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Re: [新聞] 4年砸逾26億 高雄陳家北上掃樓
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言:
: 很多超級傳產家族開始在西區佈局
: 1.高雄陳啟川基金會其實現在是第三代在操盤了
: 他和他老丈人很看好西區未來成為新都心
: 陸陸續續佈局二十幾億老商辦,可以看新聞
: 2. 超低調長春林書鴻的第二代今年用家族辦公
: 室投了七十二億買中山北的中古大樓
: 3. 台塑王文堯2019買Citizen M, 也是花了70幾
: 4. 天成大飯店本身要開始評估都更
: 5. 北車一頂辦一飯店已完工,皇翔那棟和西門索拉利亞西鐵酒店(房東是國泰一號REi
ts
: )
: 跟著大鯨魚去看市場是不錯的方法了解錢往哪走
: 這些跡象其實就是看好西區門戶計畫的終極計畫
: 藍天宏匯的雙子星大樓,把整個區域帶起來
: 當初信義計畫區也是蓋百貨蓋商辦 蓋世貿和101
: 才帶動旁邊的豪宅區域上來
: 其實之前有討論下一個信義計畫區在哪
: 我認為啦,目前是傳產超級家族在西區門戶卡位
: 如果,開始看到大型壽險開始直接投入此區域
: 我覺得會是一個正向的訊號
: 同期的競爭者會有南港
: 南港的優點是現在已經有商業聚落了
: 西區門戶的缺點是周遭老區域非常難都更
: 就要看政府和民間財閥的動態了
: 尤其政府重要。
: 北車的基X忠孝整棟最近要賣啦
昨天基泰忠孝125億賣掉,土地448.31坪
建物8203.94坪,土地單坪2788萬
單坪建坪152萬包含車位。
這明顯有點太高,以下分析一下
舉例信義區的A辦約一坪180-200萬
土地約700-800萬/坪(地上權約8折)
而且買家的背景非常神秘
黃戰神有沒有興趣去查一下,我認為怪怪的
1. 他不會有重建利益,建物2019年使照拿到
容積蓋好蓋滿,打掉重蓋花費的成本更高
商用也不得作住宅使用,建商買來也不能蓋住宅
所以拿土地價值換算可建住宅銷坪投報率不成立
只能拿商業不動產的估值評估
2. 租金收益偏低,壽險業不得投
不動產收益率(毛收益率)要高於2.845趴
才可過金管會的法規,此棟租金可能2趴上下
壽險業沒機會。 收益估值可以用現有年租金
除以壽險業最低不動產收益率去推估賣給壽險業
底價,舉例我的安和路店面年租金約七百萬
除以2.845趴,估值約兩億四千六百萬。
3.商業不動產可用鄰近歷史成交來比價估值
如果第二種很難去估,也可用附近歷史成交來
當底價往上,常見是拿之前成交歷史紀錄加上
一些溢價(1.2-1.3倍)作為底價基礎
當然溢價取決於此物件的稀缺性
以此區來講前例就是王文堯買的世民酒店
約55-70億買進,此交易實價登錄被蓋牌
所有只有業界傳聞。
我記得citizen m 市民酒店建物坪三千兩百坪
換算大概一百七十萬到兩百一十八萬
的確是符合基泰忠孝的行情 甚至
基泰忠孝的買家還買便宜一點
但是,citizen m的租金收益率極好,他是有帶
飯店租約且飯店經營績效是西區前幾名
如果把總淨收益除三千兩百坪
換算成坪效更是誇張。
飯店收益可算有兩種
一種是房東也是飯店業主,那飯店的收益
可直接成為投資收益的計算方式
一種是飯店業主是租客和業主,
付固定租金給大房東,那大房東計算就是
固定租金為基礎。
以上
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[新聞] 4年砸逾26億 高雄陳家北上掃樓
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Re: [新聞] 4年砸逾26億 高雄陳家北上掃樓
home-sale08/18 15:16
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