Re: [請益] 老透天鑑價邏輯

※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言： 老透天估價很難估的到 所以後來我都不碰老透天 直接講結論 1. 你屋齡46 有些銀行根本不做 或是內規的估值已經快歸零（屋齡50年為限） 2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉 馬桶用德國進口 磁磚義大利x牌 陽台還可以停直升機 根本沒有意義 因為這不影響估價 只是他們不好意思講而已 估價就是土地加建物 你建物沒價值 就土地乘上單坪行情 例如40*50=2000 願意估2000的銀行 只能說是佛到升天 你找估價師來估到4000萬 你覺得有意義嗎 銀行內部估價人員：你當我塑膠？ 要不要借你錢是銀行決定 你房子的價值是銀行的估價人員決定 3. 有部分銀行會認列租金收入 來增加估價 去找看看二線銀行 說不定有機會 一線銀行例如富邦 中信 官股 國泰那種 應該非常難 : 是這樣的，老透天正在拉皮改建 : 申請轉貸想讓資金不要太緊 : 最近就密集找了4-5家估價 : 分享一下狀況 : 1. 官股銀1 ，股票部門電訪介紹的 : 看照片權狀，估的跟2年前 : 原本購買的額度一樣，8成 : 2. 官股銀2，估可貸2年前成交價7成 : 3. 金控銀，估不到，然後承辦很客氣 : 打來說不出報告，不留紀錄 : 我就花點時間跟他介紹這房子的優點 : 他聽完就說，其實這角度看很不錯 : 主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀 : 4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次 : 回覆估價未達增值目標 : 經金控銀轉達，預計月底會再來重估 : 5. 股票質押最大行，業務聽完， : 馬上說給他點時間想辦法， : 我說，沒差啦，問到很挫折。 : 民營銀行，果然夠積極， : 業務立即回話，我想吃這個案子， : 聽起來住的很舒適！ : 我自己提的優勢是這樣 : 1. 地坪約40坪，獨棟46年 : 2. 全室配電重拉，天/壁，壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料，有保固。 : 3. 地板粉色大理石重新打磨光亮，波棒！ : 4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗，間間開雙窗 : 5. 廁所重做過，全義大利磁磚 : 6. 屋頂合法執照太陽能光電，收電費 : 7. 門口庭院有30歲以上松柏 : 8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車 : 9. 後院加蓋廚房餐廳 : 10. 頂樓露營風大露台，養狗 : 11. 單層使用約18坪，兩層36，頂樓18坪大露台，5坪增建廚房餐廳，雙車位估10坪。 : 12. 門外7-80米靜巷，小孩跑跳無煩惱，巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已，巷 內 : 也才17戶，車輛超級少。 : 13. 總估約60-70坪使用空間，一般大樓這樣的使用空間，可能建坪要100坪以上吧。 : 14. 最重要廢水汙水下水道完工，化糞池廢除 : 衛生紙直接沖馬桶，廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。 : 搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數 : 一直鑑不到使用品質的價值， : 自估約2500-3000萬價值。 : 明明我整理完超好住。 : 該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎？ : 整區老透天的居住價值都被低估吧！ : 應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下， : 吃完籌碼我就去找鑑價師處理。 : 附上頂樓露營風照片 : https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg

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