[新聞] 泰國買房好便宜？外國人未必能安身立命的置產風險

泰國買房好便宜？外國人未必能安身立命的置產風險 徐子軒2024-01-10 16:34 外國人在泰國置產仍有許多不為人知的風險與挑戰。圖為曼谷夜景。 圖／美聯社　　 外國人在泰國置產仍有許多不為人知的風險與挑戰。圖為曼谷夜景。 圖／美聯社　　 不久前有台灣網紅宣揚在泰國置產的好處，一時受到網友熱議，也有不少專家達人發表看 法。了解鄰居是好事，但在過度政治化的台灣，單純的購屋行為竟變成攻訐工具，這就失 去南向意義，做為旅居泰國近五年的筆者，這幾年談了不少泰國的政經大事，正好藉這個 機會，分享貼近大眾生活的小事給華文世界的讀者。 先來了解一下地理環境。去曼谷旅遊的台灣人，絕大部分應該都集中於空鐵（BTS，特別 是Sukhumvit淺綠線）或地鐵（MRT，特別是藍線）一帶住宿，然後再拉車去各大景點或外 府遊玩。淺綠線和藍線所在的位置即是曼谷市區，將近1600平方公里，居住人口預估超過 千萬，一般外國人置產都在此地，台灣人對曼谷的認知大多也僅止於此。 近年來泰國崇尚軌道經濟，陸續開挖地鐵或興建空鐵、輕軌，一方面將過多人口疏散到郊 區，一方面也可促進郊區發展。這些軌道銜接的區域便是所謂大曼谷都會區，包括北欖府 （Samut Prakan）、暖武里府（Nonthaburi）等，總面積超過7700平方公里，約為1/4個 台灣，人口約1600萬，也將近是70%的台灣人口。 如果覺得台北很小、到處都是人，那麼真正的曼谷生活也是不遑多讓，更別提街巷內到處 充斥著外國觀光客，以及隨之衍伸的塞車等環境汙染。即使如此，自由慵懶的泰式風情， 美味佳餚、友善風氣，仍不斷吸引著全球人民來訪，有的甚至購屋常住，或退休養老，再 終老於此。 很長一段時間以來，外國人置產指的是西方與俄國人，美國大兵有著不錯的退休俸，來泰 享受人生、北歐和西歐的老年人多來此避寒養身、俄國人對普吉島更是情有獨鍾，也帶來 黑幫與地下經濟，還有部分日本人是因為日本企業在泰國深耕已久，選擇留下發展。近年 來西方置產趨勢沒有太大變化，但多了一些外國新面孔，包括中國、緬甸和台灣人等。 過去五年間，中國人躍升外資置產第一名，佔據可授予外國人房產份額的近49%，台灣人 在2022年位居第十，約1.8%。根據統計，中國人多偏好小面積的公寓單位，平均購入約為 一戶12坪，而整體平均約為一戶14坪。 曼谷街景。 圖／美聯社　　 曼谷街景。 圖／美聯社　　 ▌外國人為何成為開發商的肥羊？ 若看購買單位價格，會發現台灣人是第二名，平均屋價是一戶670萬，僅次於緬甸人的710 萬，2023年更超過緬甸人，以均價740萬位居榜首。一般台灣人經過代銷或仲介推薦，會 偏好以西方買家為主的公寓，但在相同基準上為何入手價格平均會高於西方人，則頗值得 玩味。 透過網紅現象的「教育」，一些台灣人應該已知道外國人買房的價格高於泰國人，當然每 個人購房價格各不相同，無法一概而論，但從統計資料可看出端倪。2023年，外國人購買 公寓數量占總額13.6%，價值卻占全部的23.3%——這有兩種可能，一種是都買貴、只鎖定 高價位公寓，一種是無論哪種公寓都以高於市價入手。 根據2023年統計，外資購買的公寓有近45%低於三百萬泰銖、25%是300到500萬，加總起來 有七成左右是低於500萬，只有三成高於500萬。資料也顯示，曼谷公寓房價的中位價約七 百萬泰銖，換言之，大多數外國人買的公寓都低於中位價，所以不是都買貴，而是買的貴 ，從而推高房產市場價值總額，成為泰國開發商的肥羊。 雖然目前大約只有1/9的公寓是由外人購買，但據信已經影響整個房產市場。由於低總價 公寓較受到青睞，開發商大舉進軍興建，造成供過於求的惡性競爭，公司想生存就必須壓 低建造成本甚至偷工減料，同時為了求生也可能打折出售庫存房，最後拉低區域總體房價 ，後果都是由購屋者承擔。 此外，用700萬中位價計算，平均每坪要價約40萬泰銖，對名義人均GDP僅7000美元出頭的 泰國人來說算是天價，平均不吃不喝近30年才能買房，即使對平均月收入近3萬泰銖的曼 谷人，仍需近20年的時間。由於房產價格上漲遠超過收入成長，導致許多泰國人民的生活 岌岌可危，外資不但推高房價，也加劇當地人民購屋的困難。 必須注意的是魔鬼藏在細節中，泰國鬼更是犀利。網紅已經告訴人們購買公寓的「49/51 原則」——即外國人只能買公寓整體產權中的49%單位，以保護泰國人優先購屋，比如若 一棟公寓大樓再多販售一戶給外國人即超過49%的話，那麼外國人再多錢也不能買，頂多 只能買最長30年的租賃權——但她可能不知道，這也是針對外國人的達摩克利斯之劍，時 時刻刻存在風險。 示意圖。泰國房產市場有供過於求的惡性競爭，建商紛紛壓低建造成本，甚至有偷工減料 的... 示意圖。泰國房產市場有供過於求的惡性競爭，建商紛紛壓低建造成本，甚至有偷工減料 的... 泰國金山寺外的曼谷市景。 圖／美聯社　 泰國金山寺外的曼谷市景。 圖／美聯社　 ▌購屋「49/51原則」背後的真正風險 像是萬一購屋者不幸在泰國過世，房屋繼承就是麻煩問題。泰國歡迎外國人以移民法居留 的方式繼承並取得所有權，那意味著必須在泰國進行投資或取得長期簽證。若不想投資， 仍可繼承，但必須在一年內處分售出，否則政府會代替處理。此外繼承時若發現超過49/5 1原則，比如同棟大樓有泰國人先將房子賣給外國人，則該房產也必須在一年內出售。 不難想像如果房產若被迫在一年內出售，恐怕是賠本生意，資產也必然大打折扣。但如果 購屋者沒有配偶子嗣和親戚、秉持房子是用來住不是用來炒的態度，且不要用所有權而是 以使用權觀念看待房產，以相當於台灣房價的1/5購入並自住到終老應該划算，因為身後 就算不處理房產也沒有甚麼關係。 然而，若是有家有子的台灣人，還有居住生活品質得顧，難道要待在人擠人的曼谷市區、 像在雙北桃園蝸居嗎？除了公寓外另有其他便宜房型可選，包括聯排別墅（townhouse） 和獨棟別墅（single detached house），這些類似台灣的透天厝有陽台庭院，社區也有 泳池等設施，多位於北纜府等曼谷外圍，免去終日塞車煩惱。 根據2023年統計，聯排別墅中位價約為900萬泰銖、獨棟別墅約為4400萬。基於泰國土地 法規，外國人不能擁有建造房屋的土地，但是可以租用，最高租賃期限為30年，期滿可續 約，最多到90年。租用這類房屋風險在於地主轉讓所有權時，租約不會自動轉讓而必須簽 訂新約，但對來泰退休人士來說，30年應該夠了，也不必擔心繼承問題。 總體而言，新冠疫情讓泰國經濟大受影響，淨出口目前仍是奄奄一息，全靠投資和消費支 撐。但報復性消費也有限度，泰國人民消費力漸漸降低，外國觀光客數量不如預期更是嚴 重打擊，因此執政的為泰黨政府很大程度上將希望寄望於刺激投資，房地產就是火車頭， 但統計顯示2023年的建案量與銷售量都比2022年下滑，房市也正陷入低迷。 赴泰國購屋者若不幸於泰國過世，房屋繼承則成為麻煩問題。 圖／美聯社　　 赴泰國購屋者若不幸於泰國過世，房屋繼承則成為麻煩問題。 圖／美聯社　　 ▌一般外國人能在泰國久居嗎？ 簡單談了購屋，接下來就是居留問題，不是買了房就代表可長住。泰國並非移民國家，對 移居者其實不甚友善，如果如網紅所言將來國家發生變革而想在泰國安身立命，居泰簽證 就是令人頭痛的關鍵。最方便申請的可能是與泰人嫁娶的結婚簽證，這因人而異，且僅有 少數人能實行，當然還得承擔萬一離婚後須重新申請簽證的風險。 最通俗的便是退休簽證，年滿50歲可申請，在泰國銀行存入80萬泰銖不取出使用，可獲一 年一簽的居留資格。每90天就要向移民局報到，忍受冗長的行政程序，現在可線上報到節 省時間，但有被移民局取消簽證的可能性，若居留資格有疑義需要離境申請重簽，即便門 檻低但年年都得花時間與精力處理。 相較之下，泰國政府更歡迎富裕者定居。比如長期居民（LTR）簽證，要求申請者對泰國 政府債券或房地產等進行至少 50 萬美元的投資，即可獲得10年簽證，僅每年向移民局報 告一次。又或者像菁英（elite）簽證，最低門檻為繳交90萬泰銖，可獲5年居留，最高50 0萬，可居留20年。無論何種簽證，只要待在泰國超過90天，仍須向移民局報到。 不難明白，泰國政府只是想賺外國人的錢，但是想要取得泰國身份難若登天。然而凡事都 有例外，像是之前垮台的中國黑幫頭子（代號土豪），靠大規模投資灰色事業與權貴結合 取得泰國身份，創下據稱有50億身家的毒品帝國，之後更發展出買人頭的違法模式幫助中 國人取得身份，進而將資金轉入泰國，控制企業與地產。 如果沒有類似管道能取得身份，則必須付出上述的簽證代價，但居留簽證的條件之一是有 效護照，假設如網紅所言國家發生變革（大概指的就是台海戰爭），台灣護照在泰國等靠 攏中國的國家中可能不再被承認，屆時可能成為一本廢紙。屆時流落泰國的台灣人非但無 法安身立命，簡直可以說是命懸人手，以逃離緬甸的羅興亞人為例，泰國既拒絕承認其難 民資格，還將部分羅興亞人遣送回緬甸。 總體來說泰國對移居者不甚友善，政府更歡迎富裕者定居，圖為尚思瑞公司的豪華建案， 泰... 總體來說泰國對移居者不甚友善，政府更歡迎富裕者定居，圖為尚思瑞公司的豪華建案， 泰... 為了保護泰國人優先購屋權，在泰國購屋必須遵守「49/51原則」，對外國人來說更時... 為了保護泰國人優先購屋權，在泰國購屋必須遵守「49/51原則」，對外國人來說更時... 對戰時地位未定的台灣人來說，即便戰後成為中華人民共和國特區人民，換得特區護照， 但這段期間財產權能否獲得保護還是一大問號，並無法達到充分避險的作用。誠摯建議想 避險又不算富裕的人可循中國的「潤」途徑（中國網路流行用語，即「run」、離開之意 ），潛入美澳等先進國家，較易取得難民身份，等轉為當地公民身份後，再到泰國置產也 不遲。 說了這麼多，總歸老話一句——生活不是觀光，泰國有很多面貌，不是住一個月就可輕易 理解。如泰國可以合法擁槍，8+9青少年械鬥不輸台灣、購物商場曾出現失去理性的警察 或少年槍手亂射，遭殃者也不乏外國人；在泰國也會看到被中國黑幫養大胃口的貪腐政府 官僚，聯手犯罪影響社會治安、方興未艾的各種電信詐騙以及作為人口販運中心等惡行。 即使一般人不一定會遇到這些狀況，算是低概率事件，但大概也躲不掉每年嚴重的霾害和 淹水等環境汙染問題，讓人可安身難立命。更重要的是，來自台灣的移居者多半已聽慣年 老後的長照措施，不管是簡單的照料供餐或請外籍看護，但這些在泰國均付之闕如，若非 巨富能請私人護士照料，通常只能靠子女、配偶或直接自生自滅。 當所有條件都了解也都克服後，才算是開始做好移居泰國的準備，置產購屋也才不至於被 當韭菜。若是被迫遷徙，更應該調整心態，學會融入當地，不能同島一命就得同泰一生， 而絕大多數台灣人都還未能理解。 選擇到泰國長久定居，還需要考慮每年嚴重的霾害對健康造成的困擾，以及淹水等環境汙 染... https://global.udn.com/global_vision/amp/story/8664/7696618 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.53.149 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Thailand/M.1704898933.A.BB1.html