Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？

感謝幾位版友的指正，這幾天再次想了一下， 決定模擬實際貸款狀況，觀察所有權及地上權的資產變化。 模擬條件為操作槓桿為1，也就是可以現金買下所有權物件。 規費因相同不計算，唯地租遠較地價稅高，故地價稅不計，僅算地租成本。 單位以千萬計算，實際狀況可帶入乘數等比例放大，不影響最後計算。 地上權考慮蛋黃區，主要想要了解放棄權益後所需要付出的代價。在有限的資金，以往多 是用遠距離換大空間，或者是小空間換近距離；地上權是近距離大空間，但是放棄土地增 值權利。 重劃區、郊區皆不考慮地上權，餘屋甚多推案容易，所有權相對便宜，不會卡住手上現金 流。 ====初始條件 若A先生現金部位為1000萬，購買所有權物件售價1000萬， 以自備30%、貸款70%操作，貸款利率為1.31%， 自備300萬購屋、貸款700萬，交屋後結餘現金為700萬。 貸款30年償還，本息平均攤還每月23,525 B先生現金部位為1000萬，購買60年期地上權物件為所有權物件55%售價，金額為550萬， 以同樣條件下，自備165萬，貸款385萬，交屋後結餘現金為835萬。 貸款30年償還，本息平均攤還每月12.939， 為了方便計算，原半年繳地組改為每月繳1600。 若操作者將所有現金部位投入理財計畫，每月獲利為 r %， 即便無理財規劃，r 為銀行利息。 ====開始償還貸款 以第一期為例， A先生期初資金為700萬，該月獲利為 r %，貸款償還23,525 期末資金為 7,000,000 x (1+r %) - 23,525 B先生期初資金為835萬，該月獲利為 r %，貸款償還12,939，地租1,600 期末資金為 8,350,000 x (1+r %) -12,930 - 1,600 以此計算360期，共30年。 ====期末結算 30年後，因房地產上漲，所有權物件為原本售價 N 倍。 地上權物件因交易困難，地上權殘值直接歸零。 ====舉例 若AB二人均無理財規劃，僅放在銀行，年息為0.3%， 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零， 期末結餘， A先生資產淨值為18,774,524 B先生資產淨值為 3,646,561 若AB二人均投資年化3%理財商品， 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零， 期末結餘， A先生資產淨值為23,373,587 B先生資產淨值為11,889,272 若AB二人均投資年化6.82%理財商品， 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零， 期末結餘， A先生資產淨值為44,117,635 B先生資產淨值為44,155,758 ====結論 所有權物件不用動腦，只要台灣房地產維持多頭，所有權物件一定會賺錢。 地上權物件先天設計不良，需具備理財能力， 利用期初較多的現金，仍有機會創造更多資產。 至於30年後，台灣房地產市場如何演變，我也無法預知， 若預估未來房地產仍能持續井噴兩三倍，自然所有權仍為首選。 30年後房價不變，地上權投資者須尋找年化3.75%以上投資工具， 才可超越所有權投資者資產。 30年後房價增為1.2倍，地上權投資者須尋找年化4.57%以上投資工具； 30年後房價增為1.5倍，地上權投資者須尋找年化5.56%以上投資工具； 30年後房價增為2.0倍，地上權投資者須尋找年化6.82%以上投資工具； 30年後房價增為2.5倍，地上權投資者須尋找年化7.78%以上投資工具； 30年後房價增為3.0倍，地上權投資者須尋找年化8.55%以上投資工具。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.166.74 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1631203146.A.39E.html