Re: [請益] 為什麼台灣的房子只能漲不能降？

機會教育一下，幫各位複習老掉牙的觀念 除了台北市 （台北市場比較特殊，老屋主導市場，新屋看老屋市場臉色） 其他縣市的房價，“長期巨觀”是新屋定的 （這個其他縣市被台北價差給拉抬，而新屋是衝刺前鋒的格局有關） （所有你是否玩台北，會需要不同的市場判斷，不可以跨用判斷理論 不然你會水土不服） 也就是，新屋如果50,那2x年屋大概在40,很老的大樓大約在35 而如果新屋飆到100,2x年屋就會上80,老大樓就會上7x 而新屋價格跟很多事情都有關，包含通膨 前兩年的大漲後半段就是漲通膨（前半段漲資金熱潮） 營造成本狂飆，飆成六都重劃區最便宜的新案都要30 (你看，隨便一個風吹草動，橋頭就33準備奔35,我還買不到29,兩個月而已） 大概剩下林園的新屋還可以二字頭 （因為他土地成本低到攤下去近乎只有零頭） 當然新屋漲資金狂潮就是地價一直往上翻 因此一般時候通膨沒很誇張，新屋指標都是看土地成交價 在平時，那個影響新屋最大 例如無限QE的時候，主要是地價狂飆 但無論怎樣你會發現 通膨影響新屋價格 然後新屋比價原則造成中古屋價格定位 然後更有趣的是 越老的房子，價格跟新屋越等比上升 你買0年屋，買50，另一間買35年屋35 過了10年 新屋上100,但你0年屋變10年屋 所以你的10年屋跟85 啥？？你該不會認為你可以跟100吧？你當買家智障？？ 但是35年屋變45年屋，價格照樣跟70,科科 這就是長期屯屋屯老屋比較好賺的主因 你說有翻修費，我說你租金投報比較高可以嘎掉 反而新屋稅金高這一點你出租投報比較低是雙重承擔 因此上面就是真相 什麼老屋房子爛成那樣，不值錢還是什麼土地價值什麼鬼的 都只是幻想 老屋就是那個居住空間的價值，他對比新屋會是一個折扣 因此定位他的空間價格 房子壞掉就是折算修好的費用當支出成本 這才是市場的真相 不然這一波大漲下半段 土地價格上升已經很緩慢 但房價在飆個屁？？？ 老屋不是只有土地價值？那地價停滯，漲營造成本 跟老屋不是什麼建物殘值都要歸零，有甚麼關系？？ 啊實際市場結構就不是你們大道理講得那樣 所以你們大道理去計算，都跟市場有嚴重誤差 造成你們投資都會誤判 就像有一大票人不會玩老屋 因為他的理論有嚴重錯誤，他不知道錯在那 只知道市場就跟他的理論完全不一樣 因此他沒辦法玩老屋 而在他認錯並且修正他的理論之前 老屋爽爽補漲的超肥利潤 就是所謂“不是他的能力可以賺”的錢 你就只能看我們賺錢而流口水 你光看諾貝爾好了，他前兩年大補漲有沒有肥 或是金山萬里的崩潰渡假山莊補漲有沒有肥 啊你的理論有辦法讓你們賺到這些錢嗎？ 如果賺不到，那你是不是應該修正你的理論 因為你的理論跟市場衝突，而是不是個案 就像六龜，草屯，西螺，潮州 他們大漲，你的理論有辦法解釋嗎？ 不能解釋，那你要不要虛心的面對市場而修正自己的理論？ 還是要硬凹？？ 當然啦，我也只是講講 愛硬拗是你的事情 錢是你的 賺錢賠錢自己承擔就好 就像我們橋頭勇士，男子漢如果被套套 也只能怪自己判斷錯誤 至於如果我們賺錢 當然也不會分你，科科 因此講回市場 前幾年大漲同時有兩件事情 一個是資金狂潮 一個是通膨 你不要管金融上資金狂潮跟通膨的關係 （他們確實有因果關係，但是2008的QE並沒引起大通膨 當然這也跟很多世界事件和格局有關 所以整體判斷會變很複雜） 反正不動產比較遲鈍，你看到指標再動作都來的及 （所以很複雜的判斷，你可以不用判斷，看到變化再反應就好） 因此資金狂潮後，美國QT又大升息 利率都升到天高 照理講會壓制房價很慘 但為啥沒有像2008那樣的崩潰？ 是不是因為大通膨接手支撐本來應該下修的房價 （喔，我這邊在講外國，台灣升息升一點點，實質影響不大） 所以才產生美國現在不動產奇妙的狀況 （美國到現在都還在大漲房租，不動產基本面一直大幅拉升） 也是FED瘋狂升息，壓通膨，很多數字下不來的原因之一 （你通膨上去，請問房價，房租，GDP和很多數據跟通膨的關係是怎樣？） 當然反過來也是FED敢這樣升息的原因之一 通膨威能，這一次給各位上了一個震撼教育課 而你美國升息升成這樣，房價都只跌一點點 中國上次才在本版推文聊老半天，我看市場還是只跌15%，無論二線還是三線都市 這種跌幅相對美國的2008,相對2000網路泡沫那一波，都只叫跌一根毛 而為啥？？ 就是偉大的通膨威能，科科 SO,這也是一次很經典的市場現象 各位快到做筆記 有助於補全各位的投資理論和增加市場分析能力底子 通膨跟不動產的關係，這不是平時有機會驗證的格局 沒好好研究市場，你的損失會是一輩子的事情 （畢竟各位有點錢又想做不動產生意 如果你是魯蛇或是不做不動產，那跟你關係比較小，你看熱鬧就好） 因為你這輩子不知道那時候才會再度遇到這種規模的大通膨 你光看那一整狗票，不動產學者和專家 幾個對這次通膨判斷有正確的 你就知道，他無論念了什麼博士，幾個博士，有甚麼身份，多有錢 在市場上，就只是個屁，完全不懂市場 咬著一個奇妙的理論，靠著背景光環，到處招搖撞騙 科科 專家 科科 學者 科科 聽他們的穩死 科科 因此這次，只會看新聞的可能認為美國房價腰斬 中國房價剩1/3 日本房價剩一張衛生紙 但實際上，完全不是這樣一回事 就跟你說台灣很多記者素質很差外 很多記者是魯蛇買不起房 外加媒體公司要求的立場，照立場發新聞一直都是大家的常識 所以你會看到台灣的媒體製造業，灌輸很多奇妙的消息給你 但是你只要隨便翻各國在地的不動產交易平台 你就會驚訝，這個世界跟台灣新聞根本兩碼子事 你在去問在地做投資的或是有關心不動產市場的 （本版鄉民，隨便都可以聯絡到美國或是日本或是中國定居甚至投資人 甚至歐洲，東南亞的很多鄉民都有熟） 所以看到資訊，你要求證 這很重要 不然你建立的市場模型，或是分析理論 錯了你都不知道 而你玩幾千萬甚至上億 你的投資邏輯錯誤 你不覺得這是很可怕的事情？？？ 你不尊重你的錢 你遲早會被錢給教訓 到時候不要哭著叫媽媽 那時候你靠媽一族的媽媽也幫不了你 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.196.163 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698665544.A.786.html