[請益] 首次購買隔套租房，求建議

各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位 前輩建議。 [物件一] 台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無 公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房 間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都 更，只看收租收益) 優點： 1. 每月收租收益高&投報酬率高。 2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。 3. 離目前居住處很近。 缺點： 1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是： ”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。 2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。 3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。 4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年， 似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。 [物件二] 台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公 設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前 也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目 前收租收益也還不錯) 優點： 1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。 2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。 3. 整棟僅四個所有權人。 4. 離目前居住處很近。 缺點： 1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低， 怕有管理問題。 2. 怕等不到重建/都更。 目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。 想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。 非常感謝您們的時間 (鞠躬)。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.243.91 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1692895994.A.BEC.html