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Re: [標的] open.us 房價丼噴多
(這是對岸網友寫的文章 採用跟我之前上篇提到的機率來推斷股價 蠻有意思的)
https://xueqiu.com/1220387541/194077325
回顧過去這幾個月,最大的收穫就是,因為打了太多德撲,在思考賠率和概率的過程中悟
出來了一個關於option投資的新策略。簡而言之就是,long-term,如果你對它附屬的那家
公司足夠了解,是有51%的機會賺錢的。
對於一些我們足夠了解的公司,掃一眼他們的期權鏈,不用任何模型計算,只用腦子估算
,我都知道他們的long-term option價格定錯了。這也是我們BOE。如果你對一個投資標的
無法用腦子很快估算出它的價值,那你根本不夠了解它也就不應該投它。
我們也是今年剛剛開始了這種option的投資策略,(感謝德撲),目前已經做完的幾個小
trade都反應良好,初步驗證了我們的想法有51%的概率是正確的。但投資是一場馬拉松不
是百米賽跑,還是需要更長的時間來驗證,也許一年後我們會在公眾號出一個關於這種策
略的更新。
回到正文,這周剛好趕上許多公司的earnings call,被我們關注的ibuyer行業兩個最大
玩家,兩家公司都表現得非常出色。所以打算這個月更新一下我們對於這個新興行業的認
知以及估值,也算是對我們之前那篇Opendoor的文章做個小總結。
Opendoor目前可以說是整個ibuyer的行業標杆以及天花板,(當然了,目前天花板也確實
不高),而Zillow是我們用來衡量Opendoor表現的benchmark。因為如果opendoor面對
zillow不具備壓倒性優勢,那為什麼不直接投zillow呢?所以這個初始邏輯是很簡單的。
就目前ibuyer短暫的歷史來看,opendoor相比zillow的優勢還是很明顯的,儘管zillow已
經有了質的飛躍。
在上週聽完zillow的二季度匯報後,感覺就像打德撲的時候被發了一對AA在手裡,這週聽
完opendoor的二季度報告後,感覺就像翻牌圈中了暗三條一樣。在感嘆zillow的快速進步
的同時,我們還是對opendoor能繼續保持強大優勢表示respect。
畢竟這個賽道很大,zillow得忍一下。
關於營收,市場,交易量等等這些增長,我們就不想聊了,這些數據網站上都有,而它們
只屬於第一層思考,你是很難靠這層思維賺錢(或者虧錢)的。一家公司背後的economics
這種定性的思考,上升到了第二層以及第三層思維,才是我們想聊的部分。
ibuyer這門生意的本質是什麼?是。這四個指標決定了這個行業的玩家以後能不能
break-even以及最後是否盈利。那你說買賣多少房子,周轉次數,二次轉換率這些也很重
要啊!對的,但是他們都會間接或者直接地反應在這四個指標上。
Opendoor和Zillow要想證明這個生意模式能存活並實現長期盈利,那最重要的是保持這個
economics的長期盈利,然後再規模化。這點可能和其他科技公司剛好反過來,因為對於
一個運營型的科技公司先規模化後增長economics是不佔優勢的。
Zillow從2018年開始涉足ibuyer行業,直到去年第四季度,終於實現了每一筆房子交易產
生賺錢的economics。之前他們的每一筆交易虧,今年Q1每筆交易賺,而Q2每筆賺。
那Opendoor呢?他們從2018年一開始就是賺錢的economics。2018和2019年的每筆交易可
以賺$4k,2020年zillow虧$1k的時候,他們每筆賺。今年的Q1,opendoor每筆已經可以賺
,而剛剛的Q2顯示這個數字到了!
我們之前提到的opendoor壓倒性優勢就是指的economics對於zillow全方位的秒殺。房地
產科技公司從來不是嚴格意義上的pure,而是以運營為主。要取得economics的優勢就勢
必要在運營和定價兩方面同時佔領先機,才能為以後的規模化打下根基。
目前看來,至少其他的ibuyer玩家很難跟他們兩家抗衡了。zillow已經非常努力了,所以
他們的毛利率才可以從最開始的不到4%翻倍到現在的8.4%,而opendoor則慢悠悠地從7%增
長到了13.4%。這就好比opendoor一開始調戲zillow說,快來跟我們一起玩ibuyer吧,你
看我可以賺7%,zillow努力了三年終於到了8%,結果opendoor藉著東風到了13%。這種被
支配的恐懼我相信zillow肯定懂。(賭5毛錢,offerpad以後大概率會被這兩家任意一家收
購)
另一個很有意思的地方在於,他們兩家都開始拓寬自己的買入價格區間。
zillow從最開始$310k的平均價值到了現在的$370k,
opendoor也從$250k到了$340k,當然了近一年的房價增長也會對此產生影響。
這種buybox的拓寬變相的說明了不光是低價值房子,也許中價值房子也開始慢慢接受
ibuyer模式,因為在之前的文章我們提出過一個猜想,就是房子價值越高,可能越不願意
用ibuyer,因為對於出售者便利費更加貴,而對於ibuyer,這種存貨周轉時間也會更長。
所以大概率是個不能雙贏的局面,目前看來兩家都開始慢慢試水新市場。
我們相信大多數人,也包括我們自己,其實對ibuyer這個未知的行業都是充滿懷疑的。懷
疑無非兩點,1.這個市場到底能有多大,2.他們在自己進入的市場能否活下來。
對於1,其實相對簡單,房地產交易在美國是個接近兩萬億的市場,目前ibuyer佔1%,所
以我們目前覺得opendoor和zillow還沒到雙方需要博弈或者刺刀見紅的局面,大家只需要
開拓自己的市場就夠了,ibuyer拿下5%對所有玩家都是利好。
對於2,首先我們用Back-Of-the-Envelope的方式來定量地來想想,現在每筆交易,
opendoor賺$35k,那我們打個折賺$30k,它家每年需要大概$800mn的運營來維持,那我們
加點buffer,假設$1bn,那麼就是說如果能產生$10bn的年營收,opendoor就能實現同時
economics和GAAP運營利潤。
那$10bn的營收現實嗎?我們覺得有大於51%的概率是現實的,如果ibuyer整體能佔5%的市
場份額。因為現在1%,opendoor就已經能有接近$5bn的營收了,所以他們需要的最後一塊
拼圖就是規模化後帶來的運營槓桿。
那我們再來定性的思考一下第二個問題。最初很多人認為zillow的進入對於opendoor是個
致命的打擊,覺得他們要活不下去了。這是很天真的第一層思維。相反,我們認為zillow
的進入絕對是利大於弊。
首先,假設你是zillow的CEO,你擁有全美最大的房地產資訊科技公司,毛利高出天際,
而且幾乎沒有競爭對手,你只需要躺著數錢就行。這個時候出來一個opendoor乾著毛利7%
這種費力不討好的活兒。以你在這個行業的閱歷,如果你覺得opendoor是門注定要垮掉的
生意,你會花重金投入這個未知的領域嗎?我們覺得大概率不會。所以zillow的加入其實
是在變相的幫整個ibuyer行業打廣告並為其背書。
其次,跟廣告科技行業不一樣,ibuyer極其燒錢。做ads的科技屬於operationally-easy
,所以你可以看到很多很強的玩家在競爭用戶的時間,比如facebok或者tiktok,因為他
們margin特別高,所以也不斷地吸引外來競爭者。但ibuyer屬於operationally-hard且
margin極其低,所以一開始就注定了他們不太可能吸引太多外來競爭者,而已經在這個行
業裡面的公司會慢慢擁有自己的moat。
今年是ibuyer最重要的一年,可以說是一個inflection。因為去年剛剛經歷疫情,而
今年就趕上房子變成sellers'市場,再加上在家辦公的趨勢提高了換房的機率。
所以各種tailwind吹向ibuyer,如果今年opendoor和zillow都不能超常發揮的話,
那我們就會對這個行業感到擔憂。目前看來上半年都表現不錯,現在就等Q3的季報了。
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