[閒聊] 答覆版友的投資疑問

我先把它內容不修改貼上來 mfcke大安安: 小弟在板上主要常拜讀ceca大跟您的文章，這次看完您講的幾個系列後 有些粗淺的想法想請問您，非常感謝~ 1.您有提到說認為未來的新竹磁吸力道會非常的強，也看好目前楊梅新農街 後面2X/坪的抗通膨潛力 2.看好A20站第一案的情況 3.看好未來中壢體育園區的發展情況 但是因為這三個地區的基期不同，應該是 26-28< 36-38< 40以上 的入場價 能不能請教您覺得這幾者開跑後，短期(三年)內爆發力道最好的會是哪裡呢? ==================================================================== 我先給你解答 "目前要買" 是1楊梅 2的價格有點水 3還沒開案 無法把握 2跟3要丟下來一起比一下 然後青埔也會來競爭 價錢確實我最近看完 大概也是那樣 現在的問題是投資跟自住的出手差距越來越大 甚至差到總價兩三成 假設一個收入完全相同的兩人 進行購買 只差在一個是投資一個是自住 1.青安的5+40 這是第一個差距 2.六年後 自住400萬免稅+10% VS 都要20% 直到10年後 3.第二間剩七成 要是第三間剩四成 4.短期交易45% 35% 5.自住預設省到租金 現在一間1000萬 就算兩年後漲到1200萬 你看正規能賺多少? ====================================================================== 好 現在回到你的問題 講實際這三區的價格 如果是2019以前 沒有這些點把關 投資都能買 但是 現在這些價格自住來說 勉強可以 投資的話 都是先透支未來漲幅惹 不動產投資 要就極短 要就拉長 目的是為了 要嘛 在那些費用出現前 就轉手掉 要嘛就費用吃好吃滿 攤銷在每一年 然後現在盤整時期 每一個操作都講求細膩度 因為我在這行太久了 來信的人 有些觀念是不太對的 你不能講求找對標的 就能一年漲個20%這種期待 不動產要一波翻身 至少都要經過一次擴表 原因是這邊你是搞實屋投資 這種最尾巴的投資行為 建築師 營造 銷售 裝潢早都先賺了 想要跟實業比拚長線 是不科學的 我從23歲就開始研究不動產實屋投資 也有很多當年看到的飲恨作品 中欣商務精品飯店 當年開好像6000附近 忘惹 大智路店面投套 那時候要打通議題 吵好幾次 台中中區200坪土地 竹北文興路星巴克角店 土地建物+租約一起賣 竹北高鐵特區350坪土地 原因很簡單 就是那時候沒錢 我依然鍥而不捨繼續研究 因為我發現 滿多人現在有個錯誤觀念 買在那邊就會賺錢 一定要配合適當操作 不然開始交屋 然後租金連利息都過不了 每個月倒貼利息那種日子是很痛苦的 現在投資 地緣關係一定要考慮 格局 坪效也要去考慮 買30坪太小? 對 但是要是中間放客餐廳那種無走道高坪效 那又是好物件惹 沒有平面車位 但是走路到捷運站 或者雖然遠 樓下卻有UBIKE 太多細節惹 不動產很簡單 但是實務細節太多 case by case 每一個物件要研究的非常通透 尤其是剛起步 更要認真 不是走進去吹吹冷氣 喝杯咖啡 簽一簽 付款 就等著一兩年後 賺個300萬 夢裡什麼都有 ============================================================== 以下給自住 新屋預售的部分 核心區域 由於土地實在太貴 房價飆漲 先別考慮了 除非錢夠 目前外環 雖然價格看起來難以忍受 但是可以負擔 要記住 通常有以上這條心裡感覺 那就是可以買 我去看 新豐 湖口 楊梅 竹東 香山 竹南 新竹北區 目前新案 都有高價 是挑戰這波平台 想一下 當年 新北 台中各重劃區 哪一次不是這樣 買得起 但是不想買 那這地方就是有戲 當年才25~30 現在要賣30~35 肚爛 不爽 那你就是繼續不爽 吞得下去自住 十年後 資本主義會給你正確解答 不動產需要耐心 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.143.75 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1690526757.A.DAF.html