×2=2的數學算式， 外行人跟帶風向的人， 會一直跟你強調結果就是2， 因為這是數學老師告訴我們的答案。 . 但專家都會跟你討論， 為什麼這個公式是用乘法而不是加法， 用乘法來看的原因是什麼， 而不是只看最後的表面結果。 . 然而現在的情況是， 目前這項公式的過程已經慢慢再改變了， 目前是0.5×2竟然還等於2的奇怪答案， 所以很明顯就知道， 一定是數學老師批改的時候疏忽了， 只是等檢討考卷被同學發現而已。 . 這個就像是房價的計算過程， 就是包含交易量、銷售率和空屋率這些元素， 大家一直討論的焦點「價格」， 只關心最後數學老師公布的結果而已。 . 換句話說， 現在一般民眾會一直被房蟲帶風向的原因， 就是因為只知道答案是2，其他什麼都不在意。 . 所以當有人告訴你計算過程不對， 那些房蟲就會跳出來跟你說： 「誰說的，老師都打勾了呀，數字也是2呀，那就是正確答案了呀」 . 因此，很希望這則貼文， 能夠幫助你意識到觀察房價趨勢這件事， 為什麼只懂得談價格的人， 要嘛很外行、要嘛就是帶風向。 . 因為真正的專家討論的， 永遠是價格的「計算過程」。 . . . 否則，假設現在有100屋主， 要用行情的150%去賣房子， 正常有腦袋的人都不會去買它，對吧！ 結果就剛好有3個沒腦袋的， 認為房價不可能跌、買再貴也不可能賠。 . 於是這3個韭菜加價買下去的結果， 就是實價登錄大漲50%， 讓房蟲就一直拿這個漲幅來嚇你， 並且完全忽略另外97%的屋主， 不但賣都賣不掉、買方連看都不想看的事實。 . 只可惜實務上， 那些認為150%成交價很不合理的買方們， 內心卻默默地受到動搖， 因為他們不瞭解這150%具體是哪裡不合理， 於是久而久之就會有人被洗腦成功。 . 因此，把這些來龍去脈， 也就是這些「計算過程」解釋清楚， 就是國際超級房仲存在的理由。 . 因為我看房市是看數據、而不是信仰， 再加上我沒賣房子、也不靠房地產賺錢， 所以我現在會非常看空台灣房市， 就像2020年初時， 我是唯一看多房市的人一樣。 . . . #預售屋交易量 #2023買賣移轉棟數 #預售實價揭露 https://bit.ly/45UaaYE https://i.imgur.com/iCCRUuW.png -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.86.123 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1694795408.A.BE1.html